5月22日，2024中國房地產及物業上市公司測評成果釋出會暨ESG發展高峰論壇在深圳舉辦。本次釋出會由中國房地產業協會指導、上海易居房地產研究院主辦、北京中房研協技術服務有限公司與克而瑞集團承辦，已連續開展了17年，是國內關於上市房企綜合實力最重要的專業測評研究成果。
現場，行業專家與大咖齊集，國內頭部物企、各領域代表性物企共聚，克而瑞物管重磅釋出了2024中國物業管理上市公司研究成果，涵蓋了2024中國物業管理上市公司20強以及細分領域研究成果，以年度最重磅上市物企研究成果為行業樹立了權威風向標。
【成果解讀】
資本市場表現：
行業尚處下行周期，深度調整仍在繼續
（一）板塊指數：物業板塊走勢依舊弱於大盤，與地產板塊同頻共振，物業股未能走出獨立行情
步入2023年，國內外經濟環境呈現出前所未有的復雜性和不確定性。全球經濟增長的普遍放緩，疊加持續發酵的貿易摩擦，成為充滿挑戰的2023年的大背景，對各行各業均產生了深遠的影響。在這樣的大環境下，物業企業面臨著一系列棘手的問題，包括但不限於增長速度的持續放緩、盈利能力的持續承壓。這些挑戰的根源，部份在於外部宏觀經濟因素的制約，同時也與內部行業結構調整和轉型升級的迫切需求密切相關。
資本市場上的相關指標也清晰反映了物業行業的困境。恒生物業服務及管理指數的持續下滑，成為了行業現狀的一個縮影。盡管恒生指數公司於5月份實施了大規模的成分股調整，意圖透過最佳化指數構成來增強市場的信心和活力，然而，這一努力並未能從根本上扭轉物業板塊的頹勢。截至2023年末，恒生港股通物業服務及管理指數收於1846.6點，與年初相比，累計跌幅高達45.9%。這一數據不僅對映出物業行業獨立的困境，也與地產板塊的整體走勢形成了呼應。
與恒生指數的對比中，物業板塊的弱勢表現更加明顯。物業行業指數的疲軟不僅體現在絕對數值的下降，更在於與大盤指數差距的逐漸拉大，這一現象揭示了物業企業在資本市場上吸重力的減弱以及投資者對其未來前景的不樂觀預判。值得註意的是，這種市場情緒的低落也反映出市場對於物業行業能否有效應對內外部挑戰、實作永續發展的疑慮。
此外，從各上市物企與其關聯地產企業年內股價的走勢來看，物業企業走勢與地產企業同頻共振，未能走出獨立行情。
（二）股價走勢：整體降幅擴大，央國企穩定性減弱
從股價漲跌幅變動情況看來，自2021年下半年以來，物業板塊持續低迷。2023年完整年內，62家上市物企（不含年內上市的潤華服務、眾安智慧生活以及年內完成資產置換的珠江股份）平均股價漲跌幅為-36.8%，降幅繼續擴大。
按企業內容來看，央國企背景物企市場抗風險能力強於民營物企。年內民營物企平均股價漲跌幅為-40.8%，降幅較去年同期的-34.2%擴大6.6個百分點；央國資背景物企平均股價漲跌幅為-23.2%，降幅較去年同期的-8.3%擴大14.9個百分點。整體而言，央國企背景物企具有較強的資金實力和資源優勢，面對市場波動時更具抗壓能力，在下行周期中表現優於民營物企，但整體穩定性已有所減弱。
（三）每股收益：港股下滑23.4%，滬深同比增長14.2%，但均好於地產開發板塊
從每股收益角度來看，物業板塊每股收益大幅下滑，但整體好於地產開發板塊。2023年末，港股物業板塊每股收益中位數約0.13元，同比下降23.4%；滬深物業板塊每股收益中位數約0.70元，同比增長14.2%。港股和滬深物業板塊每股收益中位數較地產開發板塊分別高0.25元和0.63元。
（四）股東報酬：分紅率、股息率創雙高，投資價值凸顯
從股東報酬角度來看，2023年上市物企加強分紅和派息力度，分紅率和股息率創「雙高」，物企投資吸重力凸顯。分紅方面，年內31家企業進行了分紅，分紅總額約82.9億元。平均分紅率為57.3%（剔除3家歸母凈利潤為負數的企業），同比提升5.6個百分點。
股息率是衡量企業每股派發的股息與股票價格之間的比率，反映了投資者持有企業股票所獲得的股息收益。投資者可以透過股息率評估判斷企業的分紅政策穩定性、長期分紅能力以及盈利能力。2023年年內31家進行派息的上市物企中7成以上企業股息率超過5%，其中第一服務控股最高，為14.7%。
（五）估值：市盈率由10.9倍回落至9.6倍，央國企背景企業市場認可度維持在高位
從估值角度來看，2023年上市物企市盈率持續回落。截至2023年12月31日，上市物企市盈率均值約為9.6，與2022年年末的10.9相比下降了1.3。2022年受制於地產面的下行壓力，物業股估值出現大幅下挫，一度降至歷史最低值8.4倍。年末房地產政策回暖為物業股帶來了一定的回呼機會，於2023年4月達到年內最高位12.8倍，後因市場對物業行業的擔憂以及經濟環境的不確定性對估值形成壓制，估值再度下滑。從企業表現來看，央國企背景企業市場認可度更高，平均市盈率為12.7，民營物企市盈率均值為8.5。
