![](https://img.jasve.com/2024-10/b25dd2c9a2ba612c4b667003920538e7.webp)
![](https://img.jasve.com/2024-10/bfd7719f7308044eb29ddf25b22c565f.webp)
1999年5月19日,這是一個讓很多老股民終生難忘的日子。
那一天,低迷兩年的中國股市在絕望中爆發,在不到兩個月的時間內,大A指數從1047點上漲到了1756點,漲得讓人頭暈目眩。
很多老股民因為那波行情,一舉彌補了多年的虧損,重新燃起了希望。
24年過去,歷史在2024年的9月26日再次上演。
短短幾天之內,中國股市的各個板塊都創造了歷史最大單日漲幅的新紀錄。
滬深成交額甚至在一天之內突破2.59萬億,創下了A股自誕生以來,最大的歷史成交金額。
很多人形容,現在股市行情已經進入「武則天守寡階段」——失去李治(理智)。
![](https://img.jasve.com/2024-10/0917f628deb3735f345b9e1b0024110b.webp)
本輪救市和1999年那次有一個很大的不同。
1999年帶動行情的,是以綜藝股份、上海梅林、清華同方為首的科技網絡股領漲。
但這一次,是以證券和地產率先啟動。
這個邏輯是和當前國家有意刺激股市和樓市的意圖是分不開的。
其實在今年5月,政策上就密集出台了一輪刺激地產的動作,當時不少地產股都有了100%以上的漲幅,但很快就落回去了。
緊接著,就是房價的再次下探。
房價下跌,對於沒上車的人來說是好事,但從消費上說,問題很大。
首先,我們要知道,中國的房子是過剩的。
因為很多城市的居民,手上都有三四套房產,對於很多家庭來說,買房子,已經一種儲蓄,一種習慣。
所以房地產市場,很大程度上是一個金融市場。
既然是金融市場,一旦房價下跌,就會面臨一個問題:全體有房人的財富,在縮水。
有房的人畢竟是大多數,而且還是有能力消費的中產。
![](https://img.jasve.com/2024-10/d638ed4cd8378e50496cac2a3176c4cb.webp)
這些人財富一旦縮水,會怎麽辦?
內卷、拼命工作是一方面,以此可以緩解自己的焦慮,同時節衣縮食,也不敢消費。
物價指數連月下跌就是一個很好的證明。
所以,提振股市,促進房價止跌,就是這波刺激的主旋律。
![](https://img.jasve.com/2024-10/6e646f61bebca6a0264bc0f4ae77f82a.webp)
股市樓市聯動,本次刺激的核心手段,就是透過強有力的政策,讓老百姓手裏有錢,敢消費。
股市由央行直接下場,「5000億不夠再來5000億。」
可以說是給中產投資者精準發錢。
很多股民在短短幾天就回了一年的本,有的甚至聲稱實作了財富自由。
三根大陽線,讓不少人顛覆了三觀,一下子從「股黑」,變成了「牛吹」。
國慶期間,不少證券公司的經理都在喊忙——很多新股民紛紛咨詢開戶,業務多得辦不過來。
![](https://img.jasve.com/2024-10/3790e7570001b3c68988a548136c178b.webp)
信心是股市回暖的重要源泉,也是這波券商股大漲的邏輯所在。
而在另一頭,地產的啟動更為有力。
26日,高層會議的表述出現很多新東西,比如對於房地產,不提「高質素發展」了,而是直接「促進房地產市場止跌回穩」、「要回應群眾關切,調整住房限購政策,降低存量房貸利率」。
對於貨幣政策,也不是「穩健精準」,而是明確「實施有力度的降息」。
說白了,就是要堅決遏制房價下跌的趨勢,想盡一切辦法,鼓勵大家買房子。
9月29日,樓市更是密集出台利好政策,三大一線城市集體出台樓市新政,基本明確了首付款只要15%,同時放松限購門檻。
基於此,港股10月2日的地產股直接像吃了瘋心藥一樣。
很多公司單日漲幅超過了100%,個別甚至高達300%,一天就漲了3倍。
![](https://img.jasve.com/2024-10/e2d1cea97a568796fba1ed59dc54183e.webp)
在這波漲幅中,無相君註意到,越是業績已經暴雷或是瀕臨暴雷的地產股,漲得越兇。
比如融創中國,今年上半年收入直接腰斬,企業直接虧損150億,但港股10月2日單日漲幅卻能高達75%。
反觀處於盈利狀態,財務健康的龍湖集團,同日漲幅只有24%。
為什麽越是業績不好的地產股漲得越兇,主要還是因為股價已經跌到瀕臨破凈,且資本看好這些公司可以起死回生,正所謂「風浪越大,魚越貴」。
不過,股價的提升真的能讓這些地產公司迅速起死回生嗎?
