房子漏水、掉渣......這是長期困擾林清（化名）的問題。
兩年前，林清因工作搬到了位於銅陵市郊區大通鎮的龍苑小區，卻發現這裏的房子已老化嚴重。
5月27日13時40分左右，龍苑小區48棟一側發生坍塌，導致4人失去生命，一名12歲的女孩雙腿截肢。這使得這個二十多年前建成的安置小區備受關註。
龍苑小區屬於當地的「移民建鎮」工程，居民多從長江江心的和悅洲移民而來。周邊同一時期建設的，還有光榮小區、鳳苑小區等。
澎湃新聞走訪發現，樓棟坍塌悲劇背後，龍苑小區等小區房屋普遍老化，並存在不少居民沒有產權證、物業缺失等現象，居民反映房屋安全隱患也未得到足夠的重視。
近年來，大通鎮政府開展了多次舊改整治工作，而多名這些小區的居民反映，改造多限於外立墻面，不涉及房屋安全。
舊改重「面子」輕「裏子」，這或許是不少老舊小區共同面臨的問題。
隨著中國一些城鎮的房屋集中老化風險加速，針對相關問題的解決機制亟待完善。
龍苑小區48棟西邊戶整體坍塌
老化小區的「面子」和「裏子」
龍苑小區48棟西側發生坍塌後，自家房屋的安全問題成為周圍居民們議論的焦點話題。
居住在龍苑小區的居民，大多來自位於長江江心的「和悅洲」。多名龍苑小區的居民告訴澎湃新聞，1998年特大洪水後，當地啟動「移民建鎮」工程，為響應移民號召，他們搬來了這裏。不過仍有一些村民居住在和悅洲上，可透過輪渡往來。
龍苑小區的房屋，主要是預制板磚混結構，層高多為5層或6層。居民們稱，小區的房子在2000年後陸續交付。
而這些20多年房齡的房子，已經開始出現種種問題。
吳先生和妻子在坍塌事故中遇難，他們12歲的女兒則雙腿截肢。吳先生的妹妹吳妍（化名）告訴澎湃新聞，哥哥一家在2011年搬進了龍苑小區，居住在48棟的頂樓，買的二手房，三室一廳。
吳妍記得，哥哥曾因房子雨天漏水向當地政府反映情況。因為漏水，哥哥家的墻面長了黴菌，他自己拆了櫃子去修補。陽台也有一些開裂的情況。
2021年1月，吳先生曾在銅陵市郊區政府網站留言，反映2021年銅陵市老舊小區改造計畫並未將龍苑小區列入其中，「龍苑小區房子都是預制板結構，開發商偷工減料，房屋年代久了，樓頂水泥瓦開裂，房屋漏水，外墻脫落，紅磚都看得到，都快成危房了，有的時候水泥都掉下來……」
對此，大通鎮政府回復，龍苑小區經過前期改造計畫，現整體環境已得到大振幅提升。2020年大通鎮積極向上申請老舊小區改造計畫，但2021年已公示的老舊小區改造計劃中暫無大通鎮，將繼續向上級繼續申請改造計畫。
事實上，龍苑小區曾經歷多輪舊改。
銅陵市政府官網曾於2017年3月、2018年3月分別釋出【關於銅陵市老舊小區整治改造工程實施方案的通知】，郊區龍苑小區一組團、郊區龍苑小區二組團位列其中。在2018年的通知中，對於郊區龍苑小區二組團的整改內容主要是道路修復、排汙管網和通訊線纜整治、綠化提升，增設停車位、樓道燈、路燈、落水管等。
最近一次老舊小區改造工程在2022年9月完成。除涉及龍苑小區外，還包含同屬樣因移建鎮工程而規劃建設的光榮小區、鳳苑小區。
鳳苑小區外立墻面斑駁、掉墻皮
在龍苑小區設立的一個標牌顯示，此次小區改造涉及土石方開挖、道路拓寬整治、外墻立面整治、樓梯間整治等。
在居民們看來，這些舊改工程主要是改小區的「面子」，並不涉及與房屋結構安全相關的「裏子」。
「最近下雨，兩邊墻都漏濕掉了。」坍塌事故發生後，居住在龍苑小區57棟的居民林清告訴澎湃新聞，2020年，她搬到這裏居住，房子老化，平日家中墻壁表面容易掉渣。記者在林清家中看到，墻皮多處開裂出現水漬，有的地方露出黑色的墻體。