（六）市值：百億以上企業數量減少3家至6家，企業市值比例呈「二八分布」，30億以下企業占比超75%
從市值角度來看，當前上市物企市值均值較去年同期下降約45.5%，幾近腰斬，百億市值以上企業僅剩6家。截至2023年12月31日，市值在30億以下的物企占比超75%，較2022年年末增加18.2個百分點。百億市值以上的物企數量較2022年年末減少3家，百億市值以上企業分別為華潤永珍生活、萬物雲、碧桂園服務、中海物業、保利物業和招商積余。
營運規模分析：
分化加劇，格局穩定；增速下滑、市拓提質
（一）營業收入：營收均值與中位數差距進一步擴大，企業分化持續加劇
2023年63家上市物企營收總額2895.9億元，同比增長7.5%。營業收入均值和中位數分別為46.0億元和17.9億元，同比增長7.5%和5.4%。均值和中位數的差異由2022年的25.7億元增加至2023年的28.1億元。
在企業披露的業績數據基礎上，為進一步從企業規模、經營品質、成長潛力、資本市場表現及社會責任等維度研究企業，將上述樣本企業以營收為標尺，劃分四大梯隊。其中，營收大於100億元的9家企業為頭部物企，50-100億元的4家為大型物企，10-50億元的31家為中型物企，小於10億元的19家為小型物企。具體梯隊劃分及對應企業如下所示：
企業方面，兩極分化問題持續加劇，營收最多的碧桂園服務與營收最少的中天服務的差值已達125.4倍。即使以梯隊劃分，各梯隊首尾落差也較高，頭部、大型、中型及小型企業營收首位落差值分別為3.4、1.5、4.7和2.8倍。
（二）市場格局：企業梯隊格局繼續保持穩定，中型企業梯隊內競爭激烈
從整體格局來看，企業梯隊格局穩定，然而，梯隊內競爭激烈，頭部、中型和小型物企名次均有大幅變動。
頭部物企名次變動率為66.7%，TOP2企業發展穩定且與梯隊內其余企業拉開了較大差距，綠城服務、招商積余、中海物業年內增長強勁，名次較去年有所提升。
大型物企名次均未發生變動，去年躋身第二梯隊的金科服務今年營收同比下降0.5%至49.8億元，以毫厘之差掉隊。
中型物企名次變動率為83.9%，近半數企業名次下滑。其中，建發物業、越秀服務、華發物業服務等央國資背景物企、卓越商企服務等專註非住賽道的物企以及濱江服務、銀城生活服務等註重區域深耕的物企名次提升。
小型物企名次變動率為78.9%，近六成企業名次保持持平或有所提升。
（三）營收增速：整體營收增速同比下滑8.5個百分點至7.5%，大型物企首次呈負增長
2023年63家上市物企的營收總額由2020年的1605.4億元增長至2023年的2895.9億元，四年復合增長率為21.7%；從增速走勢來看，年內同比增長7.5%，較去年同期下滑8.5個百分點。
分梯隊來看，頭部物企表現最佳，營收增速為9.8%，但從增長趨勢來看並不容樂觀，其增速同比下滑了15.7個百分點，是所有梯隊中下滑振幅最大的；大型物企對地產的依賴度相對較大，年內地產風險尚未出清，非業主增值服務營收持續下滑，其營收增速減少7.8個百分點至-0.2%；中型和小型物企站穩了腳跟，增速有所回升，同比增長2.9和2.7個百分點至5.3%和6.5%。
（四）在管規模：整體增速同比下滑5.3個百分點至12.0%，小型物企增速最快，中型物企增速下滑最猛
2023年，整體經濟環境依舊低迷，上市物企整體在管規模增量持續減少，增速再次放緩。具體來看，完整披露相關面積數據的52家上市物企的總在管面積由2020年的40.8億㎡增長至2023年的76.0億㎡，四年復合增長率為23.0%；從增速走勢來看，年內同比增長12.0%，較去年同期下滑5.3個百分點。
分梯隊來看，小型物企是唯一一個增速正增長的梯隊，增速為15.1%，同比提升1.1個百分點；大型物企增速下滑最為明顯，由去年同期的17.1%減少11.0個百分點至6.1%；其次為中型物企，下滑5.6個百分點至8.6%；頭部物企的增速為14.7%，增速同比下滑4.4個百分點。
（五）合約面積：整體增速同比下滑9.1個百分點至4.3%，合約在管比下滑至1.43，僅頭部保持8.0%的較高速度增長，其他梯隊後續增長乏力
合約面積方面，完整披露相關面積數據的42家上市物企的總合約面積由2020年的54.6億㎡增長至2023年的84.8億㎡，四年復合增長率為15.9%；從增速走勢來看，年內同比增長4.3%，較去年同期下滑9.1個百分點。
分梯隊來看，大型物企增速下滑最為明顯，由去年同期的10.7%減少12.9個百分點至-2.2%；其次為頭部物企，下滑9.4個百分點至8.0%；中型和小型物企的增速分別為1.3%和0.2%，增速同比下滑7.9和5.7個百分點。
