江小亭/发自东莞
5月20日，东莞年内首宗商住地终于挂牌上线。
随着地块上线，早前有关东莞被列入新建商品房去化周期超过36个月而暂停供地的说法也被直接辟谣。
01
「盘活多少，供应多少」
根据东莞市住建局早前发布的全市新建商品房住宅库存数据显示，截至3月底，全市新建商品住宅库存为518.82万平方米，以过去12个月的平均去化速度计算，实际消化周期为24.1个月。
即处于遵循「盘活多少、供应多少」模式，可动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。
值得一提的是，今日挂牌的万江龙湾地块也并不在3月底官方发布的年内供地计划表内，而是 位列去年11月份全市第三批次拟出让住宅用地清单中 ，另外同处清单的东城万达广场旁地块截至目前也还未挂牌。
换句话说， 不同于被传的暂停供地，如房企们有拿地意愿，全年挂牌地块数量还有望上升。
事实上，早于今年4月份，凤岗镇便还高调举办了一场土地招商投资推介会，会上推介了6宗地块共约77公顷，有关地块同样并未出现在年度供地名单上。
6宗地块区位示意图
02
起拍楼面价重回三年前
聚焦今日上线宅地，地块素质出圈 。
位置上处万江龙湾北片区和谐路东侧， 一路之隔即龙湾广场，可享无遮挡一线壮阔江景。
就主城范围来看，相较南城、东城，滨江资源可谓万江尤其龙湾板块的一大突出优势。如距离地块不过数百米的保利首铸鹭湾，该盘一大核心卖点便是一线江景。
鹭湾直面的江景 中房君摄
不仅如此，最新上线地块一路之隔还有万江实验小学，同时相较保利首铸鹭湾，坐拥江景的同时，地块距离大型商业、市政等生活配套也更近；此外地块本身占地面积3.75万平方米，容积率不超过2.78，加上地块整体方正， 房企的产品打造空间也较大 。
同样备受关注的还有价格。
地块起拍总价13.5亿元，剔除无偿配建面积， 折合起拍楼面地价约1.45万元/平方米 。
翻看万江街道近年来出让的商住地，从2019年至今，区域先后吸引了中海、保利、天健、世茂以及碧桂园等一众房企入局，起拍楼面地价也从不足万元/平方米，发展到2022年保利拿下鹭湾项目地块的1.82万元/平方米起。
即今日地块直接比隔壁不远的保利鹭湾地块起拍价低了3700元/平方米 ，更为接近片区2021年的起拍地价水平。
竞拍方式上，该宗地块也将延续不限价竞拍规则。不过虽不设封顶价，但 最终成交楼面价能不能冲破「2字头」，就多位市场人士及房企人员来看，并未给出十足的信心。
当下万江的最高楼面地价纪录保持者为保利鹭湾， 地块成交楼面价21557元/平方米，目前该盘在售单价约3.3万元/平方米起 。
成交楼面价2万元/平方米出头的 碧桂园云樾半岛 ，亦有房源在售中，因开发商方面问题， 项目折后单价仅2万元/平方米起 ，贴近楼面地价，值得一提的是，该盘已被纳入白名单。
另外万江其他在售项目还有包括 万科中天世纪水岸，珑远翠珑湾 以及 奥园翡翠澜湾 ，单价均在「2字头」起。
根据东莞市住建局最新公布的4月全市商品房网签情况， 万江新房共网签70套，仅次于东城和凤岗，网签均价2.76万元/平方米 ；二手房网签59套，均价2.17万元/平方米。
03
挂地背后的政府诚意
目光回到地块，除了直观的起拍条件更友好， 地块的竞拍门槛也有一定放松。
如宗地要求缴纳的 保证金为2.7个亿，相当于起拍总价的20% ，相较之下，过去土地市场高热期，像2021年的挂牌商住地中，超7成地块的保证金缴纳比例都在30%以上，个别更是高达起拍总价的50%。
正如一位房企投拓人士所表示，在开发商们与政府的交流过程中，实则是更多的「谈判」空间，包括诸如减少配建、协商调整规划指标、承诺更多配套落地乃至降低保证金比例，延长地价款支付时间等等。
「 单纯的降明面地价，尤其是周边近几年有明确出让地块可对比的情况下，反而可能会一定程度影响市场信心，同时为在售项目带去去化压力；相反，通过其他一些指标的调整去扩大拿地房企利润空间，也能提高房企的拿地积极性 。」上述人士继续补充道。
不过值得注意的是，今日龙湾地块的 出让条件并非「无底线」放松 。
如 成交地价款付款期间仍仅限30日 ，去年保利拿下的CBD地块，官方给出的地价款缴纳条件还是30日内缴付50%，90日内付清所有款项即可；再早些，厚街去年挂牌的两宗地块，地价款付款期更是拉长至180日。
此外，配建方面，根据公示文件，龙湾地块需 无偿配建包括500个停车位 （地下一层）；一处建筑面积 不少于10839平方米的社区中心 ；一处建筑面积不少于250平方米的文化室，以及同步完成相邻的A03-02b 幼儿园地块的建筑方案设计及施工图纸设计 。
不过，值得一提的是，对比隔壁鹭湾项目的除要配建600个停车位（建筑面积不少于21000㎡），还需配建一所独立占地不少于3600㎡、建筑面积不少于 3760㎡的幼儿园，或因今日挂牌地块多了一个社区中心的配建内容，范围内的幼儿园也仅提出了方案要求。
由此可见， 更优质的地块，更友好的出让条件仍是当下供地的主流趋势 ，为收获意向房企，官方诚意尽显。
「赚钱效益减弱，体现在房企的拿地意愿变低，这时候还愿意拿地的开发商， 除了基本的实力允许以及保持一定货量维系团队外，还有可能就是已经和地方政府‘深度’绑定了，政府条件相对放松，企业进场，最终合力把板块价值抬起来 」官方诚意之下，对于房企是否进场一业内人士不乏分析道。
「以前的利润能有15%以上，现在都不会超过10%，而对于大部分项目来说，不亏本都已经值得庆祝，虽然近期提振动作密集出台，但预期趋势的全面扭转无疑还需要时间，且具有不确定性。换句话说， 不仅购房者在观望，企业也在观望 」一房企策划人士亦提到。
对于万江今日挂牌地块，肯定有房企兜底已然是市场共识，最终能吸引多少企业出手，则仍待关注。
