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救市的节奏,突然加快了!

2024-03-31三农

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最近全国救市的节奏,突然加快了!

为什么?主要是这三大信号:

信号1:一线楼市「杂项政策」,几近全部解开

前两天,深圳和上海突然宣布对「7090」政策松绑,其中深圳是直接取消,上海则是在面积和比例上大幅松绑(7090政策,即90平米以下的房源,在项目上占比至少为70%)。

对于这个政策,我的感触是,都是二手房降价惹的祸!

要知道,面对二手房的无底线价格战,一手新房不得不卷产品,卷产品就意味着要抛弃刚需、更偏改善,而「7090」政策严重限制了开发商的发挥,例如北京新房的成交结构中,1000-1500万的房产最稳,小户型反而没有大户型热销。

▲从二线城市的成交结构也可以看出,90㎡以下面积段,二手房成交占比普遍高于新房;而到了90㎡以上,这个交易结构便逆转了,新房成交占比明显高于二手房。

也正因为如此,面对咄咄逼人的「降价二手房」、逆转的市场成交结构,相关单位不得不将碍事的「7090」政策清理掉,没办法,这个政策已经 过时 了。

同样过时的,还有离婚后禁止买房。就在昨天,北京圈子内盛传「离婚3年内双方禁止买房」的政策已废止。

说实话,这条政策我觉得挺鸡肋的,毕竟楼市跌了这么久,现在谁还敢离婚买房?这不仅是对金钱的考验,也是对感情的考验,现在这个社会,能通过双重考验的人才真的不多了。

另外值得一提的是,北京这次新政没有发文,而是通过中介传出来的,印证了此前小艾写的【 北京一直在偷偷的救市 】,看来北京救市的风格还是那样沉默无声......

整体来看,无论北京上海,还是深圳,当前楼市除了社保年限这个王炸,其他各种杂项限购政策,基本全解开了。下一步如果还要放大招,估计也只能出王炸了。

信号2:地王频现,用地价支撑房价

连续两年低迷的土地市场似乎迎来翻身之日,北京、宁波、厦门、苏州、青岛均有地块成功出让,其中竟然不少地块拍出了地王。

例如,宁波鄞州区位于江东核心板块的两宗地,经过67轮激烈竞价,最终被浙江交控以16.53亿元竞得,溢价率高达25.43%,成交楼面价25948元/㎡,刷新宁波楼面价的天花板。

前天厦门岛内拍地,7家国央企参与竞拍,经过153轮的拼杀,国贸以成交总价32.1亿元,成交楼面价62671元/㎡拿下这宗地块,溢价率高达40.79%,刷新厦门乃至福建楼面价纪录!

还有苏州工业园区的双湖国宾东地块,经过51轮竞价,被绿城以30.82亿元摘下,成交楼面价65022元/㎡,溢价18.22%。这块地不仅仅是苏州地王,也是江苏新地王。

还有北京昌平北四村地块,吸引了17家房企激烈争夺,最终石家庄创世纪触顶摇号成交,成交楼面价33108元/㎡,溢价率达15%。这宗地大概率会给龙湖操盘,因为两家此前有过合作,即龙湖御湖境二期。


相比之下,青岛的宅地出让则显得较为平静。当天出让的4宗涉宅用地,最终均以底价成交,总起始价17.3亿元。

此外,除了上述这些土拍,不少城市如广州、北京、无锡,还有很多「潜在地王」也即将浮出水面。

比如广州,最近一次性挂出天河区四宗宅地,其中位于金融城东区的地块起拍价5.47万起。

还有北京,年前朝阳区就发布了供地计划,里面的八里店、酒仙桥、永安里、三间房、平房都比较能打,还有丰台,万众瞩目万泉寺、分钟寺、西南郊冷库、东铁匠营和岳各庄棚改,有人称之为丰台TOP5大佬,都算是城六区核心地块。

整体来看,这些地块都位于城市的核心位置,北京永安里、广州金融城、厦门岛内、苏州园区等等,放在三年前不用疑问都是抢手货,现在一股脑都拿出来,摆明了是用靓货带次品的方式促销,这也是最有力的救市手段之一。

要知道,过去房价暴涨,主要就是通过土拍传导,最典型的案例,莫过于杭州蚂蚁之江地块。

▲2020—2021年,蚂蚁在之江拿地打造总部,然后之江房价一路上涨,直逼滨江和上城核心区。去年杭州的云启之江,在蚂蚁总部的预期下,4个月卖了3070套房子,成为杭州现象级网红盘。而前两天,杭州规划部突然宣布,原来蚂蚁金服早在2022年7月就已经申请退地,也得到了官方批复。消息出来后,之江板块房价大为震动,土地变动导致房价变动的传导效应可见一斑。

由此,哪怕土拍造势算是老路子,但在当前形势下,老路子也要走出新气象。但问题是,第一,拿地的几乎都是国企和城投,除了龙湖、滨江等老面孔,这里面的土拍成交含金量具体如何,很难评判,因为左手倒右手、拍卖款返还这事在地产圈并不算新鲜;

第二,现在新房和二手房是两个不同逻辑、彼此割裂的市场,甚至同一区域的新房项目也是彼此割裂的,一条马路两个项目,销售可以冰火两重天,「单盘时代」早已来临,所以从这方面看,现在的土拍结果还能否刺激周边新盘+二手、有多大刺激,也很难说。

但不管怎样,各城市能够下大力气去推靓地、推好房子,这就足够说明各地救市的努力和诚意了。

信号3:央妈不断向市场释放资金,各大银行对房地产项目资料支持力度提高。

前段时间,国常会、住建部重磅发声,强调房地产「顶梁柱」作用,未来楼市仍有很大潜力。但很多人没有注意到的是,房地产融资协调机制正在落地。

对于融资协调机制,我个人认为它的作用甚至比放开限购还要大!

因为当前房地产低迷,最重要最直观的原因在于疫情期间融资卡顿——开发商暴雷、项目停工——大家维权,对开发商信心降至最低,销售停顿——进一步导致项目融资卡顿.......

这一轮轮恶性循环下来 ,根本原因就在于我们的房地产融资机制存在重大问题,不少银行晴天送伞雨天收伞,活生生拉爆了不少资金状况良好的民营房企。

所以,对于房地产融资协调机制,如果真的能够落实下去,让现在「倒下的项目活过来」,保交付名单越来越多,那真的才算是给当前的楼市打了一针强心针!

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说实话,虽然我近期对楼市一直比较悲观,但我作为地产博主,又何尝不希望房地产好起来呢!

我和小艾,一直都是秉着讲真话、说实话的态度写稿子、发稿子,我也希望大家买对房,不说升值,能够保值就行了。

而对于很多买房人来说,他如果真的脑子一热,买了不该买的房,搭进去的钱就是一辈子的事情。

另一方面,本来有小日子的前车之鉴,咱们的房地产仍然走到这一步,这真的需要我们反思!而现在既然摊开了救市,那就更需要避免重蹈覆辙,把救市的关键点找到,一针见血刮骨疗毒,而不是病急乱投医。

对于当前的房价,不少城市的房价目前已经回到了2016年,也就是上一轮暴涨前的起步价。 在股市里,这个位置又叫「支撑位」,在这个阶段房价会反复横跳,然后才会选择方向。