合約在管比方面，2023年，上市物企的合約在管比集中在1.05-1.95的區間範圍內，整體均值為1.43，較去年同期下滑0.10。從比例上看，企業的儲備規模仍可支撐其在短期內的規模增長，但從歷年變化來看，上市物企的整體合約在管比已從2019年的1.77逐步回落至1.43，其主要原因是期間收並購事件的成交及地產端新開發計畫的大幅減少。
分梯隊來看，大致呈企業規模越大，合約在管比越高的特征。頭部、大型、中型和小型物企的合約在管比分別為1.48、1.36、1.39和1.34，分別下滑0.10、0.09、0.10和0.17。
（六）地產供給：地產關聯方供應量將持續降低，關聯方在管面積占比整體小幅增長至48.4%
2023年，房地產投資受制於銷售疲軟、資金短缺等因素並無起色。年內企業投資格局維持「央國企強勢、民企弱復蘇、城投逐漸結束」的態勢。房企投資意願仍處在近年來低處。
根據克而瑞地產研究數據，2023年百強房企拿地銷售比為0.21，較去年同期的0.18略有回升但和2021年之前相比已然大幅下降，此外近半數百強企業全年投資處於暫停的狀態。2023年百強房企操盤面積和新增土地面積分別約為3.1億㎡和1.3億㎡，同比下降24%和3%。
從年報數據來看，完整披露相關數據的31家上市物企來自關聯方的在管面積占比同比增長0.6個百分點至48.4%。分梯隊來看，頭部物企關聯方面積占比減少3.8個百分點至56.3%；大型、中型和小型物企關聯方在管面積占比分別為33.4%、47.6%和47.6%，分別增長3.9、1.6和1.0個百分點。
（七）收並購：持續降溫、更趨謹慎；「升維服務業態」成為並購重點方向；資產收購式交易反哺地產
2023年，企業規模增長訴求降低，有品質的規模成為關註重點，收並購數量及金額也隨著大幅下滑。據不完全統計，全年上市物企披露收購事項42起，累計披露交易金額33.7億元，同比下降71.7%。
１.收並購更趨謹慎，部份企業終止收購
過往為了謀求規模的快速增長，企業全速邁出並購步伐，在部份盡調環節有所疏漏。2023年年內便有多家企業因並購標的陷入被動的局面，例如康橋悅生活因披露並購標的三筆擔保導致預期信用損失合計108.8萬元、卓越商企服務非全資附屬公司北京環球財富物業管理收到了法院發來的民事起訴狀等檔等。
企業收購更趨於謹慎，大額並購更是如此。據不完全統計，2023年由上市物企發起的收並購交易中，1億元以上的交易共8起，10億元以上交易僅一起，為中駿商管收購中駿集團旗下的北京門頭溝奧萊計畫，代價為10.9億元。在2022年，1億元以上交易共17起，10億元以上交易共3起，其中交易額最大的事件為碧桂園服務對中梁物業的並購，代價約31.3億元。
2．升維服務業態，打造差異化有利競爭成為企業並購主要方向
從並購標的的內容來看，專業服務的比例正逐漸提高。據不完全統計，2023年上市物企收購事項中超半數為專業服務，其中科技服務、環衛服務仍是企業專業服務的並購重點。同時，為打造差異化有利競爭，企業進一步向更細分的領域延伸，如特發服務增資入股四川大金源天鼎物業完成了企業在電站服務、能源物管方面的布局；彩生活收購北京師範大學旗下北京豪城物業65%股權加強了企業在高校服務方面的競爭力。
3．資產收購式交易頻現，物企反哺地產關聯公司
2023年，地產行業持續下行，物業企業頻現關聯交易輸血地產公司。據不完全統計，年內含雅生活服務、遠洋服務、中駿商管等在內的7家企業發起10起關聯方資產收購，總涉及資金約25.7億元，占全年上市物企交易金額的76.2%。
（八）市場拓展：第三方在管面積占比降至51.6%，主動清退外加上遊企業「入場」，市拓競爭激烈
關聯地產業務輸送下滑，收並購不達預期甚至觸發大額商譽減值，企業規模增長的動力源減少，越來越多的企業開始關註自身拓展能力的提升，華潤永珍生活、中海物業、招商積余等企業均在加快投拓體系建設。對於優質計畫的爭奪，部份企業更是不遺余力，2023年多起「帶資進場」事件引發行業關註。
在競爭優質計畫的同時，頭部企業也主動結束了大量過往在規模導向下所收購的低盈利或虧損的計畫。據公開資料顯示，企業結束的計畫主要分為四類。第一類，是無利潤或低利潤的計畫；第二類，是只有微利但無現金流的計畫；第三類，是管理難度大或不在企業深耕區域的計畫；第四類，是管理成本高的計畫。從頭部企業計畫結束規模來看，多家企業年內結束規模高達數千萬方，相當於一家中小型物企的體量，企業提升規模品質的決心不可謂不大。
從上市企業數據來看，31家披露完整數據的上市物企來自第三方的在管面積占比為51.6%，較去年同期下降0.6個百分點。從企業角度看，共16家企業第三方面積占比高於均值，和泓服務和康橋悅生活該占比高於80%。
營運品質分析：
