引言：上海头部包租公又出来了，陈启宗也是快75岁的年纪了，张嘴就来，依旧是「低情商」。不过，这一次，他的大嘴说的是他儿子陈文博了。
陈启宗
陈启宗退而不休
陈启宗（右二）和陈文博（左一）
1月30日，恒隆集团一纸通告宣布人事变动， 执掌恒隆33年的陈启宗今年75岁了 ，正式退下董事长岗位，将家族企业重担交给了他的儿子， 今年41岁的陈文博。
而陈启宗则开始退休生活，但是，退而不休。 毕竟还担了个「荣誉董事长」的虚职 ，以后仍旧还会在公司的办公室，如果公司需要帮忙，尽管跟他开口。
老一辈的企业家，确实是闲不下来，毕竟恒隆也是陈启宗花了大半辈子的心血吧！终究还是放不下「利」字啊。
在他之前的决策中，本来是不打算由由家族血缘关系的人来接班，但是陈文博出乎他意料，是能挑恒隆的大梁， 所以在2016年才让陈文博进入董事会，陈启宗对这个儿子考察了4年。
陈文博
陈文博一上来就是感谢父亲，以及表示哪怕是他执掌，目前公司的规划以及风格不会有多大的改变，所以陈文博应该是「保守派」的年轻一辈。
毕竟，新官上任三把火，尤其是老一辈的港企， 很多孙字辈基本都在改进家族的一些老式陋习管理，唯独到了陈文博这里，比较认可父辈的管理以及决策方式。
主要他也不敢，毕竟他的老父亲陈启宗都已经把话放出来了，目前的市场环境复杂多变有一定的风向，恒隆要确保生存和稳固本业，而非追求大规模扩张，大的资本错误不能犯。
从基层到高层的接班之路
年轻时候的陈文博
陈文博免不了俗，走的香港富三代和富四代一样的路子，都是海外留学归来，然后不是事务所就是银行镀金。
陈文博在美国南加州大学毕业，随后在毕马威会计师事务所和汇丰银行任职过。
恒隆
在2010年，陈文博加入了恒隆集团，当了恒隆一名新人，在自家企业从基层租务和管理业务开始做起，也是大多数企业接班人的路子。
据陈启宗透露，在2014年前，他本无意在自家人上寻找接班人选，但这也只是对外的说法，孰真孰假谁知呢？
毕竟陈启宗对儿子可是经过了四年的深度考察后，觉得陈文博有接班人的潜力，所以在进了恒隆集团4年后 ，也就是2014年，陈文博就被默认是「陈启宗」的接班人了。
于是，一切就都理所当然，在2016年的时候陈文博加入恒隆董事会，对项目部门进行监督与管理。
上海恒隆广场
当时陈文博「一项成名」，全程参与了当时上海恒隆广场和港汇恒隆广场的翻新工程，除了他父亲，其他人肯定必须得满意啊。
陈启宗当然是非常满意这个儿子，在股东大会上不断的夸。
所以在2020年，陈文博升任为恒隆集团的副董事长， 同时在2020年的年报中，不仅有「董事长致股东函」，还额外增加增「副董事长简函」。
这也太明显了，预示着陈文博即将接班的迹象 。不过陈家家族其他和陈文博同辈分的成员就没陈文博那么厉害，只有他在恒隆集团的管理层。
上海包租公，还是头部那种
陈曾熙
1960年， 陈启宗的父亲陈曾熙在香港创立了恒隆集团 ，而陈启宗则是在1972年开始进入恒隆集团，在1991年的时候担任恒隆董事长，全面掌舵恒隆集团。
算下来，他在恒隆干了52年，也该退休了！
强者从不抱怨环境，过去20多年， 陈启宗错失了很多盈利的机会，因为他掌舵的恒隆集团，没有涉足一般的住宅市场 ，直到现在回头看，才发现避开了房产生意的困境，损失不大。
在1992年，当时陈启宗看准了内地相当小的风险，于是盯上了上海，命运的齿轮开始在那一年转动，陈启宗也成为了上海的包租公 ，还是头部那种，这就相当于开了个店，出了两个爆款，还是稳流那种。
上海最经典的恒隆广场还有港汇广场， 一个一年大约有14亿元的租赁收入，一个是9亿元，而且这两广场很旧了，但人气依然很可以。
只是，在上海、北京吃到甜头，陈启宗却不怎么想继续投资，主要还是钱的问题，项目成本太高了，还不如去其他二线城市，所以，大家都在一线卷的时候，陈启宗早就在二三线城市捞金了。
正所谓一朝被蛇咬，十年怕草绳。他对1982年总是记忆深刻念念不忘。
在1997年当同行都在炒房炒地的时候，陈启宗反其道而已，出售了一块土地，回笼了20亿元的资金，后面亚洲经济危机来了，香港的房地产大起大落落~这时候的陈启宗来了个回马枪，抄底很多物业和土地。