與龍苑小區相隔一條馬路的光榮小區，是一批沿馬路而建的三層樓房子，同樣是預制板磚混結構。
在這裏住了20年的孫大爺，來自安徽桐城。2004年，一家人搬到光榮小區。他說，他的房子也「漏水」，「雨水直接從房子裏面走」。他們將這個問題向政府反映過，但沒什麽結果。他自己找人沿窗戶做了一層護墻板，讓水在墻壁和護墻板之間流下去。
光榮小區一居民家中墻角滲水
記者在孫大爺的房子中看到，他家二樓和三樓兩側的臥室均有不同程度的漏水情況，留下一大片水漬。墻面存在大面積「空鼓」的情況。孫大爺隨手敲著一面承重墻，可以聽見「咚咚」空心的聲音。
住在隔壁的鄰居程大爺，1998年從和悅洲永平村搬過來。他回憶，當年因為河堤崩塌，導致房子塌了，他自行從和悅洲搬了出來。沒多久，隨著移民建鎮工程啟動，他搬到了現在的住處。
程大爺說，大通鎮政府在2022年將這一片的房子外墻粉刷了一遍，樓頂紅色的瓦片換成了黑色的瓦片。但他家更換瓦片時，工人沒有把瓦片對齊，導致房頂漏水。後來，他找了當時的計畫部反映情況，才重新修整好。
從外觀上看，光榮小區外立面為白墻黑瓦，頗有徽式建築的特點。對於房屋內部的問題，該小區多名居民表示，一般都是自行解決。
鳳苑小區閑置的房屋，院內雜草叢生。
附近的鳳苑小區主要是兩層高的獨立別墅，一些房子外立面墻皮掉落、顏色不一。個別房屋處於空置狀態，院內長滿雜草，貼有「房屋出售」的資訊。
王莉（化名）在鳳苑小區已經住了24年。她說，當年因移民建鎮，政府對土地重新規劃，她家的老房子被拆了。「當時這一片都是山、田地。」王莉回憶道。
2000年，王莉家在政府重新劃分的地皮上，建造了現在的房子。「房子結構都是按照政府給的圖紙造的。」王莉說，他們自行聯系了施工隊、購買建造材料等。
王莉的房子是一幢兩層高獨棟別墅。她說，經當地政府驗收後，補貼了5000元，隨著住的時間越來越長，房子也出現了一些問題，「漏雨」、「墻壁開裂」，這些問題近年來越發凸顯。
不過，在王莉看來，自己的房子有問題，應該自己解決。「我們沒有物業，感覺居委會也管不到。」
走進王莉的房子，客廳天花板右上角有一大塊水漬。王莉說，這裏經常漏雨，她之前找人做過防水。這兩年，白蟻也特別多，把她家裏一些木門框給咬爛了，她自己重新換了鋁制的房門。
王莉說，兩年前，大通鎮政府開展了一次舊改整治工作，她所在的小區重新鋪了柏油路，「外墻沒修整過」。
光榮小區沿馬路建立的樓房，外立墻面顏色統一。
缺失的產權證明和物業
龍苑小區居民告訴澎湃新聞，該小區最早是單位分房，後來陸續有開發商建商品房，小區內數十棟樓房房型、朝向、面積各異，產權復雜，很多居民沒有房產證。
據當地居民介紹，龍苑小區、光榮小區屬於商品房，鳳苑小區是按照政府規劃的圖紙，由居民自建房屋。
2004年，孫大爺以340元每平米購買了光榮小區的一棟房子，一共170多個平方，「買的時候政府補貼了5000元」。
孫大爺說，他當年是從計畫經理湯某俊手中買的房子，沒有收據和產權證，政府補貼的5000元從總價中扣除。
孫大爺提到的湯某俊，也承包了此次龍苑小區坍塌樓棟48棟的建造。多名龍苑小區的居民說，湯某俊是大通鎮本地商人，他在當地還有其他企業。龍苑小區建造時，由多個不同的「計畫經理」承包，湯某俊是其中一個。
沒有產權證明的，不僅僅是孫大爺。孫大爺和程大爺說，他們周圍小區的房子多沒有產權證明。「當年交了錢，房子就是你的，沒有其他證明。」澎湃新聞走訪發現，多名居民都稱沒有產權證明，有的只有一份買賣協定合約。
2016年，張霄（化名）在龍苑小區買下一套二手房，花費了15萬多元。她提供的一份和賣家簽訂的【房屋買賣合約】中，第四項條款約定「甲方（賣家）保證該房產合法、權屬清楚」，第五項條款則明確提到「該房屋沒有房產證，乙方（賣家）知曉」。