盈利能力回升，經營風險降低
（一）盈利能力
1．提質發展初見成效，凈利潤止跌回升
2023年，物業行業風險逐步出清，高品質發展成為行業主旋律。物業企業回歸服務本質，重回現金流邏輯，開源節流，提質發展。年內上市物企普遍呈現利潤及利潤率止跌回升的態勢。
2023年63家上市物企毛利潤均值9.3億元，同比增長1.5%；凈利潤均值2.6億元，同比增長12.9%。頭部、大型、中型和小型物企毛利潤和凈利潤均值分別為37.5億元、15.0億元、5.2億元、1.5億元和13.3億元、2.4億元、0.9億元、0.3億元。
2023年63家上市物企平均毛利率20.3%，同比下降1.2個百分點；凈利率5.6%，同比提升0.3個百分點。頭部、大型、中型和小型物企平均毛利率和平均凈利率分別為18.8%、22.1%、22.8%、24.3%和6.7%、3.5%、3.8%、4.5%。
2．營業成本率持續攀升至79.7 %，資產減值計提增速較去年的108.6%收窄至11.8%
2023年63家上市物企平均營業成本率79.7%，同比提升1.2個百分點。頭部、大型、中型和小型物企營業成本率分別為81.2%、77.9%、77.2%和75.7%，同比分別提升1.1、0.6、1.3和2.5個百分點。
受商譽及其他無形資產、金融及合約資產減值影響，2023年44家上市物企資產減值計提均值為2.91億元，同比提升11.8%，較去年同期的108.6%增幅大幅縮窄。頭部、大型、中型和小型物企資產減值計提均值分別為9.48億元、4.60億元、2.24億元和0.45億元，其中頭部、中型和小型物企分別增長68.9%、11.9%和0.8%，大型物企減少44.5%。
3．凈資產收益率均值回升至7.1%，中型物企提升最為明顯
2023年63家上市物企ROE均值7.1%，較去年同期提升2.9個百分點；房地產企業ROE均值-9.3%，較去年同期提升1.0個百分點。房企ROE均值持續低於物企ROE均值，2023年低於物企16.4個百分點。
2023年頭部、大型、中型和小型物企ROE均值分別為-2.2%、5.6%、13.0%、2.3%。其中頭部和小型物企同比下滑9.7和11.2個百分點，大型和中型物企同比提升3.0和15.4個百分點。
（二）經營風險
1．物企資產負債率整體平穩，僅頭部物企略有下降
2023年63家上市物企資產負債率整體平穩，與2022年水平基本持平。物企以輕資產業務發展為主，2023年年內物企收並購更趨謹慎，數位化投入、城市服務等業務發展趨於平穩，對企業造成波動的大筆支出有限。
2023年63家上市物企資產負債率均值49.2%，較去年同期提升0.5個百分點；房地產企業資產負債率均值63.7%，較去年同期減少1.6個百分點。房企資產負債率均值持續高於物企，2023年高於物企14.5個百分點。
2023年頭部、大型、中型和小型物企資產負債率均值分別為53.5%、44.4%、49.2%、48.2%。其中頭部物企較2022年下降了2.7個百分點，大型、中型和小型物企則分別提升了1.1、0.2和2.3個百分點。
2．物企應收賬款連年走高，應收賬款周轉天數持續上升至113.9天
2023年地產對關聯物企帶來的影響仍在延續，前介業務、案場服務以及車位代銷等傳統關聯業務規模減少，相關費用延期支付、物業費拖欠等狀況未能得到有效解決，物企應收賬款總額持續走高。
63家上市物企應收賬款總額2020年至2023年分別為391.5億元、623.8億元、832.4億元和953.7億元；應收賬款總額連續四年增長，四年分別同比增長34.9%、59.3%、33.5%和14.6%。
2023年63家上市物企應收賬款周轉天數持續上升，2020年均值為74.9天，2021年均值為76.9天，2022年均值為103.2天，2023年均值為113.9天，同比增長10.4%。
3．經營現金流量凈額增速再次回正至近150%，大型物企營業現金比率提升22.4個百分點
經營現金流量凈額更加真實的反應企業經營品質，透過該指標維度可以看出，物企今年的實際經營狀態與去年相比有明顯提升。披露相關數據的43家上市物企2021-2023年由經營活動產生的現金流量凈額分別為236.6億元、97.2億元和239.5億元，增長率分別為-13.6%、-58.9%和146.3%。
2023年頭部、大型、中型和小型物企營業現金比率分別為10.1%、11.9%、8.3%和7.8%。四個梯隊的營業現金流比率均值均呈現上升的趨勢，其中，頭部、大型、中型和小型物企分別較2022年提升3.4個百分點、22.4個百分點、2.2個百分點和9.7個百分點。
（三）經營效率
1．人均在管面積同比增長14.3%突破8000㎡/人，人均凈利潤止跌回穩
