这两年的房地产市场，对于贴近交易的群体来说，大家普遍的感触就是：房子没以前那么好卖了。
即便是上海这样的一线城市，不动产的流动性也是打了不小的折扣。而且，就连一直引以为傲的保值能力，也有所减弱。
现阶段，不止新盘的去化速度放缓，二手房挂牌房源的成交周期，也有延长的态势。
当前的行业环境下，不论房企还是房东，要想快速实现成交，除非在价格上能打动人。这个规律，已有多个中介和笔者做这样的强调了。
所以，房子为什么没有之前那么好卖了呢，个中原因都出在哪？
信心不足 购房者仍矜持
当前的市场，面临的一个问题是信心不足。不解决这个麻烦，行业难从低迷的状态中走出来。
近日，国家统计局公布了【2024年1-2月份全国房地产市场基本情况】，其中披露了最新的房地产开发景气指数。
数据显示，2月份房地产开发景气指数（即国房景气指数）跌至92.13，这一数值也创下了新低。
根据『波哥聊楼市』的了解，国房景气指数低于93，还是在2015年二季度。该年4月、5月、6月，国房景气指数分别跌至92.56、92.43、92.63。
也正因为如此，房地产去库存成为2016年的五大主要任务之一。
在观望情绪影响下，新建商品房的销量也在下滑。统计局数据显示，今年1-2月份，全国新建商品房销售面积同比缩水20.5%，销售额下降29.3%。
这近三成的跌幅，在趋势图上形成的落差，也是相当的刺眼。
在大势的「裹挟」下，一线城市的成绩也不是那么好看。就拿上海来说，今年1-2月份的成交量，也是不够看。
2024年前2个月，全市新房成交面积合为62.84万㎡，与去年同期相比缩水59%。而对比前年1-2月，更是跌了七成有余。
正如管理层所言，房地产市场的供需关系，发生了深刻变化。这一点，从抑制需求到鼓励置业的调控风向的转变，就可以看出端倪。
值得注意的是，虽然包括限购、限贷和利率等在内的政策都明显松动，但购房者们依然比较「矜持」。
现在，大家就连看房的意愿都有所降低。58安居客研究院的数据显示，今年全市二手房的访问总量，整体看还在缓慢收缩的通道中。
这其实也好理解，买房解决的不仅是住房的需求，也关系着家庭的资产配置，不得不让人谨慎再谨慎。
根据住建部长对房地产的「456」总结，居民财富60%在住房上。这种决策，可以说是牵一发而动全身。小心驶得万年船，这个浅显的道理大家都懂。
买涨不买跌 置业也从众
在房地产市场，买涨不买跌的从众现象，也是见怪不怪。
毕竟，趋利避害的心理，大家都是有的。购房者的首付也不是大风刮来的，没谁愿意看到房产价值缩水。
关键是，从官方的数据来看，现在的房价还处在波动状态中。
国家统计局最新公布的商品住宅销售价格变动情况显示，70大中城市的房价仍是涨少跌多。
尤其在二手房方面，一线城市的同比降幅还在扩大。2月份，北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格，分别下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。
而且，上海二手住宅的销售价格，同比方面已连续8个月下跌。环比方面，从2023年10月以来，也是持续下滑。
从这两年的量价行情走势来看，一线城市的房价也没有想象中的那么坚挺。
买方市场，在买卖双方的价格博弈中，上海的房东们也倾向于通过让利来促成交易。
根据58安居客研究院的数据，在2023年1月-2024年3月的这段时间内，上海的二手房挂牌价格，整体上呈现微弱的收跌趋势。
而在新房市场，尤其对于那些追求资金回笼速度的房企来说，以价换量无疑是备受宠爱的一大策略。
凤凰网房产上海站报道称，嘉定区某盘甚至还出现了「买房返佣金」的营销操作。还有一些开发商，通过减免物业费或者送车位抵用券，来加大促销力度。
另外，申城还有买房送免费乘坐轨交等宣传。虽没有直接降房价，但也在不断给购房者让利。
按揭有挑战 买房人更谨慎
当前上海的房价，对于普通工薪家庭来说，全款的占比居少数，大部分还是以贷款为主。
曾经业内有一份调查报告，数据显示，受调者中全款购房比例仅占18.1%。调查中的首次置业群体，贷款买房占比达86.6%。
我们知道，按揭的本质，其实就是对未来购买力的一次预支，从而提前来实现居住条件的改善。
贷款买房，除了要跨过首付的置业门槛，个人和家庭对月供的偿还能力，势必要考量进去。这也是银行对贷款人的流水等情况，进行背调的一个出发点。
对于贷款买房，工作的稳定性和收入的可观性，也会妨碍购房者入市的脚步。因为，月供也不是个小数目。
这里，我们以600万总价的房子来计算一下。假定购房者为符合条件的首套人群，首付设定为50%，300万的商贷按30年的等额本息还款，在现行的利率政策下：
贷款人的月供金额为1.41万元；总利息需支付206.31万元。
这意味着，在买房后的30年内，如果没有提前还款的动作，购房者每月就要预留出1.4万元的现金来还房贷。
如果首付比例再低一点，贷款年限再短一点，月供的压力还会上升一截。
不论工资涨跌，不论工作稳定与否，房贷每月的扣款都会按时执行，风雨无阻。
对于很多人来说，安居上海、圆梦置业是大家竭力拼搏的方向，不少人在辛勤付出后也实现了梦想。每每读到这类励志故事，都倍觉振奋人心。
同时，也有很多人仍在圆梦的路上努力奔跑。在此，『波哥聊楼市』愿所有追梦人在2024年都能买到理想的好房子。
