最近，有兩張圖，把大家嚇尿了！
也把「房價何時見底」的討論，推至高潮。
有說中國房價還要跌17年的，也有說各國地產危機平均持續時間是6年…
說財貓內部開會時，也討論過很多次這個話題。
世界上沒有一直漲的市場，自然也沒有一直跌的市場。
所以最重要的，是我們處於周期的哪個位置！
不管是辟謠還是傳達觀點，今天一次說清。
鬧大的，是高盛的預測和一張數據圖。
在中文互聯網世界經過傳播後，就演變成「中國這波房價要跌17年」。
甚至有粉絲跑來問我，還要跌17年，真的嗎？
貓崽活潑，但從不亂來。
高盛真的說過嗎?別人是傳播，我要求證。
通宵查了下，發現：
這張數據圖最早出現在彭博今年2月13日的一篇報道裏，其參照了高盛的觀點及數據。
2個月之後又被翻出來引導輿論，居心……
先看看彭博參照高盛的觀點是怎麽說的。
彭博2月的報道中稱，「中國房價還可能繼續下跌。」
美國上一輪房地產次貸危機對中國經濟意味著什麽？
彭博得出三點結論：
1.去杠桿對一國經濟而言是痛苦的過程。
對應四年前的三道紅線，但反過來想，盡早擠掉地產泡沫，或許也是一件好事？
2.地產危機使得銀行放貸更加保守。
從近期六大行的業績公布來看，去年六大行的按揭貸款，比前年縮水超5000億，居民借貸也更保守了。
3.高層制定政策要防止負面效應的產生。
這也是為何救市工具，不是一下全搬出來，而是一件件拿出來。
今天放松限購，明天降息，都是在邊緣試探市場。
問題來了，彭博在文中，壓根沒有提及關於中國房價還要跌多久的預測。
而高盛也只是說：目前中國房價跌幅，為美國06年那波下降振幅的一半。
然後，當年美國走完下跌周期差不多花了6年，日本用了差不多20年。
根本沒說中國要跌17年...
而且，時代不同、國情不同，美國曲線、日本曲線，只能作為參考。
那麽，這波房價還要跌多久？
接下來要說近期瘋傳的第二張圖，就是這個~
貓崽查了一下，這張圖的原始出處，是一篇長達95頁的論文，由挪威一家研究經濟課題的機構，於2010年釋出。
報告的名字是：宏觀經濟視角下危機、重組與增長。
14年前的報告，突然火起來，網友實在是厲害。
先看報告是怎麽說的：
金融危機可細分為「銀行危機」、「貨幣危機」或雙重危機，帶來房價下滑或資產縮水，最明顯的是造成GDP損失。
貨幣+銀行危機使GDP的累計損失高達18.6%，危機持續時間也會更久。
銀行危機與房地產和資本市場的大幅和長期下跌有關。
歷次房地產危機（基本都是銀行危機時候），房價下跌振幅平均值是35%；平均花的時間是6年。
貓崽稍微「加工」了一下，就更加清晰了：
日本房價累計下跌約35%，但持續時間最長；
南韓房價累計下跌約20%，銀行危機持續時長不足5年；
美國房價有兩次下跌周期，1929年那次美國房價累計下跌超10%，銀行危機持續時長將近7-8年；
2007年那次美國房價累計下跌超25%，銀行危機持續時長僅1-2年。
中國呢？
如果是從銀行危機的層面來看，中國對於銀行的風險管控比其他國家要更強，大行的風險，都在掌控內。
至少目前看，銀行層面暫時沒有暴露危機。
其實過去二三十年，中國房價給大家的印象，都是「只漲不跌」。
即便房價出現下跌，都是在半年或一年之後又重振雄風。
近20多年，中國房價跌幅最誇張的時候，都不會超過15%。
但這次是有些不一樣，站崗的人有點麻了。
具體到個人買房，溫差感知會更明顯。
問題是，還會跌多久？
畢竟我們是第一次經歷長周期的下跌，橫向參考下美國、日本、南韓上一輪房價下跌的情況。
日本上一輪房價下跌，時長接近20年，直到最近，東京房價開始暴漲。
這失去的20年，日本也經歷了漫長的負利率、物價不漲的時代。
南韓上一輪房價下行周期，則長達將近10年時間。
穿越周期這之後，南韓房價雖有回暖，但再難走出過去的強勢。
而美國上一輪房價下跌，大概是從2005年底至2011年末，下跌時長也有6年之久。
這中間，美國次貸危機席卷全球，房地產泡沫再次被戳破。
只不過美國如今的房價水平，又走出了一個小高峰，甚至漲超2005年的高位。
原因也很容易理解，疫情期間美國大放水，資金流入樓市；
盡管現在美國房貸利率超高，房價有所回呼，但加息導致美元資產及投資客回流，房價整體繼續支棱。
所以，說房價還要跌17年，必然是危言聳聽了。
其實，現在已經有不少地方的房價，跌幅已經達到各國歷史上大下行周期，平均35%的跌幅。
房企債務重組的結束；房地產業投融資、銷售等活動重回正軌；經濟環境好轉，估計也就差不多了。
畢竟，大多數國家，在經歷下跌周期後，也會再創新高。
何況是勤勞、勇敢，愛房子的中國人。
你覺得這波房價下跌，還會跌多久？