近年來，營收增長乏力，營業成本持續走高，加之受地產關聯方的流動性危機和市場下行影響，物業企業也不得不過起縮衣節食的日子。年內，上市物企強化企業內部管控，全方位降低成本，最直接有效的員工成本自然難逃「動刀」。
從數據上看，上市物企中有56家完整披露了近年的雇員人數相關數據，其中24家物企出現了不同程度的減員，占比超四成，總減員人數超6萬人。減員比例最大的是第一服務控股，下降比例約39.2%。
受此影響，2023年企業員工總數增速大振幅放緩，企業的人均管理面積突破8000㎡/人，人均凈利也與去年基本持平。完整披露相關數據的46家上市物企2021-2023年人均管理面積分別為7501.6㎡、7022.7㎡和8029.5㎡，2023年人均管理面積增速為14.3%，較去年同期的-6.4%提升了20.7個百分點。
完整披露相關數據的56家上市物企2021-2023年人均凈利潤分別為2.63萬元、1.37萬元和1.36萬元，2023年人均凈利潤微降0.4%，較去年同期的-47.9%提升了47.5個百分點。
2．單城市計畫密度較去年提升，但僅有7家企業高於均值，行業依舊分散，企業長尾效應明顯
2023年，上市物企持續推進城市深耕戰略，加碼布局重點區域和城市，提高其在重點區域的市場占有率以實作品牌效應和營運效益的雙重提升。根據披露城市布局相關情況的30家上市物企數據，其平均布局81個城市，單城市在管面積均值為170萬平方米，較去年同期的153萬平方米增長約11.1%。但大部份企業單城市在管面積依舊較低，僅有7家物企單城市計畫密度超過均值。
從布局城市和單位城市在管面積關系圖來看，僅有雅生活服務、綠城服務、華潤永珍生活、中海物業、招商積余及永升服務布局城市數和單城市在管面積均超過均值。上市物企單城市布局密度普遍較低，在布局廣度和服務深度上尚有較大擴充套件空間。
（四）管理能效
2023年，上市物企透過技能培訓、團隊打造、科技發展等方式精簡人員、提高工作效率，提升管理效能。據統計，2023年62家上市物企整體管理費率（管理費用在總營業收入中的占比）為8.0%，較去年同期下降0.8個百分點。
從企業做法來看，管理效能的提升一方面來自於軟硬體的套用，例如中海物業透過軟硬機器人套用及停車場無人值守等改造，提升服務效率超30%，在低碳節能效率達到50%以上；招商積余開展線上線下交叉檢查和客戶監管相結合的管控模式，進行業務流程再造，實作內外閉環，巡檢效率提升26%；華潤永珍生活試點停車管理平台，取消純車行崗人員，繳費效率提升100%。另一方面，敏捷團隊的打造、成本的集約化管理等也是企業降低營運成本，提升經營效率的重要方式。
增長曲線分析：
基礎服務占比增加，城市服務盈利不佳
（一）基礎物管服務：收入占比提升至66.8%，小型企業更依賴收入基本盤
2023年完整披露相關數據的48家上市物管企業基礎物管服務營收總額1693.2億元，同比增長12.9%。受地產、宏觀經濟等因素影響，基礎物管服務占總營收的比重持續提升，年內同比上升3.2個百分點至66.8%。
頭部、大型、中型和小型物企基礎物管服務收入均值分別為136.2億元、48.7億元、14.2億元和4.8億元，占各梯隊營收的比重分別為66.5%、71.6%、64.6%和72.8%，同比分別提升1.4、7.4、3.1和6.1個百分點。
（二）社群增值服務：總收入同比增長5.6%，細分賽道各有亮點
1．營收總額約331.2億元，收入占比基本企穩
在過去的一年裏，中國經濟的回暖行程較為溫和，尚未完全達到先前的預期水平。在此背景下，部份企業對未來市場的展望持有審慎態度，而居民的消費意願也呈現了趨緩的態勢。
2023年完整披露相關數據的48家上市物企社群增值服務營收總額331.2億元，同比增長5.6%，占營收的比重為13.1%，同比下降0.2個百分點。從企業表現來看其中，社群增值服務營收排名前五的企業分別為：碧桂園服務、綠城服務、保利物業、雅生活服務和恒大物業，對應社群增值服務收入分別為37.5億元、35.7億元、28.2億元、23.4億元和21.7億元。
頭部、大型、中型和小型物企社群增值服務收入均值分別為24.0億元、10.1億元、3.6億元和0.8億元，占各梯隊營收的比重分別為11.7%、14.9%、16.3%和12.5%，其中頭部、大型和小型物企同比分別下降0.5、1.8和0.4個百分點，中型物企提升1.5個百分點。
2．社群增值服務平均毛利率持續下行，年內下降3.1個百分點至32.7%
2023年完整披露相關數據的36家上市物企社群增值服務平均毛利率為32.7%，同比下降3.1個百分點。一方面，上市物企社群增值服務收入增長受限，但固定成本難以降低，部份業務的獲客成本還在上升，導致盈利能力進一步收窄。另一方面，社群增值服務中毛利率相對較高的社群傳媒、租售類業務收入增長受限，而毛利率相對較低的社群零售、硬裝類業務收入占比上升，結構性拉低了平均毛利率。
