與房地產息息相關的物管行業，正處在亟待變革的「十字路口」。
一方面，受地產母公司影響，上市物業的規模增速正在放緩。克而瑞數據顯示，2023年，52家上市物企總在管面積由2020年的40.8億平方米增長至2023年的76.0億平方米，四年復合增長率為23.0%；年內同比增長12.0%，較去年同期下滑5.3個百分點。
另一方面，資本市場表現也波動較大。2024年，物業股仍持續震蕩，截至年中，共36家企業股價較年初/上市首日出現下滑，上市物企股價均值下降至4.0港元，較年初下滑13.1%，僅國資物企股價較為穩定。
與此同時，隨著中國經濟發展步入高質素發展階段，經濟從重速度轉向重質素，從解決「有沒有」問題轉到解決「好不好」問題，物管行業也需要擺脫粗放的規模擴張，探尋新發展模式。
面對外部環境的變化，當下有的物業公司竭力拓展第三方專案、減少母公司影響，有的則將業務領域拓展至商業、公建、學校、醫院等各種各樣的場景，以創造住宅服務以外的盈利模式。
7月25日，「國資國企綜合後勤服務高質素發展論壇暨2024第一屆國資服務論壇」在京召開，與會各方就經濟高質素發展行程中，物管企業如何變革進行了廣泛討論。
保利物業表示，自2021年首次提出「國資服務」這一概念以來，公司至今已服務約6000家企業，超400座寫字樓、產業園區。近年來，針對商辦服務的市場需求，保利物業開始提供「大後勤」外包服務，打造「超級快充」國資服務新模型，一個後勤服務的大時代正在到來。
何為後勤服務的大時代？物管公司又在其中扮演怎樣的角色？
保利物業服務股份有限公司總經理姚玉成解釋稱，後勤服務經歷了三個發展階段。第一是內生化供給型服務階段，在計劃經濟時代，為了彌補社會公共服務的缺失，企業自己辦食堂、醫院、學校，國有企業後勤服務主要是為員工辦理相關社會福利，是一種內生化供給型服務。
隨著市場經濟逐步健全發展，後勤服務來到第二階段，國有企業開始透過合約外包、委托管理、社會合作等方式，引進專業化的社會公司提供後勤保障。姚玉成稱，保利物業便是從這個階段開始，迎來全新的「大物業」發展階段，業務範圍從社區物業逐步擴大到地鐵、大學等多元業態。
到如今，後勤服務正步入第三階段，在全行業加快構建新質生產力的背景下，向更強的資源統籌、更綜合的服務產品和更前瞻的需求響應前進演化。在原有商辦物業服務的基礎上，更強調生產性服務業的支撐，切入企業生產生活多元空間，全面承接企業非核心的業務外包。
姚玉成表示，保利物業在新階段也做了不少嘗試：比如上海地鐵15號線具備最高等級全自動無人駕駛的軌域交通路線，保利物業提供器材綜合維保服務，對車站結構、消防以及水電風基電等進行系統運維；在廣東城際鐵路專案，開發客製化的公寓管理系統；對中國農業銀行總行以及武分行，提供能源托管安全管理等服務等。這些與傳統商辦物業相比，已經發生巨大變化。
在他看來，隨著後勤服務外延和內涵不斷擴充套件，一個新的時代已經來臨——大後勤時代。
首先，「大後勤」使服務範圍向廣，行政後勤的服務場景，不再被框定於辦公樓宇和以產業園為代表的商業空間，而是向前延伸至企業生產廠房、車間、研發中心、企業經營的門店、網點、企業辦公的多樣性、分散式職場，只要有企業需求的地方就應該有後勤保障。
其次，「大後勤」使服務內容向深，圍繞辦公人群、辦公空間、辦公需求等持續下挖，包括辦公人群的餐飲、通勤、會務、工裝、員工福利、企業文化服務，辦公空間的資產營運、空間規劃、環境管理、安全管理，以及辦公延伸需求的能源管理、ESG治理、整合行銷等。
同時，「大後勤」使服務效益向精，呈現出專業化、精細化、可量化的特點，在高質素發展和經濟管理要求下，要求非標服務走向標準高效，以業務、成本、營運的三維視角凸顯後勤服務的投入產出效率。
「如果說在規模增長時代，後勤的使命是後援式的服務，在高質素發展時代，後勤使命已轉變為前瞻性支持。」姚玉成稱，大後勤時代服務向前，是推動產業高質素發展的新動能。
國資委研究中心原主任李保民強調，綜合後勤服務的可持續發展，一要堅持人民至上的宗旨，把人本思想體現在綜合後勤服務的各個專業細節上；二要堅持以股本為基礎，激發各類市場主體、各種生產要素的內在活力和巨大潛能。三要健全勞動、資本、土地、知識、技術、管理、數據等生產要素由市場評價貢獻、按貢獻決定報酬的機制。
中國人民大學公共管理學院副院長、吳玉章講席教授、博士生導師楊宏山表示，專業化物業公司具有資源優勢、資訊優勢、技術優勢、市場開拓優勢，這些力量和對國資國企新質服務業發展可以良好結合，要利用切入機制，推動評級更好轉換，使得行業行穩致遠。
(本文來自第一財經)