鳳苑小區的王莉也說，他們沒有房產證明。
產權證明是公民享有不動產所有權的合法憑證。大鯤律師事務所合夥人柏煬介紹，沒有房產證明的居民面臨較大風險，他們其實並未取得房屋所有權，可能只是簡單的占有，對房屋合法使用、收益和處分等權利的行使可能會受到影響。
不過，中國建設與房地產研究中心研究員、北京市才良律師事務所律師王令認為，在移民建鎮的背景下，龍苑小區、光榮小區的居民們透過合法購買獲得房屋，特殊歷史背景下形成的歷史問題，一般也不影響居民對不動產享有所有權。
6月7日下午，關於龍苑小區等小區居民無房產證一事，銅陵市自然資源和規劃局不動產登記處一名工作人員告訴澎湃新聞，這類情況可能跟房屋建造者或建造單位有關。辦理房產證，需要房屋建造者或房屋建造委托方主動向不動產權登記處提出申請，並提供相應的材料。最後，小區住戶提供房屋買賣合約、銅陵市不動產所有權登記表、不動產首次登記證明便可以辦理房產證。
此外，澎湃新聞走訪龍苑小區、鳳苑小區、光榮小區時，居民均稱小區沒有物業管理。在當地一些居民意識中，房子有問題，就應該是自己修補房子，個別居民無奈之下會向政府反映。
柏煬說，居民認為自己的房子自己負責，從本質上而言沒有問題。比如透過正規手續取得的商品房或者集資房，在建設之初便會留有維修基金，以為應對後續房屋修繕問題，而這部份費用，其實也是產權人預先繳納的。但目前對於龍苑小區等小區的居民而言，他們最大的問題是房屋產權的缺失。只有當房屋產權明晰以後，才能更好地劃分責任。
柏煬建議，以此次龍苑小區坍塌事故為鑒，對於多種產權交錯的老舊小區，應著力化解住房產權遺留問題特別是老舊小區的產權辦理問題。同時落實物業管理，對於老舊小區，建議基層政府協調統籌，由房管、城管、環衛、財政等多個職能部門合作，共同推進準物業管理的開展。此外，建立資金籌措機制，形成以政府為主導，居民共同努力，並考慮引入社會資本參與的投資模式，減輕政府財政投入的壓力，提高改造工程的品質和效率。
為進一步了解這三個小區權屬問題、管理問題，澎湃新聞先後來到銅陵市郊區大通鎮瀾溪社群居委會、大通鎮政府、郊區政府有關部門，對方均以「不方便接受媒體存取」拒絕了采訪。
光榮小區一居民家中靠窗墻壁滲水
老舊小區安全改造難題
龍苑小區坍塌事故發生後，事發樓棟承建方負責人已被公安機關控制。與此同時，住建部門對周邊房屋開展排查工作。
5月28日上午，銅陵市委副書記、市長孔濤主持召開市政府黨組會議。他要求，要迅速在全市範圍內開展自建房、老舊房屋安全隱患大排查，切實把各類風險查全找準，以嚴實舉措堅決整改到位，確保群眾生命財產安全。
目前，官方尚未正式公布此次坍塌事故的原因。有建築專業人士對澎湃新聞表示，一般而言，建築物倒塌的責任涉及建設單位、勘察單位、施工單位、設計單位、監理單位等。而除了相關責任人的主體責任，涉事小區暴露的種種問題——房屋老化、產權混亂不明、物業缺失等，也為各地的老舊小區敲響了警鐘。
今年2月，住房和城鄉建設部科技與產業化開發中心處長梁浩在中國房地產報撰文指出，中國房屋集中老化風險加速。截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進入設計使用年限的中後期。大量老房子建設標準低、缺乏必要維護，安全隱患巨大。
公開資料顯示，在20世紀80年代，因造價低、建設速度快，部份低層或多層的建築會采用預制板磚混結構，而這種結構房屋正在加速走向老化。