梯隊表現方面，頭部、大型、中型和小型物企社群增值服務平均毛利率分別為31.9%、31.0%、36.2%和36.1%，除中型物企與去年同期持平外，其余梯隊均有一定振幅的下滑，頭部、大型和小型物企平均毛利率分別下降4.6、0.7和3.4個百分點。
從企業表現來看，2023年共有10家上市物企社群增值服務毛利率高於40%，金科服務、佳兆業美好和鑫苑服務3家企業高於55%。其中金科服務毛利率最高為58.2%，同比增長30.3個百分點，主要原因是社群傳媒和廣告等高毛利園區經營業務快速恢復，年內其園區經營服務收入達2.4億元，同比增長270%。此外，金科服務也主動調整了非核心業務的服務模式和架構，部份業務從自營模式轉變為平台模式。
3．社群增值服務坪效小幅回落，平均坪效跌至6.5元/㎡
2023年完整披露相關數據的26家上市物企社群增值服務平均坪效為6.5元/㎡，較去年同期降低0.4元/㎡。年內多家上市物企社群增值服務聚焦高附加值、高復購率的永續性業務，持續提升經營績效。例如永升服務主動放棄部份低毛利率及永續性較差的業務；融創服務主攻核心城市，聚焦業主需求與物業有優勢的品類，並取得顯著成效。
企業表現方面，2023年共計6家上市物企社群增值服務坪效超10元/㎡，其中建發物業坪效高達24.2元/㎡，同比提升12.9元/㎡。綠城服務、中海物業、中駿商管等多家上市物企社群增值服務坪效也穩步提升，經營質效不斷增強。
4．細分賽道各有亮點，存量房局改、充電樁等新興業務獲突破
2023年，在物業管理行業高品質發展的大背景下，諸多上市物企主動求變，聚焦永續性、現金流有保障的業務，縮減增收不增利的業務，並透過調整城市布局、服務品類、組織架構等一系列措施改善社群增值服務經營效能。在美居、到家、社群零售等服務賽道均取得了亮眼的成績。
美居服務：2023年，13家上市物企美居服務總收入約27.5億元，同比增長約52%。年記憶體量房局改成美居服務重要業務方向，多家上市物企發力存量房局改業務。例如融創服務存量房局改業務試點取得突破，4大主力產品涉及墻面重新整理、廚房改造、衛生間改造和陽台改造。在其已交付超10年的重慶奧園住宅試點計畫中，4個月內總簽約金額達170萬元，客單價約1.6萬元/單，復購率高達22%；萬物雲蝶城賦能局裝業務，其美居服務品牌「研選家」已在40個蝶城落地局裝業務，主推廚房、衛生間和陽台三大核心局裝產品，2023年簽約金額達3.5億元，同比增長68%。
到家服務：到家服務是社群增值服務的優質賽道，相較於家政服務企業，物業企業在獲取客源、降低服務成本等方面存在天然有利競爭。年內7家上市物企到家服務總收入約19.8億元，同比增長44%。萬物雲、華潤永珍生活、建發物業等企業到家服務收入持續高增長。例如華潤永珍生活年內「一呼管家」實作收入2.9億元，同比增長78%；萬物雲年內維修家政業務實作收入2.5億元，同比增長137%；建發物業與優質供方「牛仔很忙」等合作共建，不斷提升服務體驗，推動社群家政業務深化落地，年內到家服務實作收入0.8億元，同比增長59%。
社群零售服務：2023年，社群零售服務主要呈現「抓節慶、優選品」兩大趨勢。一方面，註重行銷節點，主抓春節、端午節、中秋節三大節行銷活動，助力節慶禮品消費。另一方面，結合消費趨勢，最佳化選品策略，以「走進原產地」、「甄選好國貨」等銷售策略謀求產品突圍。年內13家上市物企社群零售服務總收入約41.2億元，同比增長7%。企業方面，新希望服務背靠集團資源優勢，其牛奶單價低於電商約38%，月銷售量超1萬箱；中海物業瞄準醬香型白酒市場，打造「臻知己」高端醬酒品牌，並透過電商平台、社群集市、社群團購等多種渠道銷售。
空間營運服務：2023年，25家上市物企空間營運服務總收入約45.1億元，與去年同期相比基本持平。年內充電樁業務成為空間營運服務重要業績增長點。例如雅生活服務完善社群安全充電樁，在管計畫累計插口超10萬口，並推行計畫合夥人機制；融創服務非機動車充電樁覆蓋323個計畫，同比增長276%；新城悅服務也於年內啟動社群充電樁的營運管理業務。
租售服務：受持續低迷的房地產市場環境影響，租售業務進展受阻，一手房代理收入顯著下滑。與此同時，「去地產化」成為眾多上市物企的共同選擇，以恒大物業為代表的多家上市物企積極擴大租售自營規模，保利物業更將租售服務升級為托房服務，即將傳統租售交易延伸至圍繞房屋資產為核心的全周期一體化服務，涉及咨詢、交易、托管、養護等，打造輕門店、重服務、強社群聯動模式。年內16家上市物企租售服務總收入約30.6億元，同比下降2%。
