2024年1-2月，房地产行业整体处于淡季，房产经纪行业景气度走势平淡。1月份仅三亚新房和二手房市场热度较12月份继续小幅上升，带动城市房产行业景气度上扬，其他39城经纪行业景气度均有所回落。进入2月份，受春节假期影响，40城房产经纪行业整体景气度环比仍下行，但降幅收窄约3%，其中南昌和哈尔滨两城景气度较1月份回升，其他38城景气度继续小幅回落。
行业背景：政策延续宽松基调，一线城市限购松动
中央层面重点政策
2月1日，自然资源部等四部门全面推进不动产登记「全程网办」，旨在提高登记流程的效率，意味着房产交易过程中的转移登记、抵押登记等高频业务的处理时间将大幅缩短，房地产的交易速度和资金流转速度将明显加快。同时，通过全程网办收集的数据也可以为政府提供更准确的市场信息，帮助政府更好地制定和调整房地产相关政策，有助于实现市场的稳定和健康发展。
2月20日，央行下调存款准备金率和5年期以上LPR。5年期LPR利率下调旨在降低长期利率，鼓励企业和个人进行更多的投资和消费，从而刺激经济活动，提振市场信心，促进经济加快恢复活力。考虑到5年期以上LPR是个人住房贷款的定价基准，5年期以上LPR下降，将进一步降低居民房贷利息支出，预计将对房地产市场产生积极的影响，促进房地产市场平稳发展。
2月21日，住建部发布关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知，强调要促进房地产市场供需平衡、结构合理，将地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理，防止市场大起大落。年底计划编制有助于政府更好的掌握房地产市场动态，制定更加精准有效的政策措施，加强市场监管和调控，对促进房地产市场平稳健康发展将起积极作用。制定住房发展规划和年度计划也有助于引导资源的优化配置，提高资源利用效率，帮助建立「人、房、地、钱」要素联动机制。
省市地方重点政策
年初，各地方两会陆续召开，政府工作报告中多有提及构建房地产发展新模式和稳妥化解房地产风险。 1-2月，地方层面出台政策仍以宽松为基调。北京、上海、广州、深圳、苏州、海口等重点城市继续对限购等核心政策进行放松优化调整，进一步释放积极的信号。三四线城市以购房补贴、公积金支持为主。购房补贴多以契税减免形式，也有现金补贴和消费券补贴等方式。公积金支持的核心举措包括上调最高贷款额度、下调最低首付比例、放宽公积金贷款限制等，如沈阳将职工购买二手房公积金贷款期限由「35年减房龄」延长为「40年减房龄」，二手房最高贷款期限为30年。
此外，多个城市出台人才吸引、人才购房补贴的政策，主要涉及放松落户限制、放宽人才购房限制、发放人才购房补贴等。人才购房政策是为了吸引和留住更多的人才，以促进当地的经济发展和产业升级。人才引进政策有助于吸引人口流入，同步拉动楼市需求侧规模不断提升，对于房地产市场也将起到一定支持甚至是推动作用。
一、 新房：热度回升但渠道业务表现不佳
据 58安居客云洞察数据监测，1月份，重点40城新房找房热度小幅下降5%，季节性回调。2月份，春节假期来临，各地楼盘相继推出多种购房优惠活动，带动40个城市新房市场热度全部上扬，整体新房找房热度环比上涨18%。
一线城市新房热度上涨 17.5%。深圳2月初放松落户年限购房限制，市场情绪回暖，热度涨幅超过30%。北京、上海、广州也分别于1月底2月初出台局部放松政策，新房热度分别上涨13%、16%和14%。
新一线城市新房热度上涨约 17%，略低于一线城市，其中合肥、天津热度涨幅超20%，在新一线城市中表现较好。二线城市新房热度上涨19%，部分城市受季节性旅游热度影响，找房热度呈现大幅上涨，如三亚涨幅约40%，哈尔滨、厦门也涨幅超过20%。整体来看，一方面，各地宽松支持的政策刺激市场，使得市场热度上扬；另一方面受集中假期影响，出行人数大增，使得需求热度的涨幅略低于去年同期。
