上海證大拋售超28億元資產包 山東空調大王借機南下「抄底」

本報記者 方超 張家振 上海報道

（上海證大大拇指廣場。圖片來源：上海證大官網）

繼「水泥大王」和「煤老板」之後，來自山東省的「空調大王」也奔赴上海市，「抄底」物業核心資產。

日前，港股上市公司上海證大房地產有限公司（以下簡稱「上海證大」，0755.HK）釋出公告稱，為重組集團的不良及困境資產，改善財務狀況，對外出售包括上海證大大拇指廣場商鋪、酒店、停車位等在內的物業資產，資產包合計價值28.766億元。買家為瑞冬集團股份有限公司（以下簡稱「瑞冬集團」）全資附屬公司升瑞祥（香港）有限公司（以下簡稱「升瑞祥」）。

8月22日，就收購上海證大資產包一事，【中國經營報】記者撥打瑞冬集團官網所列的一位宋經理電話，對方表示「不太清楚」。而上海證大官網對外公布的021辦公電話已顯示為空號。

事實上，瑞冬集團只是近期各路資本「抄底」上海市核心資產的一個縮影。記者註意到，今年以來，各地國資、民企及外資紛紛趕赴上海收購寫字樓、商業廣場等核心資產。目前，這種趨勢仍在持續。

多位房地產行業人士向記者表示，上海市作為中國重要城市，核心資產具備長期增長潛力，投資回報穩健，因此受到各路資本青睞。上海市一位商業地產人士也向記者直言：「雖然房地產市場環境和經濟形勢有所變化，但上海市仍然具備相對穩定的基本面，這是吸引資本投資的重要因素。」

昔日百強房企「甩賣」資產包

根據公告，上海證大日前與升瑞祥簽署協定，向其出售位於上海市、青島市、煙台市和揚州市等地的地產資產包，總代價為1000萬元（約1100萬港元）。相關資產具體包括上海證大大拇指廣場的2個商鋪單位（超市部份）、25個商鋪單位、1間酒店及475個停車位，青島證大大拇指廣場1個設有地下停車位的購物中心及1間酒店，揚州專案的216個商鋪單位及1塊土地，西鎮專案的1個商鋪單位及81個停車位，煙台專案的1塊土地，以及證大五道口金融中心、證大寬域及證大立方大廈分別擁有的190個、50個、115個停車位。

今年5月31日，評估師對上述地產資產包給出的評估價值約為28.766億元（約合31.636億港元）。值得註意的是，上述出售資產權益擁有人應占的未經稽核合並負債凈額約10.39億港元。

上海證大此次出售的多個商業地產專案，大多地處所在城市核心地段。以上海證大大拇指廣場為例，該專案位於上海市浦東新區聯洋板塊，是一個包括商鋪、超市、酒店及停車位在內的綜合發展專案。該專案於2005年竣工，由上海證大營運近20年。

上海證大大拇指廣場整體營運情況並不理想。上海證大在公告中透露，截至公告釋出之日，該專案超市部份為空置狀態。截至今年5月31日，商鋪單位的出租率約為64%。酒店由獨立第三方以「美爵」品牌營運，截至今年5月31日為止的五個月，平均入住率約為58%。

上海證大曾是國內知名房地產開發企業。官網資料顯示，從1994年至今，公司形成了以上海市為中心，輻射全國5大區域、15座城市的國內業務版圖，多次榮獲「中國房地產開發企業100強」「中國商業地產10強」等榮譽，打造了上海喜瑪拉雅中心、上海九間堂、南京喜瑪拉雅中心等40余個專案。

據了解，上海證大創始人、原老板戴誌康亦是上海商界風雲人物，有「中國私募教父」之稱，曾涉足地產、金融等多個領域，2007年以100億元財富規模，位居當年胡潤中國富豪榜第65位。

不過，2022年12月30日上午，上海市第一中級人民法院依法公開宣判，對戴誌康犯非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪，決定執行有期徒刑19年，並處罰金2550萬元。

在出售資產包背後，上海證大經營狀況也受到外界關註。

公開數據顯示，2021—2023年，上海證大營收分別為7.41億港元、3.97億港元、3.8億港元，增速分別為-83.89%、-46.47%、-5%。其中，2023年，上海證大公司股東應占盈利約8950.4萬港元，同比減少96.9%。

「出售事項的主要目的為重組本集團的不良及困境資產及改善其財務狀況。」上海證大方面在公告中坦言，在完成上述資產出售後，公司計息借款將大幅減少至僅約2.185億港元，預期流動資金及財務狀況將有所改善，將能更好地渡過目前艱難的營商環境，以繼續其物業開發、物業租賃、物業管理及經營業務。

企查查顯示，目前，在上海證大的股東中，南通三建控股（香港）有限公司位列第一大股東，持股29.99%，黃裕輝擔任董事會主席、執行董事。根據上海證大最新公告，公司擬將中文名稱「大方廣瑞德集團有限公司」作為第二名稱。董事會建議更改公司名稱生效後，公司將不再使用「上海證大房地產有限公司」作為中文名稱。

多路資本南下「掃貨」

官網資料顯示，瑞冬集團位於山東省德州市陵城區，註冊資金1.555億元，占地面積30萬平方米，是一家集中央空調、通風產品的設計、生產、銷售、安裝及維保為一體的現代化大型綜合企業，年產值能力約40億元。

「目前，瑞冬產品銷售覆蓋全國，並遠銷哈薩克、俄羅斯、南韓、加拿大、伊朗等中亞、東亞及北美地區。」瑞冬集團官微在此前刊發的文章中表示。

企查查顯示，2023年，瑞冬集團員工數為207人，營業收入為5.12億元，總資產為6.28億元。

2024年8月22日，記者撥打瑞冬集團多個官方電話，或無人接聽或相關人員表示對收購一事「不了解」。當天，記者多次撥打瑞冬集團辦公室一位李姓主任電話未能接通，並向其發送短訊采訪求證，但截至發稿未獲得進一步回復。

記者進一步梳理發現，多路資本近期持續收購上海市核心資產。例如，今年6月7日，電機驅動芯片半導體公司峰岹科技（688279.SH）釋出公告稱，全資子公司峰岧上海下設全資子公司峰岧半導體，擬向上海朗鍁購買位於上海市長寧區臨虹路280弄5號的全幢房產。朗詩控股集團官網顯示，這正是公司在上海市的辦公地址。

8月21日，上海聯合產權交易所官網顯示，當日，上海廣田房地產開發有限公司40%股權以底價約17.2億元成交。據多家媒體報道，該標的物對應的主要資產是位於上海北外灘的上海星薈中心，接手方或是印度尼西亞金光集團。但該資訊目前尚未獲得官方確認。

「房地產行業持續調整，部份房企資金仍承壓，積極出售資產以最佳化現金流，對資產價格的預期也有所下調，同時也有部份出險企業資產流入法拍市場，以較低折扣拍出。」中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向記者表示。

「從買家類別來看，上海市大宗交易市場近期仍由內資買家主導，部份自用型買家借此契機收購上海市優質寫字樓，以整合、擴大辦公空間。」曹晶晶分析認為，「2024年下半年，預計上海市寫字樓及商鋪租賃市場將進一步恢復，大宗交易市場有望保持一定活躍度。」

（編輯：張家振 稽核：童海華 校對：顏京寧）