（三）非居業務：多元賽道並進，發展潛力強勁
1．非住業態物管服務：占總在管面積比例均值約37.0%，其中頭部企業比例最高，占比近5成
物業服務企業在依靠多途徑擴張規模的同時也不斷加強對多元業態的布局，從而擴充套件服務邊界，尋找新的創收和盈利增長點。從32家完整披露了相關數據的上市物企情況來看，多數物企服務的業態目前仍是以住宅為主，2023年住宅物業占總管理面積的63.0%，非住物業占比為37.0%。但從增長速度來看，非住物業表現更佳，2020-2023年，物企非住物業在管面積均值由26.4百萬㎡提升至49.0百萬㎡，復合增長為22.9%；而同期住宅物業在管面積均值由52.0百萬㎡提升至83.4百萬㎡，復合增長率為17.0%。
分梯隊來看，2023年頭部物企非住物業在管面積均值為250.4百萬㎡，同比增長20.0%，占比為49.2%。大型、中型和小型物企非住物業在管面積均值分別為71.1、18.5和6.5百萬㎡，占比分別為28.6%、24.4%和24.3%。
2．商業營運服務：經營表現各異，盈利能力保持在較高水平
近年來，在利潤增長的業績指引下，多家物業服務企業加碼高收益的商業營運賽道，並在服務過程中逐步將商業物業管理與商業營運深度融合，推行「商業物管 商業營運一體化」的服務模式，透過對商業的有效的營運和管理，為自身開拓更廣闊的價值增長空間。服務內容方面，商業營運服務主要包括向租賃開發商或業主自持的物業進行商業經營管理、在物業開發商投資階段提供物業市場研究及定位服務、在物業開業前的準備階段向物業開發商或業主提供市場研究及定位、商業策劃咨詢、租戶招攬及籌備開業服務及在物業營運階段向業主或租戶提供租戶招攬、營運及管理服務。
2023年，共有14家上市物企披露了商業營運服務相關數據，其中寶龍商業、碧桂園服務、星盛商業等8家企業將商業營運服務單獨披露，華潤永珍生活、越秀服務、遠洋服務等6家企業將商業營運服務和商業物業管理服務同步披露。因數據無法進行詳細拆分，不可避免地存在一定誤差。
從營收表現來看，上述14家上市物企商業營運服務總收入約113.6億元，同比增長10.4%。其中建發物業、招商積余和新希望服務營收增速最快，分別為188.3%、138.7%和30.1%。利潤方面，商業營運服務的毛利率整體維持在較高水平。2023年，11家披露相關數據的上市物企商業營運服務整體毛利率為45.2%，較去年同比提升3.4個百分點。其中新希望服務、華潤永珍生活和星盛商業毛利率最高，分別為60.2%、58.4%和52.5%。
3．設施管理服務：未形成規模化發展，現階段僅有頭部物企大力拓展
在多元業務的探索中，部份上市物企也嘗試延伸服務內容至涵蓋空間管理、能耗管理、環境管理、綜合服務等方面的設施全生命周期解決方案中，透過提升計畫管理效率，為企業客戶創造最大價值。目前，上市物企在設施管理方面的探索與發展仍處於初級階段，尚未形成規模化發展。
業績方面，僅有萬物雲、保利物業、招商積余、卓越商企服務等少數物企對相關業務進行闡述，拓展動作也主要集中於頭部物企。例如萬物雲憑借突出的品牌優勢及拓展能力，管有綜合設施管理服務計畫1448個，較去年同期增加366個，實作營收83.0億元，同比增長10.0%，在總營收的占比達25%；保利物業實作從PM基礎物管服務到IFM綜合設施裝置服務產業布局，年內取得京東集團北京總部大廈、武漢華星光電T3廠區等IFM綜合設施裝置服務計畫；招商積余透過旗下綜合設施營運服務公司、樓宇科技公司和南光電梯科技公司，為華為、阿裏、寧德時代、美團、小米、榮耀等客戶提供設施管理服務。
4．公建及城市服務：營收增速大幅下降，盈利能力普遍下滑
公建及城市服務市場容量超萬億，近年來，隨著此類需求不斷釋放，萬物雲、保利物業、招商積余等上市物企紛紛積極介入。2023年，共有18家上市物企披露了公建及城市服務相關數據，相關業務總營收約171.2億元，同比增長6.1%，較去年同期近40%的增速大幅放緩。碧桂園服務、保利物業、恒大物業營收占據前三，分別為48.8億元、26.2億元和17.3億元。盈利能力方面，8家披露了相關利潤數據的企業該類業務整體毛利率為15.7%，較去年同期下滑了1.2個百分點。其中蘇新服務、榮萬家和碧桂園服務毛利率最高，分別為21.0%、18.6%和16.8%。
社會責任分析：
大力穩崗就業顯成效，積極探索永續發展
（一）納稅總額：同比下降2.9%至64.7億元，頭部物企貢獻稅收總額近七成
物業服務企業積極承擔納稅義務。2023年，63家上市物企納稅總額約64.7億元，同比下降2.9%；納稅均值約1.03億元，與去年同期基本持平（1.06億元）。其中，頭部物企納稅額占比同比下降0.5個百分點；大型物企納稅額占比同比增長5.3個百分點；中型物企納稅額占比同比下降4.0個百分點，小型物企納稅額占比下降0.8個百分點。
