前陣子文章後台有一個留言
問我為什麽沒來寫政策
其實倒不是不願意動筆，但是在開始思考之前我還是花了點時間
花時間在問問大家的反應
我參加了一些非常私密的權貴聚會，互相聊聊此時的心態，對於未來的看法和判斷
閑聊之間大家幾乎都一個判斷
「這次不一樣。」
「這次真的不一樣。」
「雖然說不上具體的，但是這一次完全不一樣。」
是的，對於他們來說，這三年來聽到的政策利好已經不是第一次，但是這一次讓他們感覺整體的狀態和體感和過往完全不同
對於未來的信心和預判也明顯的樂觀了很多
也積極了很多
今天就和大家聊聊為什麽
以及對於未來的趨勢我們覺得又是如何
我們極少聊宏觀，但是既然聊到了就非常重要
今天這篇文章裏其實沒有討論房價太多的內容，但是如果看清楚整個格局，或許你也會有自己的判斷
01
這一次最重要的一個詞其實就是
止跌回穩
這個詞我相信很多人都是第一次看到，對於我來說也是，入行十多年了第一次聽到這樣的觀點
而且是來自最高層級的判斷
而這個詞最大的意義，不是其他，是 清晰
是的，過去我們談論房地產總是會有比如幫助地產平穩發展之類的話術，這個是主旋律
過去這樣的這個主旋律其實是模糊的， 不同角色不同的角度不同城市會有不同的解讀
而現在的明確表態是：止跌回穩
這個論述清晰的給當下的地產做了一個判斷，表達出確實之前是在跌，但是現在不能跌了
這個訊號的傳遞自上而下之後，我相信任何一個城市任何一個部門都會收到這個訊號
後續的決策也都會集中性的往如何止跌這個角度去實施
這會成為核心目標
一旦對房地產投下這樣的心智和預期，很多對應的舉措就會不一樣
02
而關於如何止跌，需要理解這個問題首先要明白另一個關鍵問題
這三年的房地產震蕩到現在，相比較以前
最後的 本質性變化 是什麽
本質上最重要的事情是 完成了大量的債務清算的工作
如果價格持續維持高位，那麽類似恒大的企業永遠告訴你沒有資不抵債，那麽背後的債務問題就永遠不會解決
這一次的地產下跌，本質上就是對於這樣的企業以此出清
前陣子我忘了哪個官方機構對外宣布，這幾年最大的一些結果，其中有一個完成了恒大的破產清算
泡沫破滅，是要有一定的代價的
而我們的債務清算相比較國外，本質上沒有出現金融危機，有兩個非常重要的前提
第一個是我們的金融系統都是國有體制，有能力消化一些風險
另一個很重要的前提其實就是這三年的整體市場全面的房價下滑來迫使地產債務的出清
這個過程的代價確實是讓龐大的個體居民家庭資產因此得到了折損
這是很痛苦的過程
這也是為什麽這三年的重點從來都是保交房保計畫而不是保房企，本質上就是要完成地產去泡沫的階段
這件事到現在算是一個截點
03
去泡沫和去債務看上去就是很普通的兩個詞，但是背後其實是非常復雜的系統性問題
推進過程中當然不是只是簡單的讓有問題的房企破產
更為重要 的是
這三年在房地產體系內還有兩件事情也在同時發生
第一，就是讓幸存下來的房企完成轉型
目前還在持續開發的主流房企，在經過這三年轉型的目標都是集中且明顯的
首先不再以強調規模為主導，戰略很明顯的進行收縮，不論是城市布局還是開發數量都在壓縮，從而把整個開發業務量降下來
整體的開發數量開始收縮
因為收縮必然會讓投資更加精準，從而降低風險
數量降下來當然也就伴隨著社群的品質和服務的提升， 房地產行業的供給側改革也順應而生
另外一個變化主流房企完成了資產營運模組業務的搭建，從開發變成營運，這三年裏房企從過去的開發商變成了更多營運商的角色
第二，另一個更重要的變化就是銀行
房地產的變化除了城市和房企，更為重要的角色就是銀行了
銀行角色不轉變行業本身也不太會轉變
最近我們看到持續不斷的利率下降，首付下降
本質上其實就是在告訴銀行： 未來的銀行不可能再依賴房貸作為自己的主營業務來發展了
不知道各位對於這句話有沒有感覺
其實在漫長的20年時間裏，大部份銀行的營收都是來自房貸，太過「優渥的投入產出比」也導致了銀行失去了對於資本調動的能力
