「5.17樓市新政」推出十天後，上海終於出手了。
5月27日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局等四部門聯合印發【關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知】（以下簡稱【通知】），對樓市限購、住房信貸、「以舊換新」等9項市場熱議政策做出最佳化調整。
其中，上海首套住房貸款利率下限調整為LPR（貸款市場報價利率）基礎減少45個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限由此前的4.1%下調為3.5%）；首套住房最低首付比例從30%降為20%；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。
同時，上海還取消了離婚限購政策，調整了住房贈與規定，非本市戶籍購房社保年限也由5年縮短為3年。
上海成為「5.17」樓市新政後率先出台重磅樓市政策的一線城市。（圖源：圖蟲創意）
據了解，【通知】將於2024年5月28日起施行。由此，上海成為「5.17」樓市新政後，率先出台重磅樓市政策的一線城市。
事實上，上海是當前全國範圍內少有的房地產相對平穩的城市，在今年4月份的70城房價排行榜中，上海新房價格更是領漲全國。
而市場需要較為強勁上海，為何在4個一線城市中率先推出「重磅政策」？接下來，北京、深圳、廣州是否會跟進以及何時跟進？房貸利率普遍下調下，存量房貸又是否有望迎來最佳化調整？
二手房壓力推動
事實上，在「5.17最強樓市新政」後，全國已有包含武漢、長沙、西安、合肥等重點城市在內的120多個城市，出台了降低房貸首付比例、取消房貸利率下限等重大利好政策。不過，在上海之前，作為中國樓市風向標的4個一線城市均未跟進。
而本輪，上海在一線城市中率先「出手」，多少有些超乎市場預料。
從房地產數據來看，在當前全國房地產行業下行的大背景下，即便是作為樓市標桿的一線城市，也少有能「獨善其身」，而上海恰恰走出了不同的行情。
根據國家統計局數據，2024年1—4月份，全國房地產開發投資30928億元，較去年同期下降9.8%。同期，廣州房地產開發投資下降4.4%，北京則下降了1.3%。反觀上海，則在去年同期增長29.9%的基礎上，再度保持了8%的高增速。
更直觀的比較來自於城市房價。
根據國家統計局最新釋出的70城房價數據，今年1-4月，北京新建商品住宅平均銷售價格僅同比增長0.6%，廣州、深圳更是分別下跌了5.1%、5.3%。上海則仍保持著4.2%的增長，在4個一線城市中保持領先。
2024年1-4月，上海新建商品住宅平均銷售價格增幅出現領先。（圖源：國家統計局官網）
北上廣深四個一線城市中，上海為何在新建商品住宅銷售價格穩定增長，市場預期基本向好的情況下，出台重磅政策穩定樓市？
「有未雨綢繆的打算。」在中指研究院上海高級分析師陳炬蘭看來，與此前的「漸進式」放松政策不同，本次上海政策調整針對性更強、力度更大、涉及範圍更廣。而此舉一方面是順應和貫徹「5.17」國家政策部署，另一方面也是調整供應及刺激需求，更好地引導市場預期。
陳炬蘭告訴時代財經，盡管今年以來，上海樓市表現相對亮眼，但並非毫無壓力。監控數據顯示，自2024年1-4月，上海商品住宅（不含保障房）成交面積出現較大降幅，特別4月份後，上海市場熱度出現下降跡象。而本次政策出台，能在一定程度上刺激購房需求，增強市場信心。
上海統計局的數據也顯示，1-3月，上海住宅銷售面積為322.57萬平方米，較1-2月數據增長了153.88萬平方米。但到了1-4月，住宅銷售面積為418.75萬平方米，僅增長96.18萬平方米，增量出現較大下滑。
與此同時，與新房房價的相對堅挺不同，上海二手房價格面臨較大下行壓力。統計數據顯示，自2023年9月後，上海二手房價格已連續7月走低。今年1-4月以來，上海二手房平均價格更是同比跌去了6.3%。
「新政將對二手房市場帶來極大支持，」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代財經表示，上海「老破小」掛牌較多，去化壓力大，導致置換需求大。
在他看來，上海本輪樓市政策中，無論是對非滬籍相關人士限購政策的放開，亦或是支持企業購房用於職工租住，均對推動上海市二手房庫存去化，穩定二手房交易價格，促進二手房交易和帶動新房交易具有極大的作用。
存量房貸或將迎來調整
在4個一線城市中，樓市較為穩企的上海已率先出台了重磅措施，接下來北京、深圳、廣州是否會跟進？若是，又將何時跟進？
對此，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向時代財經表示，北京、深圳、廣州三個一線城市的房地產業仍有提振空間，在上海率先落地中央「5.17」樓市新政後，剩余三個一線城市有望在本周內跟進。
「而作為風向標的一線城市樓市政策的進一步松動，也將帶動其他城市推出更大利好政策。」嚴躍進說。
「上海之後，其他城市出台再大力度政策都已不再稀奇。」廣州中原計畫部總經理黃韜告訴時代財經，「5.17」樓市新政前，包括一線城市在內的諸多城市，都已經漸進式的推出了諸多較為重磅的利好政策。
「如今，本就需求較旺的上海等一線城市又開始對市場頗為關心的限購、首付比例、房貸利率等問題做出了最佳化，競爭壓力下，周邊其他城市力度有繼續加大的動力。」
從當前市場反映來看，與「真金白銀」直接掛鉤的房貸利率是最受關註的利好政策之一。而在全國各城市普遍下調房貸利率的情況下，未來各城市的存量房貸又是否會迎來最佳化調整？
「存量房貸也可能會迎來調整。」李宇嘉認為，新增房貸利率下限的下調，會導致增量和存量房貸利率差擴大。而無風險理財利率未來有可能繼續下降，這會導致居民提前還貸趨勢繼續存在。
不僅如此，李宇嘉還表示，當前上海等部份城市的首付和房貸利率下限仍保留有政策空間。未來，如果房地產走勢不及預期，首付和利率將可能迎來再度下調。
不過，上海中原地產市場分析師盧文曦對此有不同看法。盧文曦告訴時代財經，作為銀行最優質、最穩定的業務之一，存量房貸的調整事關銀行利潤，在當前經濟形勢下，可能需要更為強大的力量才能推動。
嚴躍進也同樣認為，盡管當前已事實上形成了貸款差異，但在存量房貸已有過一次調整的情況下，未來更多需要依靠LPR的重新定價，以及等待全國範圍內的宏觀調整。「存量房貸只能稍安勿躁。」
