本報記者 方超 張家振 上海報道
「我昨天就在融創外灘壹號院二期選房現場。我的兩組客戶運氣都很好，都順利選上了，一個買了275平方米邊套，另一個買了286平方米邊套。」4月22日，上海市黃浦區的豪宅經紀人曹鵬飛（化名）告訴【中國經營報】記者，意向購房者爭搶新房的原因在於，新房價格遠低於周邊二手房，「有客戶看完董家渡片區的二手豪宅後，都覺得能選到就買新房。」
如曹鵬飛所言，新房、二手房存在巨大的價格倒掛空間，正讓滬上豪宅市場掀起一波「打新」熱潮。以融創外灘壹號院二期為例，盡管所售房源套均總價達5000萬元，但該計畫在4月21日開盤當日就實作售罄，總成交金額達99.97億元，首開去化率達100%。
據了解，今年以來，上海市豪宅市場持續熱銷。除融創外灘壹號院二期外，中海·順昌玖裏在開盤當日銷售196.53億元，創全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄；新鴻基濱江凱旋門也是開盤售罄，單日攬金70.27億元。
克而瑞統計數據顯示，從成交情況來看，截至4月10日，上海市總價2000萬元以上高端住宅已成交1271套。其中，內環內共成交1014套，已超過2023年全年的成交套數。
「主要原因是當前上海市豪宅市場存在倒掛空間。」58安居客研究院研究總監陸騎麟對記者直言，隨著上海市區新房價格管控逐步放開，倒掛空間也越來越小，當前入市的豪宅購房者主要是在趕價格倒掛的最後一波紅利期，做新一輪的資產配置。同策研究院研究總監宋紅衛也告訴記者，上海市豪宅市場走出的是獨立行情，並不能帶動上海樓市整體回暖。
千萬級豪宅「日光碟」頻現
「昨天，計畫第一批次所推房源已經賣完了，2幢、3幢總共銷售了204套。」4月22日，在融創外灘壹號院二期計畫沙盤前，置業經理宋茜（化名）告訴記者。
4月21日，融創外灘壹號院二期第一批次正式開盤，當日即售罄。該計畫也憑借單日實作99.97億元銷售額和100%去化率，成為今年內上海市單盤銷售額TOP2計畫。
公開資料顯示，融創外灘壹號院二期位於上海市黃浦區董家渡板塊，與外灘萬國建築博覽群、南京路、豫園、世博園為鄰，地段位置優越。記者註意到，在該計畫周邊，坐落著綠城黃浦灣和華潤外灘九裏等多個外灘豪宅。
不過，這一地理位置極為優越的豪宅計畫，開發歷程頗為坎坷。2019年，融創中國以125.53億元的代價，接手計畫地塊持有方——泛海建設控股有限公司（以下簡稱「泛海建設」）100%股權。當年，融創外灘壹號院一期開盤。
在融創中國「出險」後，中信信托、華融資產相關公司成為泛海建設股東。天眼查顯示，在泛海建設的股東名單中，中信信托與蕪湖華融資本創譽投資中心分別持股64.68%及25%，而融創房地產集團有限公司持股比例僅10.32%。
值得註意的是，或為緩解購房者對融創外灘壹號院二期計畫後期建設的擔憂，融創方面透過多渠道輸出央企「背書」的資訊。記者在融創外灘壹號院二期售樓部現場註意到，售樓部內一塊巨大的LED顯示器上即時播放著「融創外灘壹號院二期官方聲明」，強調該計畫為央企控股，聯合融創共同開發。
除融創外灘壹號院二期計畫外，滬上豪宅市場近期湧現的「日光碟」還有新鴻基濱江凱旋門。該計畫位於浦東新區陸家嘴區域，4月18日共推出212套房源，開盤當日即售罄，銷售總價達到70.27億元。
在近一個月前的3月28日，位於上海黃浦區新天地板塊的中海·順昌玖裏開盤資訊也曾引發市場廣泛關註。彼時，該計畫推出512套房源，共吸引738組客戶認籌，單盤單日銷售金額達196.5億元，打破了2020年深圳華潤城潤璽兩天內銷售196億元的紀錄。
搶抓一、二手房倒掛紅利
在全國房地產市場下行行情下，上海市豪宅市場「一枝獨秀」的原因何在？
「首先在於供應量明顯增大。從近期熱銷的豪宅所在區域來看，以前供應量很少，現在是集中投放。」上海中原地產分析師盧文曦向記者表示，滬上豪宅需求已積壓了很長時間，現在短時間內出現了供應「井噴」，「這些豪宅產品在市場上都有預熱，關註的客群很多，出現熱銷現象並不意外」。
