5月深圳樓市迎來了轉折點。
進入6月後，深圳新房也即將進入下一輪的供應節奏。
預計包括荔源雅苑、中海深灣玖序、閱臻府、深業上城學府、塘城壹號花園5個計畫。
其中 位於龍華上塘的塘城壹號花園供應量最多 ，總套數預計有一千多套。
目前，這個計畫已經開放樣板間蓄客， 作為涅槃重生的舊改計畫，到底如何抉擇？
龍華目前在售的計畫總庫存已經超過1.1萬套，是深圳各區中庫存最多的區域。
這兩年順應市場的變化，更是把「壓箱底」的計畫拿出來，從深圳北到紅山板塊，從上塘到龍華中心都有可選擇的範圍。
如今位於龍華上塘的塘城壹號花園即將入市， 進一步彌補了上塘板塊近18個月來新房供應的空白。
塘城壹號花園作為原恒大嶽盟舊改計畫 ，經歷了一系列的變動後，如今已經易主背後有深圳人才安居集團、深業集團、特區建工以及萬科影子的安居建業， 並由安居建業全操盤。
根據計畫規劃，原恒大嶽盟舊改計畫包含3個地塊，分別為02/04/05地塊，住宅總套數為住宅1382戶、保障性住房為600戶。
即將入市的是05地塊，總戶數為1038套。
目前，計畫的建設進度已經出地面十幾層高，外立面也慢慢在裝修。
（塘城壹號花園）
市場上流出的戶型及面積段，有67㎡2房1衛，87㎡3房2衛，96㎡3房2衛，117-125㎡4房2衛戶型， 預計2026年12月31日前，精裝交付。
綜合來看，計畫既有產品、地段、配套上的優勢，也有無法避免的現實短板。
優勢是，計畫處於6號線上芬站地鐵口，距離4號線上塘站300公尺左右，軌域交通非常便利，能夠快速通達福田、光明、羅湖等區域，從位置上來看還算可以。
（上芬站）
周邊的商業配套也豐富。步行約550公尺就是AT MALL上塘薈，一站地鐵就是紅山六九七九，加上計畫周邊還有不少小區底商，休閑娛樂消費都非常方便。
（上塘薈）
（紅山六九七九）
像文體公園、圖書館、藝術館這樣的優質配套，也在自駕10分鐘左右車程範圍內。
（龍華體育館）
（龍華簡上體育綜合體，距離計畫步行約1公裏）
教育配套也充足。樓下就是配套幼稚園，一路之隔就是華中師範大學附屬深圳龍華分校，除此以外，周邊還有和平實驗小學、高峰學校等多所學校。
而在車位緊缺的深圳，計畫車位充足，機動車位達到1386個，車位比超過1:1。
更值得關註的是，計畫最小的戶型是67平，對打算上車的剛需會比較友好。
所以是符合市場共識的剛需或者改善計畫。
但同時無法忽視的是，計畫的一些因素需要根據自身情況做參考。
首先，追求居住舒適感的群體，就很難忽視已經去到11.4的容積率指標。
這即使在容積率不低的深圳新房當中也屬於是比較少見的，影響的結果就是間接導致樓棟的距離較近和空間感較弱。
這點，未來計畫交付後，對比周邊的二手房小區，相信可以感受得到明顯的差距。
其次計畫沒有地面花園，只有屋頂花園 ，住家休閑活動範圍有一定的局限性。
而由於近距離靠近地鐵口，地面路線的軌域多少也會帶有一些噪音。
再加上，周邊的小區基本是超高層，視野景觀上， 一些戶型估計沒有什麽體驗可言。
除此以外， 由於計畫計劃交付時間到2026年年底，占用個人的資金成本也更高。
如果著急入住的群體，怕是會等不及。
對於一個吹風入市的計畫來說，除了地段、配套、產品，市場最關心的就是價格了。
因為價格決定一個計畫最真實的價效比。
作為舊改盤活的計畫，塘城壹號花園的價格如何對市場而言，接下來會非常吸引市場的註意。
一方面，計畫入市後將會是深圳5月新政後入市的新房，會成為上塘片區對新政效果檢驗的計畫。因為龍華已經成為深圳5.06新政限購松綁的區域。
另一方面，計畫一路之隔就是龍華金茂府，約500公尺處就是中海匯德裏，這兩個小區都是片區內的網紅盤，開盤價前者約10.3萬/㎡，後者約7.5萬/㎡，而二手房中海錦城低價掛盤的房源也就是6.4萬-7.8萬/㎡為主。
如果計畫入市後，和這兩個網紅盤的價格差距明顯， 將會對整個片區價格體系重塑有一定的裏程碑式意義。
因為以計畫當前的階段而言，市場處於低位收縮狀態，龍華又是庫存大區，所以定價非常考驗開發商的策略。
如果以過去金茂府、中海匯德裏的價格作為參考 ，必然很難打動眼下的購房者，因為深圳的新房價格已經不是兩三年前的價格了。
但如果以二手房的掛盤價為參考 ，價格區間選擇在6萬—7萬/平，同樣也有壓力。
因為無論是地段優勢還是價格優勢，都競爭不過紅山片區和北站片區的新房。
而紅山、北站的新房價格段位已經拉到7萬-8萬/平的水平，算上市場折扣，6字頭已經不稀奇。
今年2月計畫曾辟謠過市場上吹風的價格——「單價低至5萬」「塘城壹號花園計畫一套總價400萬左右」的訊息。
而計畫又是安居建議第一個全操盤的計畫， 所以怎麽合理定價，將會成為決定塘城壹號花園能否真正涅槃成功的關鍵。