1-2月份，重点40城新房渠道指数环比连续下跌，主要受市场淡季周期性成交量下滑影响，除极少数城市之外，40城中的大多数城市连续两个月成交量大幅下跌，因此，尽管部分城市新房开渠率小幅提升，但由于分销量下滑较为明显，使得整体新房渠道指数下滑。
一线城市尽管于 1、2月份期间均出台了放松政策，但四个城市这两个月新房成交量稳步回落，2月春节楼市也表现平淡，政策刺激效果不及预期，市场仍处于调整中，考虑到城市较为稳定的开渠率和下行的分销情况，四城新房业务渠道指数掉头向下。
新一线城市 1月成交环比均下滑，2月延续一月行情。前期热度较高的成都、西安等城市市场热度也出现明显回落，成交量下滑明显。这就导致了新一线城市整体新房渠道指数也有较大比例的下滑。二线城市渠道指数的降幅略小于一线城市和新一线城市，主要是由于少数城市新房经纪业务受益于返乡或旅游，如南昌、哈尔滨成交量环比回升，使得渠道指数上行。
整体来看，春节前后，开发商推盘积极性较低， 1、2月份部分城市甚至出现单月0开盘，春节节后供应量略有回升，但整体处于低位。另一方面，由于春节较去年稍长，外出旅游和返乡人数使得新房市场热度涨幅较去年爆发式增长有差距。因此1-2月份，重点40城新房经纪业务景气度表现出较低迷的走势。
二、 二手房：热度相对平稳，挂牌周期明显延长
据 58安居客云洞察数据监测，2024年1月，重点40城二手房线上找房热度环比小幅下跌约1.3%，2月，40城热度上涨约6.1%，需求走势较新房更为平稳。虽然经历去年一季度二手房挂牌量激增、二手房价格持续下跌，当前二手房价格已经初具性价比，但目前市场仍处于买卖双方胶着的阶段。购房者购买意愿回升，但是供应量仍然处于高位，整体市场活跃度仍处于相对平淡期。
一线城市 1月二手房热度环比下跌3.5%，四个城市均小幅回落，2月份整体回升5.8%，主要是广州和深圳二手房找房热度有所回升。北京和上海热度1、2月均小幅回落，或是由于新房具备限价和品质的优势，更受市场欢迎。
新一线城市 1月份二手房找房热度回落1.5%，过半数城市热度小幅下降；2月份回升约4.9%，所有新一线城市热度均回升，郑州、重庆涨幅最大，超过10%。二线城市1月份热度环比基本不变，2月份回升7%。三亚、哈尔滨、南昌、大连、福州热度回升比例较大。
2024年1-2月份，重点40城二手房挂牌时长继续上升，1月份上升2.5%，2月份这一幅度增长到7.4%。尽管2月份热度有所回升，但成交端回暖趋势仍不明显，加之二手房整体挂牌量仍处于高位，新增挂牌减少，并且市场持续调整，挂牌周期仍在拉长中。
一线城市 1月二手房挂牌时长较上月延长1.8%，2月继续延长9.5%，在各梯队城市中增长幅度最大，北上广深四个城市挂牌时长均有较大比例的增长，主要受各城市二手房成交规模下滑的影响。
新一线城市 1月份二手房挂牌时长环比上升2.1%，2月份继续上升6.9%，除武汉挂牌时长小幅回落之外，其他39城均继续上升，可以看出二手房交易活跃度降低，二手房经纪业务开展也处于低谷期。二线城市1月份二手房挂牌时长环比上升2.9%，2月份再上升7.4%，除乌鲁木齐这一指标小幅回落之外，其他各城二手房挂牌时长均在上升。
整体来看， 1-2月份二手房经纪业务开展情况不佳，一方面，市场调整期，房东观望情绪增长，多城二手房新增挂牌量减少，使得总体挂牌周期均值延长；另一方面，总挂牌量仍处于高位，市场淡季，同时也受春节假期影响，多城二手房市场交易量回落，使得挂牌周期延长。随着市场进入3月，市场情况或将改善。
从线上经纪人展业情况来看， 1月，重点40城房产经纪人在线作业指数环比下降2.1%，2月份微降0.3%，1-2月份，受市场表现平淡和春节返乡影响，房产经纪人活跃度降低。
分梯队来看，一线城市、新一线城市和二线城市房产经纪人作业指数走势相近， 1月降幅区间1.7~2.2%，2月降幅区间0.2~0.4%，各梯队之间差异较小。1月份仅三亚呈正向增长，整体下行趋势较明显。2月份，广州、杭州、天津、长沙等多个城市指数保持不变，惠州、济南、深圳等8个城市呈正向增长。
总体来看， 2月份二手房市场需求热度弱复苏，二手房挂牌周期仍然在延长，市场成交活跃度降低，房产经纪人的作业活跃度稳中微跌，二手房经纪行业景气度仍处于低位。预计随着节后工作节奏恢复正常，受假期出行和返乡影响造成的回落将有所改善。
