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LPR降了,但广州、南京、苏州部分银行贷款浮动加点却上调了……什么情况?

2024-10-26三农

随着年内LPR第三次下调,房贷利率应声而下。近两天,地方房贷利率「破3进2」逐渐成为普遍现象。值得注意的是,许多城市的商贷利率甚至突破了住房公积金利率的下限,出现了「利率倒挂」。不过,目前,已有城市上涨了在LPR基础上的加点幅度。

据南方+10月24日报道, 广州多家银行接到通知,房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。

据新京报贝壳财经10月24日报道,记者从广州多家银行获悉, 加点有所回调, 首套房贷利率执行不低于2.85%。而目前,首套住房公积金贷款期限5年以上,年利率也是2.85%。

不止广州,在江苏省南京、苏州等城市, 多家银行的工作人员告诉记者,按照要求,首套房贷利率不能低于2.95%,加点从-90BP(基点)变成了-65BP。

广州有银行加点上调10BP

南京、苏州上调25BP

综合南方+、新京报贝壳财经报道,10月21日,最新贷款市场报价利率(LPR)公布,1年期和5年期以上LPR均下降25BP,5年期以上LPR下降至3.6%,这是今年以来LPR降幅最大的一次。各家银行纷纷调整房贷利率,部分银行报价出现商贷与公积金利率「倒挂」情况。

一家商业银行个贷部门负责人对南方+记者表示,该行房贷利率根据客户资质情况,定价为LPR减100BP,或LPR减95BP。在10月21日,最新贷款市场报价利率(LPR)公布前,LPR减100BP为2.85%,LPR减95BP为2.9%。但随着最新LPR报价,LPR减100BP为2.6%,LPR减95BP为2.65%,均低于2.85%的公积金贷款利率。

「此前的合同签订为LPR减100BP的客户,我们只能按照2.6%执行。但随后新签订的客户,只能按照不低于2.85%执行。」一家商业银行个贷经理告诉记者。

另据新京报贝壳财经, 目前一些低利率城市率先上调了加点。

广州汇丰银行的工作人员告诉记者,最近,加点有一定的回调,目前首套房贷利率是LPR-74BP,为2.86%。

广州是利率最「卷」的城市之一,首套房贷利率通常为LPR减去75BP、85BP、90BP甚至100BP,不过主流银行是减去75BP。LPR下降之前,汇丰银行的首套房贷利率最低可以做到2.85%,减去了100BP,为广州最低。

招商银行广州某支行的工作人员称,目前首套房贷利率是LPR-75BP,为2.85%,LPR下降后,往上调整了10个BP。在此之前,招商银行在广州的首套房贷利率是LPR-85BP。

不止广州,还有江苏省的多个城市统一了首套房贷利率下限,为2.95%,在LPR下降时,这相当于上调了加点。

中国邮政银行南京分行相关工作人员称,按照银监会的统一要求,目前首套房贷利率最低只能做2.95%,即LPR-65BP,加点上调了,不然市场太混乱了。

在此之前,南京、苏州首套房贷利率是LPR-90BP。

苏州方面,中国银行苏州某支行的工作人员告诉记者,首套房最低执行2.95%的利率,LPR-65BP,这是银监会的统一规定。「2.95%是临界成本,没有办法再下降了,再降就是亏本生意了。」

招商银行苏州某支行客户经理称,现在外部规定要求,不能低于2.95%,加点从-90BP变成了-65BP。

另据财联社报道,多位南京的贷款者也表示接到银行通知要上涨BP。「我前两周签的贷款合同,但没有放款,之前说利率是LPR-90bp,昨天跟我打电话说新发放贷款改成LPR-65bp了。目前还在和银行协商当中。」南京的购房者吴白(化名)对记者表示。

此外,江苏省其余地区还有银行向记者确认,在昨日LPR调降前便收到银监会通知,表示首套房贷款利率不得低于2.95%。「确实上周收到了通知,要求银行的首套房贷款利率不得低于2.95%。 这个利率不是银行自己定的,是监管统一的。 」苏州某城商行的客户经理对记者表示。

银行反向操作导致降息效应减小

据财联社,「目前观察到,南京、苏州等地反向操作,即虽然LPR下调了,但其基点有所上浮了,即从-90BP调整为-60BP。这说明各地在房贷下调方面,其实已经是有所见底了。这也和近期房地产交易市场升温是有关系的。」 上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者指出。

此前,业内曾计算LPR下调25个基点为贷款者带来的收益,按照100万贷款本金、30年期等额本息方式计算,月供减少130多元,全部利息大约减少4.8万元。但若银行上调浮动bp,则优惠力度将有所折扣。

「由于近期银行贷款方面的活跃度增加,所以其并没有出现同频率的下调,反而通过相反操作低效了降息的效应。对于购房者来说,要适当关注此类信号的变化,要认识到一些信贷政策可能出现筑底的态势。」严跃进表示。

值得注意的是,此前南京等地就出现过LPR下降但部分银行上调bp的操作。严跃进建议各地要朝着持续宽松的导向进行,尤其是结合近期购房热情较高的情况,持续促进交易市场的创新高。

公积金贷款利率调整空间打开?

据21世纪经济报道,上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚表示,公积金住房贷款带有政策性支持含义,一般要比商业银行的住房按揭贷款利率要低。 从过往来看,的确没见过商贷利率低于公积金住房贷款的情况。 这种情况的发生,意味着公积金贷款利率调整空间也应打开。

据第一财经,上海易居房地产研究院副院长严跃进分析,从倒挂情况看,目前部分城市首套房的房贷利率为2.85%,最低可以做到2.6%。而公积金贷款利率现为2.85%。若此类政策后续推进,那么公积金贷款的「性价比」就很低了,商业贷款将比公积金贷款更为划算。

严跃进认为,公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能,尤其是目前差异对比下。

记者注意到,2015年之前,公积金利率变动较为频繁,步入2022年以后,公积金利率仅调整了2次,其间LPR下调了6次之多。

展望后续LPR和房贷利率走势,麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为,LPR有可能维持当前水平或有小幅调整。今年5年期以上LPR已经累计下降了60个基点,达到历史最低水平。未来LPR的调整将取决于多种因素,包括经济增长情况、房地产市场状况等。各地房贷利率可能会根据LPR调整而有所下降,但具体水平还需参考当地政策和市场情况。

「伴随一揽子增量政策陆续推出,宏观政策在稳增长方向全面发力,LPR报价下降符合当前宏观政策的大方向。」中信证券首席经济学家明明指出,着眼于促进房地产市场止跌回稳,提振经济增长动能,未来LPR报价或还有一定下调空间。而各地房贷利率可能会进一步降低,具体水平将取决于LPR的调整幅度和各地政策的执行情况。

编辑 | 程鹏 杜波 易启江

封面图片来源:视觉中国(资料图)

每日经济新闻综合自新京报贝壳财经、南方+、财联社、21世纪经济报道、第一财经、北京商报

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