(本文转载自公众号杭州楼市动态,作者浩老板,凤凰网房产已获授权)
奥体地王
奥体望阙南今日挂牌,地价3.6万。 无论在当下,还是未来,奥体的地王是板上钉钉了。
相比于望阙的起拍楼面价有20%的涨幅,来源于大家长的背书, 信号就很明显了:奥体就是来领涨的。
虽说放开限价,不意味着杭州普涨,但一些板块本就是在有意缔造倒挂、刻意维持摇号热度。既然都放开限价了,肯定是往上反弹的。
而楼面价是房价成本的最大占比,楼面价从3.6万拍,奥体新房没有理由不涨。
奥体地价有了明显涨幅后, 萝卜干的土地才能变得金贵,市北、宁围等地才能水涨船高。
能不能竞争杭州地王
杭州名义地王要追溯到2016年的凤起潮鸣 ,它的楼面价在45368元/方。
当然迈入限价时代以来,像望江、钱二其实已有多宗宅地楼面价在4.5万/方上下,它们的新房限价是在7万/方以内。
那么望阙南的如果能以7-8万/方来预售,且能实现高周转,那么竞争一下杭州地王非常简单。
问题就变成在开发商眼里, 望阙南这宗地能在短周期内卖到7万/方以上吗?
这个问题先得看望阙南的综合位置,三面环校,没有优越的城市景观资源,虽说离杭州壹号院不远,但毕竟是杭州壹号院的IP显赫,很难复制。
当然有人说奥体首宗不限价的地,未来3.3米层高、餐客厅大理石铺满,把大平层的那一套搬到住宅来,那也是相当稀缺的。
这倒是没错。
问题变成了,奥体在半年内是否只推这一宗地 ?若是奥体供应量也上来,搞个3-5宗,那望阙南也没有了笑傲奥体的定价权了。
比如说钱塘湾未来总部基地,亚运村口,就有大量的「闲置空地」,直到现在还没有出规划。
在望阙南这宗地商改住前,纵观奥体-钱江世纪城的用地性质变更,是非常克制严谨的,会以住宅-商业指标互换平衡,而望阙南是很直白的商改住。
那么但凡有空地,能改成住宅的前提下,就有可能摇身一变为住宅 。
所以望阙南的地价成为杭州地王一事,倒是有理论上的可能,但不能说在土拍前就信誓旦旦,那是过于乐观了些。
望阙南的开盘预期
天下武功唯快不破,这在限价时代下,是至理名言。
因为一宗地横竖都是卖一个价,早卖必然是比晚卖合适,所以就有了限价时代下的高周转。
那么在不限价之后,是趾高气扬得卖天价慢慢卖成现房,还是稍快一点能在一年内卖个大概,我更倾向于是后者。
首先,望阙南没有必要开盘就售罄,那显然是卖便宜了。
但它也没有必要开盘当天就只能卖个一两成,这么搞拖长了战线,也不利于回笼资金。
这段时间文教的现房锦绣公馆,据说综合成本已经达到了9万/方。那早个两年,成本线就是在8万 ,再早个两年可能是7万 。
其实也与二手房东的卖房周期是相同的,二手房也是不限价的。有些房东是要交付就卖,有些房东是等个2年在卖。
有可能是等两年再卖价格更高,但未必利润率高,原因在于2年的持有成本、资金利息是一直在付出的。
这也就是说早卖的价格,没有晚卖来得高,但更有效率。
所以,望阙南未必能以超高价开盘,而是以一个相对能被市场接受的高价开盘, 6.5万-7万是一个合理的预估值。
对望阙南顶跃的期待
在限价时代下,摇号时代最贵的k11两套顶跃、亚运村久负盛名的日耀之城465方顶跃仅有四套。
当时觉得晓风明月会有顶跃,实际上是个冠。
为什么顶跃在限价时代下稀缺,因为限价不仅仅是限均价,还有最高单价。最高单价一般就均价的1.1倍。
那么做顶跃就没有了意义,多花钱给业主做嫁衣。
限价放开后,顶跃就有机会实现对凤凰层(次顶楼)的超越。
在有超高视野与稀缺户型的加持下,可以是对均价的遥遥领先。
说不定,还真能卖个两位数。