本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道
「在現金流管理方面，我們最需要關註的仍是資金流入表現，也就是預繳和收繳。與去年同期相比，今年上半年我們的預存物業費有所下降，這是我們在下半年需要有針對性地去加強的一點，我們將透過整合行銷及其他創新措施帶動物業費預存、預收。」
8月22日，碧桂園服務（6098.HK）執行董事、總裁徐彬淮在2024年中期業績會上對包括【中國經營報】在內的媒體記者如此表示。今年上半年，碧桂園服務經營活動所得現金流凈額同比下降87.7%至約2.7億元，凈利潤同比下降37.9%至約15.46億元，股東應占核心凈利潤約18.4億元，同比下降31.7%。
業績會上，碧桂園服務執行總裁、財務長黃鵬表示，公司經營活動所得現金凈額出現波動主要受凈利潤、資金流入端和資金支出端的影響；核心歸母凈利潤的下降主要與毛利下降、第三方應收款減值損失、風險客商確收金額減少有關。
Choice數據顯示，截至8月22日，碧桂園服務股價年內累計跌幅約35.43%。碧桂園服務管理層在業績會上表示，目前公司股價已被低估，公司會積極考慮並準備回購動作。
物業管理服務收入占比約60%
業績公告顯示，上半年，碧桂園服務總收入約210.46億元，同比增長1.5%，其中來自第三方的收入約207.8億元。報告期內，公司收入主要來自物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務、「三供一業」服務、城市服務及商業營運服務。
徐彬淮在業績會上表示，住宅物業管理業務是公司整體戰略規劃的核心。上半年，碧桂園服務物業管理服務收入約127.52億元，同比增長4.6%，占總收入的比重約60.6%（去年同期約58.8%），其中來自碧桂園（2007.HK）及其附屬公司開發的物業收入占比為45.5%，較去年同期有所上升。截至2024年6月30日，碧桂園服務的收費管理面積增至約10.06億平方米，較去年同期增加約8960萬平方米。
報告期內，公司物業管理服務業務的毛利率同比下降3.1個百分點至約22.9%，碧桂園服務在業績公告中對此解釋稱，主要是出於謹慎性原則，公司自2023年8月起對若幹信用風險顯著上升的客戶提供服務後，在公司完成履約義務且已收取客戶對價時，才會將收取的對價確認為收入，同時，公司為提升專案品質增加的清潔、綠化及園藝等成本以及對老舊社區的改造管理一體化措施所致。
值得註意的是，上半年，除了「三供一業」業務的毛利率同比增長，碧桂園服務其他業務的毛利率均出現同比下降。其中，非業主增值服務業務毛利率同比下降19.7個百分點至約-6.5%，社區增值服務的毛利率為39%，同比下降9.7個百分點。
目前，碧桂園服務正在積極孵化零售、充電樁、機器人等戰略性業務。公司管理層在業績會上表示：「如果說今年我們對戰略孵化業務的重點舉措在於模式、能力和業務叠代等方面，那麽毛利或許不是我們今年或短期內非常關註的一點，但我們每個業務都會對標它所處行業的平均毛利水平，也都會做相應的控制和要求。」公司戰略孵化業務的發展有快有慢，並非總是齊頭並進，公司會優先把資源傾註在模式、能力、叠代等方面更加成熟的業務上，也就是「成熟一個，擴張或復制一個」。
綜合收費率大於1目標不變
徐彬淮在業績會上表示，上半年，公司物業管理規模持續增長，基本盤保持穩定，基礎物業管理毛利率保持穩健。值得註意的是，報告期內，碧桂園服務凈利潤和經營性現金流與去年同期相比均出現下降。
業績公告顯示，上半年，碧桂園服務毛利同比下降13.7%，整體毛利率同比下降3.7個百分點至約21.2%，股東應占利潤同比下降38.7%。
碧桂園服務管理層表示，核心歸母凈利潤同比下降超30%，還原風險客商後同比下降18.9%，這主要是因為毛利下降約2.46億元、第三方應收款減值損失約2.44億元以及風險客商確收金額減少。對於經營性現金流的下滑，碧桂園服務管理層表示，主要原因包括凈利潤同比有所下降；因風險客商業務和小業主收費不及規模增長速度，使得綜合收費率同比下降，進而導致應收賬款增加，同時受外部環境及其他不利因素影響，預存物業費下降；日常經營活動產生的階段性資金波動。
徐彬淮表示，現金流的表現主要依托收費端，公司在今年年初既定的目標是綜合收費率大於1，這一目標目前仍沒有調整。「上半年凈利潤對現金流的影響在我們的預期之內，主要是因為我們在年初制定經營計劃時認為，今年的凈利潤目標較2023年有所下降，但目前下降的振幅相對可控。」
碧桂園服務管理層在業績會上表示，公司將采取相關措施改善現金流表現，其中在資金流入層面，公司成立追討欠款委員會，實行強有力的組織保障；針對已逾期的應收賬款采取積極回款措施，包括化債及司法救濟；持續夯實基礎服務力提升業主收繳率；加強物業、城市服務等各業務欠費催收，推出更激進有效的內部激勵措施等；透過整合行銷等創新舉措帶動預存、預收。與此同時，公司下半年會對經營活動過程中的資金支出加強管理。
（編輯：趙毅 稽核：童海華 校對：顏京寧）
