编者按
今年以来，一线城市豪宅供应井喷、成交爆发，呈现出一片火热的特殊行情，因此2024年被业内称作「豪宅新纪元」。凤凰网房产上海全新策划【今天的豪宅】旨在通过测评调研、案例分析、访谈沙龙等形式，解说新时代的豪宅市场。
今年初，热播剧【繁花】引发了人们探索上海城市底蕴的热忱。
「虹口汪小姐」凭借一股不服输的劲头，赢得不少观众的好感，人们对虹口区的关注也与日俱增。
虹口区在上海各区域中，属于老派又低调的存在，之前住宅市场一直不温不火，入市新盘屈指可数。
去年1-12批次入市新房中，上海累计发放了315张预售证，整个虹口区只有虹盛里1个项目，一共451套房源。
不过今年以来，虹 口豪宅市场出现井喷现象，豪宅供应量预计超过10个。
2024年的虹口楼市，都呈现哪些特征呢？
Part.1
百年虹口的新与旧
虹口区位于黄浦江、苏州河交汇处，得名于虹口港 。
从名字就能看出来，它的存在跟水域息息相关。其历史可以追溯到1848年开埠之际，是名副其实的「老城区」。
因为历史积淀深厚，虹口区也被誉为「海派文化发祥地、先进文化策源地、文化名人聚集地」。
文坛「狂人」鲁迅先生来上海后，第一个住处就在此。第一条运营铁路、第一台接通公共电话，也在这里诞生。
如今，百年虹口正随着上海城市复兴不断焕新。林立高楼与老城厢风貌并存，传统与摩登交融，呈现出别样气质。
根据上海的「十四五」规划和2035年总体规划，虹口区的发展重点被划分为三个主要区域。
首先是北部功能区，包括广中路街道、曲阳路街道、凉城新村街道和江湾镇街道。
这一片区秉持「科技承载、硅巷模式、片区开发」的理念，打造「硅巷」式科创产业集聚新空间。
北中环科创集聚带汇集了张江虹口智慧健康医疗产业基地、同济科技园虹口园、明珠创意产业园等18个园区，近40万平方米产业空间。
其次是中部居住区，主要由四川北路街道和临平路街道构成。
这里有多伦路文化名人街、甜爱路等历史建筑和街区，文化资源丰富。
未来，还将更新一批先进文化地标，比如上海文16学馆、四川北路剧场群等，保持窄马路、小街坊、适宜人居的区域形态，生活氛围浓厚。
最后是东部的北外滩，被规划为区域的「会客厅」。
「一江一河」规划中将北外滩与外滩、陆家嘴并列为「黄金三角」，对标纽约、伦敦、东京等城市，打造上海未来10至20年的发展标杆。
如今北外滩共计约840万㎡规划总量，重点发展商务区功能，住宅用地占比25%，公共及商业用地占比近40%。
随着北外滩的起势，虹口多了很多新地标。480米浦西新地标上海北外滩中心、59街坊上海华贸中心等标志性项目开工，国华金融中心亮相「城市最美微笑曲线」、北外滩友邦大剧院投用开演、北外滩航海公园建成、北外滩空中连廊示范段项目正式建成。
未来的北外滩，有望成为一个具有全球影响力的世界级滨水区。
Part.2
旧城区改建力度大，「风貌别墅」横空出世
纵观虹口当下楼市，呈现出两大明显特征。
一方面，是旧城区改建与房屋征收力度大。
今年乃至未来几年，城市更新都是虹口「老城焕新生」的指南针。
2023年，旧区改造与城市更新2500余户、成套改造1.08万平方米。
今年以来，虹口拆迁力度只增不减，年初就开展了143街坊旧城区改建房屋征收一轮意愿征询。大多数居民支持改建，从中也能看出人们对改善居住条件的迫切需求。
改建中最受关注的，莫过于2003年的虹宸易居。
这个小区二手均价约11万/㎡，因街坊重规划和轨交19号线建设，被纳入动迁征收范围，成为上海动迁史上最年轻的小区。
另一方面，新房「风貌别墅」居多。
虹口区的风貌别墅项目，主要集中在北外滩地区。
目前已知的别墅产品包括新湖外滩元、上海弘安里、碧云北外滩（138街坊）、大悦城北外滩项目以及越秀临港北外滩项目等。
所谓「风貌别墅」，是一种具有历史风貌特色的别墅，通常位于市区核心区域，在设计过程中会保留某个时代的建筑特征，兼具历史价值和现代居住价值。
2017年，上海发布【关于深化城市邮寄更新促进历史风貌保护工作的若干意见】，旧改思路从「拆、改、留并举，以拆除为主」，转变为「留、改、拆并举」。
2019年，上海通过了最新修订的【历史风貌区和优秀历史建筑保护条例】，规定对于历史文化风貌区及风貌保护街坊内的旧住房进行更新时，应遵循风貌保护的相关法律法规。
虹口区作为上海最早开发成熟的中心城区，本身面积不大，宅地供应尤为紧俏。也是得益于这个政策，才迎来土地开发的新契机，出现了稀缺的别墅产品。
不过，这对开发商提出了更高要求，不能再大拆大建，而要重视历史建筑的保护。
就拿其中代表项目招商弘安里来说，由招商蛇口、绿城中国、上海地产联合开发建设，堪称「北外滩百年历史风貌大宅」。
石库门里弄式设计，保留了老上海的青砖、红砖、石箍，让穿梭在钢筋水泥的现代人眼前一亮。
它也是上海今年首个入市的纯风貌别墅项目，容积率仅1.1，在内环实属奢侈。
即将亮相的越秀临港156街坊和新湖外滩元，也有风貌别墅产品。
风貌别墅的存在，满足了一群人对文化传承和个性化居住体验的追求。不过因为总价贵，目前市场普及度仍然有限。
Part.3
二手房不同板块差异大，整体居住氛围浓厚
根据链家的成交数据，2024年4月虹口二手房成交总价从170万到3100万不等，成交均价既有4万左右的，也有高于15万的。
房天下的数据则显示，2024年虹口二手房平均总价为719万元/套，平均单价为7.88万元/㎡。
由此可以看出，虹口区二手房的价格区间跨度较大，从经济适用的小户型，到价格不菲的高端豪宅，应有尽有。
就具体板块来看：
四川北路：商业配套成熟，板块内有瑞虹天地商圈和四川北路商圈。四川北路曾与南京路、淮海路并列，是上海三大商业街之一，老上海人常说：「走走逛逛其他路，买卖请到四川路。」
临平路：位置优越，次新房居多，交通便利。热门盘瑞虹新城均价超12万，适合改善家庭上车。
鲁迅公园/虹口足球场：海派文化底蕴浓厚，生活氛围强。
曲阳：距离杨浦近，人口密度高。
凉城：虹口价格洼地，暂未通地铁，不过19、20号线都已动工。
北外滩：热点区域，未来发展空间大。
如果用一句话来形容虹口区的发展，那就是： 「新旧融合，未来可期。」
虹口犹如一幅双面绣，一面是历史的沉淀，一面是现代的脉动。它在发展过程中，很好地体现了新旧结合的理念。
相较于其他区域的高歌猛进，前两年虹口的楼市上新节奏不算快，可今年它却如同短暂蛰伏后的觉醒，颇有后来居上的趋势，值得期待。
