作為一線城市，上海的新房價格一直領跑全國。從市區大平層到郊區獨棟別墅，無不挑戰著上海客戶的購買力。
近年來一種全新的產品形態橫空出世——風貌別墅，一時間打破了上海樓市格局。風貌別墅不僅占據著上海市中心核心地段，同時具備上海獨特的歷史文化底蘊。據鳳凰網房產上海站了解到，在新房市場上風貌別墅計畫的房價十分「搶眼」。
part1
上海房價「天花板」一再狂飆
提到風貌計畫，最值得關註的就是它的房價。據鳳凰網房產上海站市場調查了解到，風貌別墅計畫輪番重新整理上海新房價格的天花板。最高已經突破25萬 /平方米的單價。
比如虹口北外灘歷史風貌純別墅弘安裏，計畫於今年低調入市，過會價為24.3萬/㎡，成為目前上海新房歷史上過會價格最高的計畫。
再比如楊浦濱江東外灘風貌別墅計畫——瑞安翠湖濱江。2022年12月，瑞安聯合楊浦國資以總價23.76億元拿下的楊浦區平涼社群03B3-01地塊（平涼街道6街坊）歷史風貌保護計畫，即瑞安翠湖濱江。計畫房地聯動價高達21萬/㎡，不僅重新整理了當時上海新的最高地塊聯動價，並且憑借該計畫的出現讓楊浦濱江房價突破20萬/㎡大關。
然而上海風貌別墅的價格不斷重新整理記錄，直接沖上了25萬/㎡的單價。以黃浦人民廣場附近的海玥黃浦源為例，計畫高層聯動價13.8萬/㎡，別墅聯動價更是高達25萬/㎡。無獨有偶，黃浦老城廂風貌保護區的金陵路計畫，也以25萬元/㎡房地聯動價打破上海新房房價天花板。
以上提到的風貌別墅之外，在上海類似的計畫還有許多，據統計，目前上海市中心已有41處風貌別墅計畫。憑借這類特殊住宅計畫的存在，不斷推高上海新房房價的標準線。
part2
風貌別墅是上海城市更新下的產物
不難發現上海風貌別墅大多存在中心城區的核心地段，此類計畫更是上海城市更新重點關註的保護物件。
據悉，上海已劃定44個歷史風貌保護區，總用地面積41平方公裏。其中圍繞著上海中心城區有12處，另外浦東新區和郊區有32處。這裏重點關註一下市中心區域的12片歷史風貌保護區，包括人民廣場、南京東路、外灘、老城廂、衡山路-復興路、虹橋路等。詳細見制圖：
其中衡山路-復興路風貌保護區，占地約4.3平方公裏，是上海中心城區內規模最大、優秀歷史建築最多、歷史風貌格局最完整的歷史文化風貌區。
近兩年會出現越來越多的風貌別墅計畫，究其根本還是因為城市更新。追溯這些年上海舊改的政策，2015年上海就提出【上海城市更新辦法】成片保護風貌的要求，2017年上海釋出【關於深化城市郵寄更新促進歷史風貌保護工作的若幹意見】，舊改思路從「拆、改、留並舉，以拆除為主」轉變為「留、改、拆並舉」。
這次舊改方向的調整意味著，城市更新不再是大規模的拆除重建，而是更加重視對歷史建築的保護。
2020年上海頒布了【上海市歷史文化風貌區和優秀歷史建築保護條例】修訂版，出於對歷史文化的傳承，上海明確將歷史文化風貌區保護工作作為重點。
隨著近幾年上海土地供應端出現大量舊改地塊，一批風貌別墅才得以湧現。不過，風貌區的城市更新存在一定的難度，既要延續建築原本的風貌特征，又要進行更新改建。對開發商的開發能力提出了更高的挑戰。
part3
風貌別墅的購買力備受市場考驗
從已經入市的風貌別墅來看，高單價高總價的純別墅市場熱度依然不低。
以弘安裏為例，它是上海今年第一個入市的純風貌別墅計畫，容積率僅1.1。1月29日計畫低調入市，單價24.3萬/㎡，僅推出34套房源，截止3月22日網簽23套，去化率約67%。
其他純別墅風貌計畫，比如瑞安翠湖濱江、合生可愛裏、龍盛中興社群計畫、東斯文裏等暫未入市。
然而，風貌計畫同樣是備受爭議的產品型別。由於風貌保護地塊容積率的限制，並不是所有計畫品都是純別墅產品。有一些計畫是做高低配，既有低密度的別墅，又有高密度的高層住宅。
典型案例有海玥黃浦源、中海順昌玖裏、翠湖天地六期、露香園二期等，都采用了超高層 低密別墅的產品搭配。
除了低密別墅產品，超高層產品市場接受度也比預期要高。
比如中海順昌玖裏，計畫3月19日開啟了認購，此次推出高層產品共512套房源，總認購超730組，認購率144%。整個計畫由兩棟約150公尺44層的超高層、一棟約85公尺25層的高層、低密風貌建築和商業組成。計畫所在的建國東路67-71街坊歷史風貌保護區，位於黃浦區新天地板塊，該區域一直備受上海改善群體的關註。
再比如海玥黃浦源，根據規劃設計方案，計畫有1號、7號兩個地塊，其中1號地塊打造為高層產品，去年9月25日開盤，均價為14.3萬元/平方米，共計308套房源，截至3月26日已售202套，去化率約65%。另外，7號地塊容積率僅約1.3，待入市後預計為風貌別墅社群。
市中心的高低配別墅產品，可以滿足業主享受主城區成熟配套的需求，同時又能保持低密的居住環境。不過依然存在一定的弊端，相對於純粹的低密別墅，高低配別墅的居住體驗可能會降低。未來開發商如何給出良好的解決方案也是一個問題。
結語：
相對於市面上的豪宅產品，風貌別墅產品更加稀缺。同樣稀缺的還有客戶，一套風貌別墅的價值動輒幾千萬至上億，所面向的客戶已經不僅僅只是追求居住價值，更是對石庫門建築有著深刻的情節。
今昔上海，一棟棟珍貴的歷史建築，鐫刻著城市的百年記憶，而代表著當前上海最高居住形態的風貌別墅產品，不但傳承著舊的傳奇，也將演繹新的故事。
