5月17日，央行发布政策三连：
1、下调公积金贷款利率0.25个百分点；
2、首套房最低首付比例不低于15%，因城施策；
3、取消全国层面首套房、二套住房贷款利率下限，因城施策；
5月18日下午，上海公积金发布【关于调整本市个人住房公积金贷款利率的通知】，宣布自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。
首付比例下调，本质上算是给购房者加杠杆的机会，降低当下购房成本，提高未来成本。只不过，以前，房地产投资属性很强的时候，大家巴不得加杠杆。因为一买房子，可以上杠杆，然后房价涨了，回头一卖还完贷款就可以赚钱。
下调贷款利率，就相当于降低月供，实打实的减少还款利息，对未来的预期会更加乐观一点，对于购房信心的提升有帮助。
那么，目前上海公积金存量贷款利率会降吗？公积金贷款能省多少钱？首付会降吗？商贷利率会降吗？
本文将根据上海购房者最关心的问题做出解答。
1、公积金热点问题
问：上海目前公积金贷款利率是多少？
答： 5月18日起，五年期以上，首套由3.1%调整至2.85%；二套由3.575%调整至3.325%。
问：新的公积金贷款利率何时执行？
答： 对于新发放公积金贷款，5月18日即可执行。
问：存量公积金贷款利率是否同步下调？
答： 存量公积金贷款年内将执行原来的利率，调整后的利率将于2025年1月1日进行调整。
问：上海公积金贷款额度多少？
答： 个人最高可贷60万，家庭最高可贷144万；
①个人正常额度50万，缴纳补充公积金的额外多贷10万，最高可贷60万；
②多子女家庭再享受20%额度，个人60万，补充公积金12万，最高可贷72万；
③夫妻二人正常可贷120万，多子女家庭再享受20%额度，最高可贷144万。
问：上海公积金贷款要求？
答： 至少近6个月正常缴纳上海市住房公积金。
①月缴额＞980元，余额＞16667元，最高贷50万，有补充公积金加10万即60万/人。二孩以上个人最高贷60万、有补充公积金 加12万，即72万；
②月缴额＞980元，余额＜16667元，
可贷额度=余额*30；
③月缴额＜980元，余额＞16667元，
可贷额度=月缴额/0.14*4.8*可贷期限（年）；
④月缴额＜980元，余额＜16667元，
以上①和②都计算后取小。
问：公积金贷款利率下调后省多少？
答： 贷款30年，等额本息，根据上海市公积金可贷款额度计算：
首套，利率调整前3.1%，调整后2.85%
贷款60万可省 2.91 万， 每月省 80.76 元；
贷款72万可省 3.49 万， 每月省 96.91 元；
贷款120万可省 5.8 1 万，每月省 161.51 元；
贷款144万可省 6.98 万， 每月省 193.81 元；
二套， 利率调整前3.575%，调整后3.325%
贷款50万可省 2.5 万， 每月省 69.54 元；
贷款100万可省 5.01 万，每月省 139.0 9 元；
2、首付比例热点问题
问：上海首付比例是否有调整？
答： 根据一城一策原则，上海首付比例暂未做调整，首套最低30%，二套最低40%。
问：如果上海首付比例下降了，会降到多少？
答： 2023年12月14日，上海下调本市购房首付比例，首套房首付由35%下调至30%，二套房五大新城宝山金山首付比例40%，其余区域50%。
上海很大可能不进行调整；如果调整，首套预计不超过5个百分点，即25%。
问：首付降低后，还款会增加多少？
答： 以下均为首付调整至25%，商贷30年，利率3.85%，等额本息情况下假设：
假设一：总价500万房子：
①首付30%，贷款350万，
每月应还 16408.29 元，支付利息 240.70 万；
②首付25%，贷款375万，
每月应还 17580.31 元，支付利息 257.89 万；
结论：每月多还1172.02，总计多还17.19万；
假设二：总价800万房子：
①首付30%，贷款560万，
每月应还 26253.26 元，支付利息 385.12 万；
②首付25%，贷款600万，
每月应还 28128.49 元，支付利息 412.63 万；
结论：每月多还1875.23，总计多还27.51万；
假设三：总价1000万房子：
①首付30%，贷款700万，
每月应还 32816.58 元，支付利息 481.40 万；
②首付25%，贷款750万，
每月应还 35160.62 元，支付利息 515.78 万；
结论：每月多还2344.04，总计多还34.38万；
3、商业贷款热点问题
商业利率上海是否下降？
答： 目前暂无调整，全市首套房商业贷款利率3.85%，二套房五大新城宝山金山商业贷款利率4.15%，其余区域4.25%。
4、交易税费热点问题
交易税费普通住宅定义从≤140平改为≤144平，并取消对普通住宅价格限制。
契税： 新房与二手都需要缴纳规则暂未改，≤90平买家唯一住宅按1%、不唯一3%征收，办产证时缴纳，满五唯一的二手普通住宅与新房都只有契税。
个税： 二手普通住宅1%，卖家满五唯一免征，非普通住宅2%。
增值税： 满五二手普通住宅免征，非普通住宅按两次交易的差额*5.3%征收，其他情况（不满五等）按本次房价成交价全额*5.3%征收。
