「五一」將至，樓市松綁持續，成都、長沙、南京等多個核心二線城市全面放開限購。多重利好之下，機構對房地產行業的看法更加樂觀。
4月29日早盤，地產板塊開盤後快速拉升，萬科A（000002.SZ）在內的多只股票漲停。據4月16日國家統計局釋出的數據，今年3月份,全國各線城市商品住宅銷售價格環比降幅略有收窄，但同比降幅仍在擴大。房地產價格是否觸底，接下來還會有怎樣的政策應對，是市場和百姓普遍關註的問題。
「整個中國房地產的下降螺旋還存在。」4月26日，野村中國首席經濟學家陸挺在回答第一財經記者提問時表示，但同時，也看到了一些積極因素，預計未來一年時間會有更積極的政策出台。
陸挺認為，穩住房地產行業，不可能完全另辟蹊徑，建保障房或者進行城中村改造，而是應該以原來的體系作為基礎，保住這幾十年改革開放成果中的一部份。「要處理歷史遺留問題，要讓房地產市場出清，要重建市場各類主體的信譽，才能讓市場重新有效運轉起來。因此，我認為，保交房和保主體應該更好地結合起來。」陸挺表示。
中國房地產下降螺旋仍在
談及中國房價何時觸底，陸挺對第一財經記者說，「任何涉及價格預測的問題都很難，每個國家的房地產市場都有自己的特征，不應該簡單地找其他國家的歷史數據做類比。這是因為影響房價的因素太多了，而且房價走勢在很大程度上取決於國家的房地產政策。另外，中國區域之間房價差別太大，將來這個價差還要擴大，甚至不同地區的房價走勢都不一樣。」
陸挺判斷，整個中國房地產的下降螺旋還存在，但也看到了一些積極因素。「過去兩三年很多地方房價調整的振幅比較大，尤其一些三四五線城市。預計在未來的一年，會有更積極的政策出台。但出台政策需要我們足夠意識到房地產行業板塊的重要性；同時也要意識到，中國經濟其他積極向好的一面不足以完全抵消房地產帶來的各種問題。」陸挺對第一財經記者表示。「穩住中國經濟增速的核心在於穩住房地產行業。這是一個極大的板塊，也是我們當下能夠真正抓得住的一個抓手。」
陸挺認為，當下中國房地產行業很難有自我修復的能力。「為什麽過去房地產行業在經歷了一些下滑之後，能夠在短時間內復蘇？」他表示，在2015年貨幣化棚改之前，中國房地產行業以比較大的城市為主，所以在經濟復蘇過程中，房地產起到了引領作用，而且大中城市的房地產需求能夠快速復蘇。但是，過去八九年，大批的房地產企業真正的擴張在中小城市，大量居民買房，開放商大量購地、供房，本身就不符合整個中國城市發展的趨向和人口流動的趨勢，這是比較根本的原因。當中小城市經歷較大的下滑之後，房地產復蘇是非常困難的。
保交房和保主體應該相結合
如何解決房地產問題，政策方面還有哪些空間？陸挺認為，一方面進一步取消限售、限購。目前國內只剩下一些一線城市和個別二線城市有限制，因此空間比較有限。在他看來，要處理歷史遺留問題，要讓房地產市場出清，要重建市場各類主體的信譽，才能讓市場重新有效運轉起來，因此，保交房和保主體應該更好地結合起來。
「穩住房地產行業不可能完全另辟蹊徑，建保障房或者進行城中村改造，而是應該以原來的體系作為基礎，保住這幾十年改革開放成果中的一部份。」陸挺表示，比如，優秀的民營、混合所有制或國有房地產企業，保住目前以市場為主的房地產供應體系，畢竟在過去幾十年，它對支撐整個中國經濟、改善人民生活、增加人均住房面積做出了很大的貢獻。「我認為，既要保交房又要保主體，而且兩者不矛盾。如果不保交房只保主體到最後也不永續，得不斷地去輸血；如果只保計畫不保主體，最後可能保計畫的困難也比較大。」他說。
更進一步而言，陸挺認為，保交房的過程和保障房建設的過程結合起來是最好的。此前，有一些地方政府為了「去庫存，穩房價」，直接出手收購二手房用於保障性住房。陸挺認為，這並非一個很好的選擇。「實際上地方政府並沒有這樣的財力，而且難度也比較大。」
結合當下的實際情況，陸挺建議：「第一，中央政府出面建立保交房的基金。因為地方政府和開發商沒有這個資金，讓銀行圍繞白名單去給開發商提供資金，積極性也不夠；第二，要做詳細的調研，很多地方樓盤的去化率不一樣。對去化率很高的樓盤和樓宇應該保交房，剩下沒賣掉的，地方政府去收購，但資金應該更多來自中央的財政資金。這些樓建完後，其中一部份房子作為保障房。對去化率特別低的樓盤應該做仔細的分析，是不是一定要去建。」
「當務之急是要做好積極的調研，把保交房和保障房結合起來，同時在這個過程中兼顧保主體的工作。」陸挺說。