同策研究院方面也分析認為，上海市豪宅市場一直嚴格控量控價，自2017年以來，3000萬元以上的商品住宅成交量價維持穩定，但市場多年供不應求，豪宅市場需求經常被壓制。
克而瑞統計數據顯示，今年一季度，上海市總價2000萬元以上的高端住宅供應面積約為32.4萬平方米，同比增長112.95%，供應套數為1501套，同比增長123.36%。此外，總價2000萬元以上的高端住宅供應占比達到19%，接近商品住宅供應總量的兩成。
除供應量提升外，上海市一、二手豪宅價格仍然存在巨大的倒掛空間，亦吸引諸多購房者積極「打新」。克而瑞方面表示：「稀缺板塊加一、二手房倒掛，可以說是高端住宅計畫熱銷的重要原因。」
以中海·順昌玖裏為例，備案均價達17.2萬元/平方米，但和周邊的二手豪宅計畫相比，翠湖天地雋薈和中海建國裏近半年的成交均價分別高達25.7萬元/平方米和20.2萬元/平方米。對標中海建國裏二手房價格，中海·順昌玖裏業主購入最暢銷的151平方米戶型，如果在購入後轉手賣出，可獲利約450萬元。
此外，近期的「網紅豪宅盤」新鴻基濱江凱旋門、融創外灘壹號院二期等計畫，也存在巨大的價格倒掛空間。宋紅衛告訴記者：「從目前趨勢來看，房價普漲階段已成為過去時，未來會回到資產價值重構時代，好資產具備這樣的潛質。目前，這些熱銷豪宅都存在倒掛現象，相當於買到就是賺到。」
不過，上海市一、二手豪宅價格倒掛現象或並不可以持續。「今年上海高端住宅市場還有一個不容忽視的趨勢，那就是優質計畫正在逐漸回歸市場價，新房和二手房價格倒掛空間不斷收窄。」克而瑞方面表示，這意味著，未來高端市場「紅盤縮圈」現象將更為明顯。
市場競爭愈發激烈
一個值得關註的現象是，上海市一手豪宅均價正持續上揚。公開數據顯示，今年上海市推出的前四批新房中，均價超過10萬元/平方米的樓盤多達20個，僅在4月，就有4個均價達16萬元/平方米以上的計畫入市，其中，位於徐匯濱江的香港置地啟元均價達到17.8萬元/平方米。
走出「獨立行情」的上海市豪宅市場，熱度會延續下去嗎？
「上海市豪宅市場一直延續當前熱度，我覺得可能性不大。」盧文曦向記者分析稱，縱觀上海市豪宅市場交易節奏，「每年上半年的豪宅交易情況較好，會有一波交易放量，一般到三季度開始表現一般，但最後會在四季度有出現‘小翹尾’行情。」
「豪宅集中供應，也是部份開發商不看好後市的表現。」陸騎麟分析稱，此前，上海市中心核心地段的豪宅產品供應一直處於供不應求狀態，前幾年受限價等影響，房企也不願加速供應。「目前，隨著房價上限開啟，積蓄了多年的計畫都在搶時間供應，積極轉化前期積蓄的客戶。」
「與此同時，上海市中心核心地段土地供應近兩年也明顯有增加的情況。計畫後續面臨的競爭會愈加激烈，部份房企產品在優勢不明顯的情況下，去化周期將會明顯拉長，進而影響利潤率。」陸騎麟表示。
上海市豪宅市場供應量或將進一步增加。同策研究院統計數據顯示，上海市過去3年已完成中心城區成片舊改185.7萬平方米。「疊加近年來市中心優質地塊供應累積下來的存量，豪宅類計畫潛在庫存量驚人，而上海市3000萬以上豪宅計畫每年成交僅1000—2000套，豪宅面臨較大的去化風險。」同策研究院表示。
不僅如此，在豪宅供應量進一步放大的情形下，市場競爭也將愈發激烈。一位百強房企人士向記者表示，當前，並非所有的豪宅都會熱銷，同時擁有好地段、好產品優勢，再加上價格倒掛才有可能熱銷。一個豪宅計畫能否熱銷，極其考驗房企的操盤能力。
「在高端改善產品集中入市的情況下，客戶對於產品、地段等方面要求會更加挑剔，高端市場也將會面臨客戶分流的處境。」克而瑞方面表示，高端住宅市場價格逐漸回歸理性，隨著套利空間持續收窄，投資需求隨之退潮，高端計畫之間熱度分化將成為大機率事件，未來，上海市高端市場也將越來越穩。