三、 典型城市分析
1. 一线城市： 1-2月经纪行业景气度均回落
新房经纪业务方面： 2024年1月，四个一线城市新房线上找房热度全部回落，北京、上海、广州、深圳分别回落12%、11%、6%、15%，渠道方面主要受成交回落影响，四个城市新房分销业务也受到影响，致新房经纪业务景气情况整体下行。
2月恰逢春节，且今年春节假期较往年稍长，1月底开始，不少人开启度假模式，春节出行热情高涨。因此，尽管1月底2月初，四个一线城市均局部放松限购，广州放松120平方米以上户型购房，深圳放松落户时间限制，上海放松单身外环购房限制，北京通州放松限购，带动线上找房热度有较大比例的回升，其中深圳线上找房热度上升超过30%，但线下成交量仍出现较大比例的下降，这也使得2月份四个一线城市的新房经纪业务的回暖继续受到影响。预计复工之后，该部分需求有望转化为线下成交，推动新房经纪业务景气度回升。
二手房经纪业务方面， 1月，上海二手房热度环比保持稳定，北京、广州和深圳均小幅下降，四个城市二手挂牌时长均环比上升，交易量小幅减少；2月份，广州和深圳二手房热度分别回升约8%、20%。四个城市挂牌时长继续上升，北京、上海、广州和深圳分别增加 6.6% 、 14.3% 、 9.2% 和 9.5% ，涨幅较大，成交量环比大幅下滑，经纪业务尚未走出回暖趋势。
受春节长假影响，市民忙于出游或返乡，一线城市在各梯度城市中这一趋势更为显著，业客双方交易意愿均较弱，受此影响房产经纪人作业活跃度下降， 1月份在线作业指数小幅下降，2月份较1月份变化较小，稳中微降，预计节后，这一情况将明显改善。
整体来看，四个一线城市虽然 1月底2月初出台放松购房的新政策，但由于临近春节假期，加之今年假期略长，出行和返乡热度较高，使得虽然2月线上找房热度回升，但新房和二手房线下成交状况不佳，影响一线城市1-2月房产经纪行业景气度指数连续两个月下行，预计这一情况节后将逐渐改善，线上热度有望向线下转移，实现成交的上扬，带动经纪行业景气度回升。
2. 南昌 &哈尔滨：2月份经纪行业景气度上行
1-2月份，南昌优化购房政策下沉至区域，青山湖区、红谷滩区、南昌县等地均发布购房补贴等政策。南昌2月份新房找房热度环比上涨约30%，新房市场也是量价齐升，成交量的大幅增长使得新房经纪业务规模实现回升，也带动城市整体经纪行业景气度上行。南昌二手房市场整体表现弱于新房市场，2月份热度上涨超过10%，二手房挂牌时长相对稳定，总挂牌量有所减少，但存量仍处于高位，成交情况较新房差距较大，二手经纪业务表现较弱。南昌目前市场分化较为严重，不同区域和楼盘之间存在明显的差异，2月经纪业务景气度的上行更多受到部分区域成交增长的带动，城市市场尚未全面回升。
哈尔滨房地产市场受益于冰雪季游客的增加。为吸引外来人员在哈市购房，哈市住建局联合相关部门和房地产开发企业，以及相关购房网上平台，在执行相关补贴政策的同时，共同开展了 「冰情雪韵 尔滨安家」、「冰韵哈尔滨·暖冬购房季」等冰雪购房节活动，除项目送优惠外，还与景区、酒店等商家合作，宣传推荐房地产项目，免费接送看房。随着哈尔滨冰雪文旅火爆全国，楼市也出现」火热「行情，尤其是主城六区。2月份，哈尔滨新房线上找房热度上涨21%，新房渠道指数也呈上行走势，二手房热度上涨14%，二手房挂牌周期小幅回落，尽管有春节影响，但整体市场热度和活跃度仍然回升，使得房产经纪业务景气指数较前期增长。
小结：
2月，央行宣布5年期以上贷款市场报价利率下调25个基点，是下调力度最大的一次，此次调整可切实降低居民购房成本，提振居民住房消费意愿，强化各地放松政策的刺激效果。传统3月小阳春的势能，叠加当前政策较为密集出台的背景下，市场已基本形成了一定时期内政策还将持续放宽的预期，市场确实已筑底并逐渐进入修复期，春节后绝大多数城市热度已出现明显回升态势，待回乡、出游的客户陆续返城后，各项利好的效果将进一步显现，预计3月经纪行业景气度有望回升。
