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大約一年以前，營業了長達16年之久的北京大望路沃爾瑪建國路店宣布閉店。當時曾經讓附近的居民唏噓不已，畢竟沃爾瑪和它所落座的北京萬達CBD廣場是一個時代的象征，兩者的緊密合作也是商業地產和零售品牌聯手共贏的一個典型案例。
現在看來，沃爾瑪的離開是註定的。一年之後，2024年4月，北京萬達廣場實業有限公司發生工商變更，原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司結束，新增股東坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥），持股99.99％，坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司，持股0.01％。同時，多名董監高也發生變更。
這意味著，過去大半年時間，王健林還在不斷加速為萬達回籠現金流，相繼甩賣了萬達電影股份，以及包括萬達集團總部所在地的北京萬達廣場在內16座萬達廣場。要知道，萬達電影可謂是萬達的「大血包」，而王健林又曾說過萬達廣場是核心資產。如今的忍痛割愛也表現出王健林極強的求生欲。
但是，北京CBD萬達廣場是萬達集團的總部所在地，具有很強的象征意義。連總部也出售了，是不是萬達集團真的不行了，抑或王健林也已經心灰意冷？
不用急著下結論。萬達和萬科、恒大不同，不存在資不抵債，萬達的困難是利潤無法覆蓋債務，而賣資產還債，很容易遭到打壓擠兌，陷入資產大幅縮水的境地。不過王健林聰明的是，雖然資產賣掉了，但「改姓不改名」 ，這些被出售的計畫保留了萬達品牌，萬達商管仍將以品牌輸出管理的模式繼續經營。
輕資產的轉型緊鑼密鼓4月底，大連萬達商管釋出2023年公司債券年度報告及2024年一季度財務報告。這份報告為上述疑問提供了一些可能的答案。
從營業收入來看，2023年同比增長6.11%至523.25億元，2024年一季度營業收入也相較去年同期增長8.02%至135.4億元。而從歸母凈利潤來看，自2019年以來，一直呈現下逐年滑趨勢，2023年及2024年一季度均相較於同期下滑超3成，同時，公司經營活動產生的現金流量凈額為23.39億元，同比下降了超5成。這在一定程度上反映了公司在盈利能力方面面臨的挑戰。
數據來源：大連萬達商管公開財報整理，鈦媒體APP制圖
在資產結構方面，大連萬達商管的資產總計在2024年一季度末為6063.60億元，較2023年底的6089.27億元略有下降。其中其固定資產的變化，引發了作者的關註。2022年大連萬達商管的固定資產年末余額為60.52億元，而截至2023年末僅為42.36億元，下降了超3成，對此其在報告內表示，主要系上海萬達酒店轉讓造成。然而截至2024年一季度末，其固定資產已降至40.2億元，再次下探5%。
要知道，大連萬達商管作為一家知名的商業地產公司，其固定資產可能主要集中在其營運的萬達廣場等商業地產計畫上。這些計畫是公司的主要收入來源，也是公司的重要資產之一。其固定資產下滑可能表明幾個方面的情況：
首先，大連萬達商管正在加速向輕資產轉型，是其既定的戰略。 近年來，商業地產行業受到宏觀經濟、政策環境、消費者購物習慣等多種因素的影響，行業趨勢發生了變化，商業地產行業的競爭也十分激烈。需要透過出售或轉移部份資產來調整其資產布局和業務模式，以適應新的市場環境，專註於核心業務、提高資產效率。例如2022年萬達商管新開業55座萬達廣場，其中近40家都是輕資產計畫；萬達2023年開業的29個萬達廣場中，至少有21個為輕資產計畫。不僅是萬達廣場，萬達在酒店方面也在逐步結束。
其次，固定資產的減少在一輕程度上也反映了其財務狀況的變化。 不難看出，大連萬達商管依舊面臨著負債和資金的壓力。截至2024年一季度末，公司的負債合計為2985.73億元，雖然較2023年底的3041.49億元有所下降，但仍不是一筆小數目。而資產出售是企業解決資金壓力的最有效方法，賣掉萬達集團總部所在地北京大望路萬達廣場後，萬達廣場的出售數額增加至16個，此番持續出售萬達廣場目的很明顯需要更大的現金流。
2024年仍要新開近30家萬達廣場王建林一直在「賣賣賣」的路上，萬達廣場的開業數量與近幾年相比也有所放緩。即便身處泥濘，但萬達商管依然是中國商業地產中的龍頭之一。根據【聯商網】的最新統計，2024年全國仍然有約28個萬達廣場計畫會新開，不出意外的話，萬達將是今年新開商業計畫最多的企業。
數據來源：聯商網，鈦媒體APP制圖
總體上看，開業時間主要集中在下半年。除了部份已經確定具體開業時間的計畫外，還有很多計畫時間待定。但當前市場環境下，能否按時完工建成確實充滿未知，最後實際開業數量或將有所縮減，部份計畫或將延期。例如，原定的龍泉驛西河萬達廣場計畫，在2024年元旦後傳出訊息稱，雄飛廣場的開發商四川隆迪房地產開發公司由於資不抵債，正在走破產流程，計畫目前也暫無進展。廈門鷺港萬達廣場也「夭折」 了。
同時，自2016年加速「去地產化」，全面轉型輕資產以來，萬達商管越來越「輕」。2024年計劃新開的名單中，南陽萬達廣場的前身是南陽天地、武漢漢街萬達廣場也是由漢街電影樂園改造而來、杭州臨平萬達廣場是接盤萬寶城的計畫，包括六安裕安萬達廣場、珠海鬥門萬達廣場、襄陽襄陽萬達廣場、湛江廉江萬達廣場等都是輕資產計畫。
萬達商管上市的決心從未改變「去重轉輕」、持續出售核心資產、回籠資金的背後，其實更能顯示出王健林確保萬達商管上市的決心。
早在2005年，萬達就謀求上市，但直到2014年12月23日萬達商業地產才終於登陸港交所。結果這個當年港交所規模最大的IPO，上市首日便慘遭破發。在此之後，萬達商業的股價有一多半時間都低於發行價，而且市值居然比凈資產還低。公司價值被嚴重低估，讓「退H回A」，成了王健林的新目標。2015年9月，萬達就向中國證監會遞交招股書，正式開啟「回A」之路。然而由於房地產行業的嚴格監管，讓萬達吃了閉門羹，萬達在等待了五年後，於2021年3月撤回了上市申請。再想重回港股，更是命運多舛，四次向港交所遞交上市申請均以失敗告終。時過境遷，萬達闊別資本市場已8年有余。
當下，股市較為低迷，萬達商管想要上市無疑還需要一定時間。透過售賣優質資產，保持充裕的現金流最為關鍵。也只有這樣，萬達未來才會有更多的可能，否則只能坐以待斃。歷經多年來的風風雨雨，王健林那顆「殺伐果斷」的心似乎從未改變。萬達能否在其帶領下重新步入正軌，讓我們拭目以待。 （本文先發於鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜房煜）
