作者| 猫哥
来源| 大猫财经Pro
最近，李嘉诚不少「耍猴盘」，陆续上市了。
啥是「耍猴盘」呢？
就是你知道这里有房卖，它也确实有房卖，至于什么时候卖，那就不一定了，这个周期可以拉得无限长。
举个例子，北京的逸翠园，李嘉诚的和黄在2001年就拿到地了，成交价7亿，楼面价只有1750元/㎡，这个项目，2004年，才开始动工。
地龄22年，别人家高周转，都快成「老旧小区」了，这里还是新房，就是这么神奇，「跟时间做朋友」， 这块地增值最高57倍。
不得不佩服李超人毒辣的眼光和手段。
本来，长周期开发，不是啥问题，但所有的盘都走这套路，就有问题了。
前期不建设，就是囤地，而后期不卖房，就是捂盘。
只不过，他们自己不承认，一再对外重申： 「不存在囤地的情况」。
这话，没啥人信。
成都为啥急了？
和黄成都公司，囤地16年， 已经大赚了，结果开盘又把成都人耍了个一溜够，成都人都说，和黄的项目，是「耍猴之王」。
结果， 公司卖了，钱赚够了，李家从里面抽身了。
耍归耍，罚归罚，李家还真就没有因为囤地，被回收过。
1、李嘉诚在内地有面子，他是第一批受邀北上的港商，天安门上做过国庆观礼嘉宾；
2、内地需要港商的投资，尤其是房地产，那时候，港商财大气粗，能拿高价的优质地段开发；
结果，一开发，就是20几年。
一开始，李家还有「受害者」的身份。
2005年，和黄在广州增城拿地3000多亩，结果直到2011年才开工。
原因是，这些地本来是集体土地，被包装成「闲置土地」，国土局回收，然后卖给和黄，结果农民因为拆迁补偿问题上告，事情捅出来，该调查的调查，该调整的调整。
一来二去，开发就耽误了，结果广州房价暴涨，因祸得福。
这么玩也挺好， 李家就把囤地，玩成了成熟的套路：
1、 前期低价拿地， 90年代和00年代拿的地，有些楼面价只有千八百块；
2、 中期找个理由停工， 比如「打造精品」，当然，顺带着甩锅地方政府，交地的时候就有问题；
3、 后期配套成熟，房价涨就卖房， 就算加上罚款，也能被上涨的房价覆盖；
4、 有些干脆不开发，直接连公司带地卖了， 数十亿的赚头。
本来应该是建设城市的，结果却摘到了城市建设的果子。
那时候，还爆发过一阵争论， 到底囤地和供应缺乏，谁是房价上涨的推手， 但是结果，殊途同归，两个都是，真的是想不赚钱都难。
内地房企走的基本都是高周转的路子，后来崩得厉害，但是李家的地产业务，至今保持超低的负债率， 长实的负债率，甚至不到30%。
1、李家家大业大，囤地，是真的囤得起，其他地产商学不来；
2、炒地皮是真的赚钱，上海的御翠豪庭， 大赚28倍， 北京的逸翠园， 血赚57倍。
不过， 这两年，李家也开始了「老房子竣工潮」了。
长实在2023年完成的项目有6个，而2024年即将完成的项目，有14个。
其中不少都是「老房子」了，比如，2004年开工的北京逸翠园，2006年开工的上海御沁园、广州逸翠庄园，2007年开工的重庆御峰……
还有一个提前竣工的。
1999年，和黄在东莞横岗水库旁边拿到了7000亩地，其中一个项目海逸豪庭，在2005年才开工，预计的竣工时间是，2027年。
开发周期长达28年。
现在，这个项目，竣工时间提前到了今年，而且，还打折销售， 均价1.4万，都快打5折了。
「新房打骨折」，是囤地策略失效了吗？也不算。
1、 打折房型还是不够多 ，打五折噱头大于实际；
2、拿地+开发+罚款的成本，即使打折，最终， 仍然有赚头 。
但是，接下来，可能要不囤了。
李嘉诚说，自己做生意的原则是， 「不赚最后一个铜板」 。
主要原因是， 「老百姓买不起的时候，经营就有风险了」 。
现在，就差不多到了「有风险」的时候了，当年囤地，赌的是房价一直涨，如今，房价一直涨的神话破灭，那么也就是竣工的时候了。
无论是在香港和内地，能打折的，都在打折卖。
又要跑了？
2013年开始，就再说「李嘉诚跑了」， 抛售的资产到现在，据说有2500亿之多。
老房子竣工潮，能卖得资产卖掉了，房产上，似乎有出清的迹象。
2015年，和黄与长江实业重组， 当时长实在内地有1756万㎡的土储，2023年末，只有约630万㎡了， 只是当年的零头，到了8年来的最低水平。
随着越来越多的房子竣工，土地市场不拿地，土储只会越来越少。
从业绩大滑坡，到房子大甩卖，超人也对房市悲观了。
现在赶紧卖，不然一个铜板也赚不到了。
