文/樂居財經 嚴明會
何享健家族為困頓中的地產行業，提供了一種另類的解題思路——反向從上市平台「私有化」房地產開發業務。
為了順應行業的輕資產形勢，港股上市公司美的置業（03990. HK）「去重向輕」，它在6月23日，宣布了一起重組計劃。
擬將房開業務進行內部重組，由私人公司（美的建業）持有該業務，同時組建私人公司集團，並透過實物分派美的建業股份的方式將私人公司集團從美的置業中剝離。
根據該計劃，美的置業給了股東們兩種選擇：一是接收實物分派，即每股美的置業股份可換取1股美的建業股份；二是選擇現金分派，每股美的置業股份可獲得5.9港元現金。
該現金分派金額，較美的置業公告前一日收盤價溢價57.33%。
建議分派完成後，私人公司集團將不再成為美的置業的附屬公司，並將由美的置業控股股東和選擇實物分派的股東透過持有美的建業股份而持有。
其重資產的房開業務從上市公司的子公司調整為上市公司的兄弟公司，相應地房開業務也從上市資產變為了非上市資產。
目前，美的置業由控股股東（盧德燕和何享健）持股81.13%，其他股東持股18.87%。
何享健家族是鐵了心要將房地產開發業務「私有化」。據了解，在分派完成後，美的置業控股股東將全面收購房開業務的剩余股權至100%持股。
也就是說，無論中小股東是否選擇分派股份，最終，何享健家族都會想方設法全資持股剝離掉的房地產開發業務。
當系列重組完成後，美的置業控股股東將持有100%的非上市房開業務產權線，和81.13%的專註經營性業務的上市公司股權。
透過此次重組，可以說，何享健家族在地產行業最為低迷的時刻，讓美的置業的房開業務重新回到自身的懷抱。
六年前的2018年10月，美的置業在港上市，發行1.8億股，發行價17港元/股，融資29.17億港元。次年又透過增發，募資7.6億港元。那是美的置業股價的最高峰時刻。
重組公告發出的前一個交易日（6月21日），美的置業的股價已跌至3.75港元/股，總市值僅54億港元左右。
此時此刻對房開業務「私有化」，美的置業控股股東所付出的代價，無疑是最低的。以18.87%的持股比例計算，即便所有的中小股東選擇現金分派，所付出的代價僅為16億港元。
何享健家族成全自己，也為想要套現結束的中小股東，提供了一次選擇的機會。
值得一提的是，如今的地產行情，大部份的房企積重難返，出險企業更是如此，「去重向輕」成為他們理想而又遙不可及的彼岸。何享健家族卻憑借自身制造業的優勢，提供了一個行業的解題樣本。
背靠美的集團，何享健家族想要拿出這次「私有化」的十多億港元資金，似乎並不難。目前，在A股上市的美的集團（000333. SZ），總市值超4500億元。
2024年胡潤中國富豪榜20強中，何享健家族以2000億的身家排名第六位，比李嘉誠、李澤鉅父子還要靠前一位。
根據公告，美的置業擬進行剝離的私人公司集團（房開業務），2023年的總資產達1971億元，年收入699億元。
也就是說，何享健家族僅需付出十多億港元的代價，就成功將資產近兩千億的房地產開發業務「私有化」了。當然，這裏面還有大量的負債。
2023年，美的置業總資產2015.79億元，總負債1514.6億元。其總借款380.69億元。這些負債多由地產開發業務所帶來。
數據顯示，截至2023年12月31日，美的置業房地產開發及銷售業務（不包括持有及營運的商業物業和產業園）涉及319個物業開發專案，土地儲備的總建築面積約2650萬平方米。
這些物業開發專案大多為住宅物業，分布於大灣區、長三角經濟區、長江中遊經濟區、京津冀經濟區和西南經濟區等中國五大區域。
剝離房地產開發業務，對上市平台美的置業未必不是一件好事。近幾年，房地產行情急轉直下，銷售規模走低，房企估值進入低谷。
2019年、2020年，美的置業還是銷售規模過千億的房企，但2023年銷售規模僅658.5億元。重組剝離，可以讓美的置業輕裝上陣，擺脫房地產市場的影響，估值或將有望迎來釋放。
對此，美的置業在重組公告中也有披露，其對這次重組給出了幾點理由：
其一，盡管集團維持健康的財務比率，並設法滿足「三道紅線」的要求，但仍須承擔沈重負擔及債務以支持其房開業務。把房開業務從集團剝離將可減少負債和與房地產開發業務的重資產內容相關的信用風險，並為股東提供變現在公司部份投資的選擇權，減少其與公司股份相關的房開業務投資風險。
其二，建議分派將使公司能夠精簡其營運並專註於主要為輕資產的保留業務。將重資產的房開業務剝離將不可避免地縮減集團整體業務的規模，但將重心轉移到輕資產模式使保留集團能夠利用其在房地產行業的專業知識，實作更高的利潤率（與房開業務相比），並減少其在房地產市場的周期性風險敞口。
其三，當前，輕資產保留業務相對較高的利潤率被房開業務相對較低的利潤率沖減，因此投資者難以單獨對輕資產保留業務進行估值。集團重組及建議分派後，公司股價將更好地反映保留業務的價值。
剝離房開業務後，美的置業保利的業務包括物業管理服務，商業物業投資與營運，房地產科技，已經擴充套件的代建等輕資產業務。
美的置業方面表示，此次重組為更強有力地、更可持續地夯實交付力和兌付力構建了堅實後盾，同時也以空間換時間，為美的置業專註「好房子」的全鏈條服務經營、創造內生性動能提供了更長久的續航動能。
截至2023年12月31日，物業管理服務方面，美的置業在中國66個城市服務385個物業專案，總合約建築面積約9032萬平方米；商業物業和產業園方面，在中國6個城市營運6個自持商業物業、4個第三方持有的商業物業及3個自有產業園。
2023年，美的置業物業開發及銷售收入716.79億元，占了總收入的97%以上；物業管理服務收入15.22億元；商業物業投資及營運收入3.63億元。
重組完成後，物業管理服務無疑成為了上市公司的主要資產。在此前房企紛紛拆分物業板塊上市的背景下，這或許，也可以理解為美的系旗下物業管理板塊的「曲線上市」。
受重組計劃影響，美的置業在6月24日迎來較大漲幅，當天收盤報6.37港元/股，大漲69.87%。6月25日早間繼續追漲，截至11時，報6.81港元/股，漲6.91%。
這一輪地產調整中，美的置業並非第一家剝離房地產開發重資產的房企。
今年4月26日，華遠地產（600743. SH）公告，擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債，轉讓至公司控股股東華遠集團。交易完成後，其將聚焦於代建、酒店經營、資產管理與營運、物業管理、城市營運服務等業務，實作業務的戰略轉型。
3月12日，山子股份（000981. SZ，曾用名：銀億股份）釋出公告稱，擬公開掛牌轉讓公司房地產業務相關股權和債權資產。此次交易後，公司將全面結束房地產業務。該公司曾為寧波房地產龍頭。