（二）吸納就業人數：吸納就業人數基本保持穩定，四成上市物企容納近九成人員
作為勞動密集型行業，物業服務企業一直是落實穩就業的重要力量之一。2023年，披露相關數據的56家上市物企共吸納就業人數111.6萬人，同比下降1.3%；平均每家企業吸納就業人數約19927人。企業員工總數超過萬人的企業有23家，占總人數的比重為87.8%。
（三）ESG管理：加強探索ESG管理，推動行業永續發展
在當今商業環境中，環境、社會及公司治理（ESG）已成為衡量企業永續發展能力的關鍵指標。上市物業服務企業作為城市發展的重要組成部份，其ESG管理水平直接關系到企業的長期競爭力和社會形象。
當前，上市物業服務企業的ESG管理水平整體呈現出積極向上的態勢，反映出企業對於永續發展認識的深化與行動的加速。
在環境（E）方面，大多數上市物業公司均重視節能減排和綠色營運，普遍實施了能源管理系統，推廣使用節能裝置和技術，如LED照明、智慧溫控系統等，以降低能耗和碳排放。同時，垃圾分類管理和綠色供應鏈管理也成為行業共識，體現了物業企業對環境保護的持續承諾。
在社會（S）方面，上市物業公司普遍強化對員工權益的保障，包括提供職業培訓、健康安全的工作環境和多元化的職業發展路徑。此外，針對社群服務，企業強調了提升服務品質，加強與業主的溝通，以及透過智慧化手段提高居住體驗。物業服務企業推出的智慧社群平台，不僅便利了業主生活，還有效提升了社群的安全管理水平。在社會責任方面，各公司普遍參與社群公益，支持教育、扶貧等社會公益活動，展示了良好的企業公民形象。
在治理（G）方面，上市物業公司在公司治理結構上普遍遵循高標準，強化董事會獨立性，提高透明度和資訊披露品質。許多企業引入了獨立董事制度，加強了內部審計和風險管理體系，透過建立完善的合規體系，有效防範了經營風險，保障了公司和股東的長遠利益。
然而，盡管取得了顯著進步，上市物業公司在ESG管理上仍面臨挑戰，如環境目標的量化與實作路徑需進一步明確、社會責任計畫的永續性和影響力評估機制尚待完善、公司治理中的利益相關者參與度有待提升等。未來，物業企業應持續最佳化ESG戰略，深化數位化轉型，強化與內外部利益相關者的溝通與合作，以ESG建設為驅動力，推動行業和社會的全面永續發展。
研究結論
隨著行業發展的深化，在宏觀經濟周期的背景下，物業管理行業在資本市場、營運規模、營運品質、增長曲線及社會責任等多個維度的現狀與挑戰。盡管行業整體增速放緩，但物業服務企業透過提質增效、最佳化服務結構，正逐步實作從傳統物業管理向現代服務業的轉型。
從長期來看，行業利好政策不減過往，市場增長空間仍在。面向未來，首先，物業服務企業應加強風險管理能力，以應對資本市場的不確定性和宏觀經濟的波動。同時，企業應加強內部控制，提高財務管理水平，確保充足的流動性和償債能力，以抵禦潛在的市場沖擊。
其次，深化服務創新是提升物業服務企業競爭力的關鍵。企業應緊跟市場需求變化，不斷探索和創新服務模式。同時，企業應註重個人化和差異化服務的開發，根據業主的具體需求，提供客製化的服務方案，增強客戶黏性，提高市場競爭力。
數位化轉型是物業服務企業實作高品質發展的必由之路。企業應加大在資訊科技領域的投入，利用大數據、雲端運算、物聯網等現代資訊科技，構建智慧物業管理平台。
人才是企業發展的核心資源。物業服務企業應重視人才的培養和引進，建立一套科學的人才培養體系。透過與高校、研究機構等合作，開展專業培訓和技能提升計畫，提高員工的專業技能和服務水平。同時，企業還應建立合理的激勵機制，吸引和留住優秀人才，為企業發展提供人力支持。此外，企業還應加強企業文化建設，營造積極向上的工作氛圍，提高員工的歸屬感和忠誠度。
ESG績效是衡量企業永續發展能力的重要指標。物業服務企業應加強環境保護，推動綠色營運，減少能源消耗和碳排放。透過引入節能技術和裝置，提高能源利用效率。同時，企業還應加強社會責任建設，保障員工權益，提高服務品質，參與社會公益活動，樹立良好的社會形象。在公司治理方面，企業應加強內部控制，提高透明度，保護投資者利益。透過提升ESG績效，企業不僅可以提高自身的市場競爭力，還可以吸引更多的社會責任投資，實作永續發展。
物業服務企業在當前的市場環境下，面臨著諸多挑戰，但同時也存在著巨大的發展機遇。企業應加強風險管理，深化服務創新，推進數位化轉型，強化人才培養，最佳化資本結構，提升ESG績效，並加強行業合作。透過這些措施，企業不僅可以提高自身的競爭力，實作永續發展，還可以為社會創造更大的價值，推動整個行業的健康發展。未來，隨著技術的進步和社會的發展，物業服務行業必將迎來更加廣闊的發展前景。