我們還要從當前樓市的基本面去分析。
![](https://img.jasve.com/2024-10/c27def08bd5441e154d0e774054c1e15.webp)
雖說股市是經濟的晴雨表,但現實往往會有出入。
比如近幾年德國DAX從8800點漲到10000點,日經直接翻倍,這些都和經濟執行的基本面是脫節的(他們的GDP增速並不快)。
具體到樓市而言,目前也是這種情況。
雖然9月30日之後,各地地產市場都傳來回暖訊號,比如上海「翠湖天地」兩個單價15萬的豪宅,一日售罄,廣州有樓盤1天成交達3.5億元,看房要排隊半小時。
但從一些一線記者的調查受訪情況看,樓市的回暖,可能是低於預期的。
貝殼財經的記者實地調研了解,網上傳言的「房東一夜之間跳漲50萬」確有其事,但是僅僅為個別現象。
負責寶山片區的鏈家中介也反映,片區內的掛牌量明顯上漲:
「我們片區七八個店的掛牌量在1000多套,掛牌量還在增多,相比於此前700多套、800多套的掛牌量來說當前掛牌量還處於高位,還是買方市場……」
也就是說,更多的有房人是想趁著這個時機,把房子價格掛高點賣出去。
![](https://img.jasve.com/2024-10/950adcc792c053054e90dbe467a736e4.webp)
位於浦東、寶山區的多名中介表示:「房真正想賣的房東會趁著這波政策利好趕緊出手,是不會漲價的,因為賣出去才是目的。」
「房子再過一段時間肯定是過剩的」。
「賣掉房產後的投資收益比持有房產要高,房子不會漲那麽快。」
「新政策出來讓我每月可節省1000元人民幣左右的利息,現在也想置換新房,但肯定不是現在買。」
事實上,近兩年全國的二手房一直處於「以價換量」的狀態,尤其是一些市區「老破小」,房價幾乎到了「腰斬」的地步。
![](https://img.jasve.com/2024-10/871d5bc0e1b1b83d905f7d119085828b.webp)
戴德梁行研究院副院長張曉端認為,近年中國樓市行業調整的局面已經持續一段時間,對市場信心的沖擊很難在某個政策節點被直接扭轉,市場各方都會更加理性、謹慎地分析預判。
雖然樓市政策環境不斷最佳化寬松、供需兩側政策齊發力都有助於房地產市場走出低迷,但還需要人口、經濟等宏觀面的不斷改善。
所以說,本次刺激可能是地產股的抄底點,但距離樓市的抄底點,還有不少的距離。
無論是在新房市場或是二手住宅交易中,「以價換量"仍將是趨勢。
![](https://img.jasve.com/2024-10/c6b12175950cd880fe98d8147290ee19.webp)
不過,對於困難前行中的一些地產企業而言,股價的擡升無疑是回了一口大血。
這是一次因為政策轉向帶來的地產股資產包重估的行情。
融創、萬科等頭部企業,在短時間實作了港股股價的翻倍再翻倍。
節前,旭輝集團釋出內幕訊息,宣布境外重組獲重大進展,與債券持有人小組正式簽訂重組支持協定。
旭輝境外重組涉及10筆高級債、1筆可轉債和1筆永續債,以及13筆境外貸款,本金總規模達68.58億美元。
能夠重組債券,對於旭輝擺脫債務困境,至少是利大於弊的。
![](https://img.jasve.com/2024-10/41e6f8cb5e8123fcf744b4d9bafa8543.webp)
而且近期,越來越多的房企交出了債務重組方案。
比如佳兆業境外債務重組支持協定也獲得7成債權人加入,大發地產也公布了境外債務重組方案,遠洋就債務重組計劃展開聆訊……
不過,還有不少房企難以走出泥潭。
比如碧桂園遲遲沒未能交出境外債務重組方案,股市也一直處於停牌狀態,完美避開這次大漲。
此外,陽光100、藍光發展等房企,面對境內債違約的問題,連方案都拿不出來。
一個數據是,在2023-2024退市摘牌的上市房企,多達18家。
很多還不單單是因為股價低迷,而是因為債務及經營問題,被交易所勒令退市。
![](https://img.jasve.com/2024-10/a3acb1345d52ee01cdbfff424461bb73.webp)
現在的上市房企,能夠說自己恢復元氣的,寥寥無幾。
透過對美國、日本等成熟市場的研究可以發現,能夠穿越逆周期的房企,必須具備兩大條件:
1.較低的負債水平。
2.高經營性收入。
所以觀察房企股價的後市行情,還是要關註這些企業的融資現金流能否好轉,能不能把負債降下來,並提升去化能力。
2023年8月,政策層改稱地產是支柱性行業的時候,融創從0.8元漲到了3.2元。
但這一調整,並沒有帶來地產銷量止跌。
過去一年多,每次地產行情的發動,都是政策轉向帶來的。
以港股萬科企業為例,一周之內,萬科已經從4塊漲到了12塊,這個漲幅已經遠遠超過了基本面的恢復。
而在本輪刺激之後,這些面臨暴雷的地產企業也必須要苦練內功。
對於股民來說,這次大漲是20年難遇的行情。
對於內地的一眾房企來說,這也許是他們轉危為安的最後一次機會。