一卖一买，陈启宗名声打出去了，恒隆又回到了他父亲那会的辉煌，成为香港十大开发商之一，陈启宗在当时也顺带挤进了香港十大富豪之一。
当然，他也曾苦口婆心提醒过一些在内地做房产生意的朋友，可能面临潜在的风险，但是，他们没听进去。
陈启宗不敢做，倒是敢说！过去十年，他说这话，恐怕在当时的朋友看来，估计就像天方夜谭一样。
现在陈启宗是如何看待内地房产市场？陈启宗表示，目前入市时机仍未完全成熟，还是要耐心观察并等待合适的入手时机。
没有一分钱的富二代「创业」
陈启宗的父亲陈曾熙凭借一块黄金地皮成为香港超级富豪，后面还凭借关系垄断了在香港地铁上盖物业的开发权。
紧接着在1972年恒隆集团还上市！ 这时候，陈启宗才23岁的年纪，才刚从美丽国毕业，但是自己先去打工了，没有回恒隆。
然而好景不长， 1982年的亚洲金融危机打的香港很多房地产商措手不及，恒隆也是大亏损，一度面临成立以来最大的危机。
陈启宗一直念叨在1982年的某次晚宴上， 有他，有新世界的郑家纯，还有另外两家土地储备不亚于新鸿基的房地产商，但那两家现在都倒闭了。
1986年的时候，陈曾熙去世，本应该是由陈启宗接手恒隆集团，但他父亲却把当时恒隆大约40亿元的资产都让给了陈启宗的叔叔，后面他叔叔过于保守，加上经营不善， 1991年陈启宗的叔叔退休，恒隆还给了侄子陈启宗。
不过这也不是表示格局很大的事情，关键是陈曾熙早就设计好了家族信托基金，这是香港很多富豪常用的守住家业的方式，就为了防止出现「败家子」，所以陈启宗才无所谓？
陈启宗和他弟弟陈乐宗
毕竟，陈启宗和他弟弟陈乐宗两人自己创立的晨兴创投也是干的风生水起。
晨兴创同是小有名气的天使投资机构，主要投的是高新技术、传播媒介等领域的优质项目。
也是成功投资了众多具有潜力的新兴企业， 比如凤凰新媒体、UCWeb、迅雷、搜狐、YY、携程、第九城市等科技项目。
但投资最有争议的是雷军的小米，当时很多不看好小米， 没想到晨兴资本投了500万 ，这是天使轮的500万，等小米成功在港交所上市的时候，市值一度超过8000亿港元，而晨兴持股20%， 成为小米的第二大股东，盈满又赢麻了，500万变百亿，回报数百倍！
所以说到底，陈启宗适合做投资，不适合做生意。
恒隆负债仍旧要投资
根据新出炉的恒隆集团2023年度业绩报告数据得出，截至2023年末，恒隆集团总资产约2100亿元。
值得注意的是，尽管这千亿的金额让人大吃一惊，但其整体租赁收入是108.79亿港元，涨幅仅为2%。
租赁收入来自香港和内地的物业租赁，令人震惊的是，恒隆在内地物业销售几乎为0，在香港起码还有200万的销售收入。
值得一提的是，恒隆集团内地的租赁收入在2000年至2022年间激增超42倍，年均增长率达到了惊人的18％。
只因为，陈启宗不走寻常路 ，恒隆进入内地地产已有30年了，但却一心只做商业地产，光是商业综合体广场就有10座。
其中超高档次商场的收入增长率更是超过9%。不过也有下滑的商场，如，沈阳的恒隆广场由于竞争加剧，销售额略微下滑1%。其他商场均实现6%至19%的增长。
然而，恒隆集团的负债也在增加！
截至2023年底，恒隆集团的借款总额达到了506.93亿港元，净资产负债率为28.6%，比2022年增长了2.7个百分点。
但恒隆的管理层对这一杠杆比率没那么悲观。 毕竟，这年头哪个房地产公司没负「亿」点债，不然都不好说是做房地产生意。
而且，恒隆集团在今年还要加快在内地的投资步伐，预计总投资额高达190亿元。
其中包括华中地区的武汉恒隆府以及西南部的昆明君悦居和昆明君悦酒店等。还有就是杭州恒隆广场最引人瞩目，体量最大，也是很大笔。
毕竟做生意的人情商还是需要很高的，而陈启宗有总是因为说话太过直白或者是自信过度变成自负？
虽然时间证明潮水褪去，恒隆没有在「罗」泳，但是吧！ 陈启宗也被人骂了不少，比较有争议性的就是他向美国捐款，明显和国内差距甚大。
这也就算了，他还说了一句让国人非常生气的话，毁誉参半的人生。
所以，会做生意有啥用，还是会做人比较有用吧！
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