等於錢全都放在房貸上
流不到其他地方去
而從這一刻來說，銀行面對全面低息的時代
已經從過去從房貸裏賺錢補貼其他領域變成了從其他地方賺錢來支持更多的放貸這麽個邏輯裏
這個角色的變化也有助於整個金融系統的長效發展
當然，這次會議也罕見的提到一個關鍵詞： 嚴控增量
這個詞的背後也代表著需要每個地方政府發生角色轉型，圍繞著依賴巨量的土地開發獲得營收的方式在未來得不到支持
土地供應量不再得到支持，每個城市都需要思考未來的收入來源是什麽
這也是為什麽是現在有這樣的一個表態
看到的美元降息可能只是一個視窗或者是契機，適合在這個階段有這樣的政策
但是本質上還是因為整體房地產的債務出清以及房企、地方政府以及銀行這三方重要身份完成了 角色轉變
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所以我們說房地產是一個龐大又復雜的賽道，之所以龐大是因為開發總量的巨大，之所以說復雜是因為牽扯的角色和環節很多
這三年的時間最大的進展就是讓環節上的每一個人都完成了角色的轉變
而這樣的轉變，背後的代價其實就是這三年房價的持續下滑
非常慘烈但也迫切需要
好，這也為什麽今天和大家說， 可以認真聊聊房價回升的問題
因為大局上來說，現在有了房價回升的基礎
過去的房價提升，本質上補貼的是開發企業和金融機構，這才導致積蓄了風險和泡沫
這也是過去幾年房價不能漲的原因
我們做個假設，如果過去三年的樓市又是暴漲，類似恒大的問題是不是永遠解決不了
而在現在
當角色身份改變之後，如今在土地供應嚴控加上整體銀行低息的背景下，他們已經不再是房地產的核心主角
未來房價的回升，本身最大的利好是 個體家庭
是對過去每一個咬牙堅持對沖周期的普通家庭住戶的 一次補貼
這個時候房價的回暖則是對他們的有產一族最大的一次補償和回饋
這就是我所說的有了回升的基礎
另外這件事已經在股票市場發生了
有個朋友和我開玩笑說，過去幾天一共五千支股票四千多支在漲的畫面已經多年沒有見到了
這樣的股票市場普漲，本質上也是讓普通個體的一次回饋和補貼
這應該成為未來經濟的主旋律，讓更多的家庭有收入有保障有信心
只有個體有信心，關於對於消費的刺激，對於人口新增的考量，對於經濟的發展等一系列問題才能迎刃而解
這也是為什麽我覺得現在可以來認真判斷樓市會不會回暖的一個重要關鍵點
現在好像也需要房地產市場表現出強勢的一面了
未來對於房產的啟用 一定會 越來越多，越來越多
個人家庭資產會在未來3年有一輪明顯的回升
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當然很多人會說：過去三年關於樓市的刺激政策一直都有，但是每次好像效果都不大，為什麽這次就一定有結果
其實我覺得我們現在已經不能用單一的維度來看一條政策
未來所有的政策其實就一個基調：就是 出到你相信為止
政策的工具箱是無窮盡的
只要願意整體的遊戲規則都可以重新制定，一年的政策沒用就出兩年，兩年還沒有用就一直出下去
核心就是出到你相信為止，出到止跌回穩為止
這個態度和決心也是這次會議我感受到最強大的力量
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房地產之所以復雜，就是因為他裹挾了很多因素
所以問題的產生以及問題的解決都需要花很長的時間
作為一個普通個體，或許不需要知道裏面的起承轉合，但是需要了解各個重要節點，以此來明白到底現在是什麽樣的時代
但是此時此刻的我依然沒有百分百的信心說房價一定會迎來反彈
不過我有一個我自認為非常好的習慣，就是不確定的時候可以 再看看
等著房價真的肉眼可見的真實回暖了我們再入手其實 也不晚
預判拐點本來就是很難的，但是看到周期來了之後選擇相信周期則是容易的
因為我們發現
不論哪個周期， 都比我們想象的更為漫長
以上為正文，來自真叫盧俊
