千万级别豪宅项目洽谈区座无虚席
新政后首周城央高端改善项目、市区上车盘、外围区域首置盘成交火热。
吕颖雅/发自广州
广州楼盘售楼处的人气又回来了。
自5月28日广州发布楼市新政以来，取消房贷利率下限、首付比例降至15%、6个月社保可在限购区买房等相继落地。一套「组合拳」下来，市场关注度再度走高。
尽管新政后首个周末受到不利天气因素的影响，但不少楼盘仍推出各种优惠活动，成交量也有显著上升。合富研究院数据显示，「5·28新政」效果明显，首周（5.27~6.2）全市市场活跃度持续攀升，实客陆续进场，一手新盘来访量环比上涨21%，成交量环比大幅增长40%，形成了除「小阳春」「五一」外的另一个独立小高峰。
高端项目客源回流明显
近日，中房君走访市内多个楼盘，发现部分项目热度明显上升。
「低首付、低利率政策释放后，市场效应立即显现，刺激了一些低首付、观望客群的二次看房欲望。」位于海珠区的 中国铁建西派粤府 相关负责人表示，项目上周成交了9套单位，成交金额约8000万元， 成交量较往周增加了2~3倍，其中低首付的客户占总成交量的30% 。
同样在海珠区， 中海大境 的相关负责人表示，项目 超额完成了5月份的销售指标 ，新政效果十分明显。尽管这几天广州一直下雨，但楼盘一直卖房至深夜。之前犹豫的客户因为信心增加或解决了首付不足的问题，都在新政后陆续消化成交。周末来的客户基本上都是新客户，而且大面积房源销售情况也比较理想。
在天河区， 中国铁建·招商蛇口西派天河序 的相关负责人也表示，新政第二天刚好是6·18提前团购活动，叠加新政利好，项目洽谈区座无虚席。 上周一共成交了19套单位，吸金约2.1亿元 。
合富研究院的报告显示，新政首周，广州高端客源回流明显，海珠和天河众多总价千万级以上的高端改善项目成交火热，单周成交量环比上周增长了160%~280%。
刚需盘方面，由于受到首付比例下降利好的影响，年轻人的上车门槛大大降低。 万科黄埔新城 相关负责人透露，项目 上周到访350组，成交13套单位 ，对比新政前有所改善，但楼市回暖复苏仍需时日，利好政策有待进一步发酵。
合富研究院分析，新政对成交的拉动呈现出以海珠区、天河区为中心，东进北拓的趋势。东部黄埔区、增城区的成交热度快速提升，北部特别是白云区的成交增长迅速。从项目类型来看，新政首周城央高端改善项目、市区上车盘、外围区域首置盘成交火热。
房价短期内保持平稳
虽然市场人气有所回升，但楼盘总体仍以促销为主，为了获客也各种奇招。例如， 万科推出了「主城焕新计划」 ，由专业置换团队提供全程服务，官方贴息购等，为置换客户提供从租房到入住的「一站式过渡」服务。
此外，位于金融城板块的 新城市领院推出老业主「以旧换新」五重钜惠 ，包括补贴新城市集团开发项目业主出售原一手住宅1%中介费，以及最高溢价5倍换购，并承诺新盘五年内保值保价等。
广州市房地产行业协会专家委员邓浩志表示，预计6月份开始，广州新房成交量会有明显的提升，有望重回每月6000套以上的水平。不过，由于每年6、7月份是楼市的淡季，成交进一步放量很可能要等到「金九银十」。
「至于价格，由于目前新房库存量较大， 房价短期内不太可能上涨 ，整体上保持平稳。但在低库存区域和热销板块，房价可能会更早地出现一些变化。而对于远郊区域，大概还需要半年左右的时间来降低库存。」邓浩志补充道。
二手房挂牌量激增
对于二手房市场而言，「5·28新政」解除了2年的限售期，导致二手房源的挂牌数量大幅增加。
贝壳APP数据显示， 上周（5.27~6.2）新增挂牌房源达到6132套，涨价房源有1286套，均为今年以来数量最高的一周 。不少次新楼盘如万科城市之光、富颐华庭、越秀和樾府、中海观澜府等出现了「前脚拿证，后脚挂售」的现象，个别楼盘更出现「天价」挂牌的房源。
中原地产石化路分行店董廖萍莎表示，新政出台后两天，新增房源的确有所增加，例如网红盘万科城市之光马上挂牌了9套二手房源，价格约在5.3万~5.5万元/平方米。但标价过高的个别卖家并非真心想卖房，基本上可以忽略不计。
需要注意的是，虽然限售期已解除，但 增值税免征年限仍然是2年 。一位打算出售中海观澜府的业主表示，按照目前的市场价计算，增值税高达30多万元。在买方市场的情况下，这部分费用很难转嫁到房价上，因此他打算等到满2年后再出售，目前只是挂牌试探市场。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，取消限售是一把双刃剑。一方面，它必然会增加挂牌量，结合目前二手房业主纷纷降价出售的现状，可能会导致更多的降价出售问题；但另一方面，增加挂牌量有利于促进「卖一买一」的置换需求，促进刚需购房和改善型购房的良性循环。
尽管卖家积极放盘，但买家的反应相对冷淡。贝壳的数据显示， 上周看房人数和看房量分别为18423人和88933次 ，与5月的其他周（除去「五一」）相比仅略有上升，变化并不明显。
廖萍莎表示，首付15%对刚需购房者起到一定的刺激作用。新政出台次日，门店成交了两套房，都是之前已经在看房但犹豫的客户。新客户从看房到成交仍需要一段时间培育。另一方面，由于供应量巨大，目前仍处于买方市场，议价空间约为5%，卖方基本不会返价。
广州市房地产中介协会的报告显示，在楼市利好政策密集出台的背景下，市场可能迎来一轮「去库存」行情。6月份去货速度指数环比增长了16.70个百分点至49.06，消费者入市意愿指数增长了9.58个百分点至50.94，成交量指数环比略有增长，为45.28。但成交价指数下降了6.16个百分点至32.08 （指数以50为分界点。指数越高表示经理人越看好市场；反之表示市场越低迷。如成交量指数为55，则代表55%的经理人对后市有信心，45%的经理人信心不足） ，反映了 市场以价换量的趋势可能会持续 。