武漢大學土木建築工程學院副教授池寅在接受媒體采訪時表示，預制板結構的房屋在使用20至30年後，容易出現各種隱患，具體表現為混凝土產生裂縫和剝落、鋼筋銹蝕、沈降和傾斜、接縫滲漏等。
但目前全國各地開展的舊改多不會包含房屋結構加固。
2020年7月，國務院辦公廳印發【關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見】，住房和城鄉建設部對相關政策解讀時表示，為推動惠民生擴內需以及推進城市更新和開發建設方式轉型，大力推進城鎮老舊小區改造。重點改造2000年年底前建成的老舊小區。
澎湃新聞註意到，指導意見中明確了老舊小區的改造任務，主要包含三類：一是基礎類，比如小區內建築物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；二是完善類，主要涉及環境及配套設施改造建設等；三是提升類，改造或建設小區及周邊的社群綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼稚園等教育設施等。
律師王令提到，當前中國主要提倡對老舊小區采取「繡花針」式的舊改，比如加裝電梯、粉刷外墻。只有危房集中、水電排汙等配套設施落後的小區，才采取改造或重建的方式。
5月28日，銅陵市住建局一名工作人員在接受現代快報記者采訪時也稱，發生坍塌的龍苑小區小區之前的確做過舊改工作，但是老舊小區改造，不代表是危房改造。
事實上，老舊小區改造面臨多重困境。
半月談曾報道稱，公共維修資金缺口大、物業企業收費難、改造實施中溝通機制不健全等問題，是不少老舊小區改了「面子」、改不動「裏子」的重要原因。
中部某市一位住建局幹部在接受媒體采訪表示，目前該市的改造標準是每平方米400元，市財政補助60%，剩下的由區級財政解決，基層雖想提高群眾滿意度，但財政壓力很大。由於資金投入有限，舊改計畫的利潤對施工單位來說是「聊勝於無」。另有河北省某市一位幹部對媒體說，該市舊改資金主要靠政府財政投入，一年能爭取到的中央專項資金約1.2億元，需要改造的老舊小區計畫超過140個，平均到每個小區只有80萬元，每棟樓不足10萬元。
澎湃新聞註意到，上述【關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見】要求，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。
武漢致遠建設集團有限公司高級工程師蘇琦曾發文分析老舊小區改造工程在具體實施方面的三個難點：一是改造工程受限於原有建築條件，使得施工難以按照現代工程標準進行，建築物自身結構的限制和管線設施的復雜性對施工品質造成影響；二是改造工程涉及的利益方眾多，從居民到施工方，再到監管部門，每個利益主體的訴求都可能影響工程的施工品質。居民對改造工程的接受度、配合度不一，可能因為資訊不對稱或者改造意願不強烈，影響施工進度和品質；三是品質管理體系可能存在理論與實踐脫節現象，制度建設不完善，執行不到位，導致品質危機的潛在風險。
此外，中國房屋安全的事前預警機制有待進一步完善。
梁浩在上述文章中指出，目前，中國房屋體檢、養老等制度處於探索階段，在地方操作層面仍面臨房屋體檢標準不明確、技術手段不完善、維護資金使用不靈活、財政壓力大等諸多問題，房屋安全管理仍存在諸多挑戰。
梁浩指出，中國自20世紀80年代以來建立了以危舊房屋鑒定為主的房屋安全管理制度，但制度本身重事後處置、輕事前預警，針對一般房屋的安全預警與常態化體檢機制尚未建立。與此同時，現有房屋安全體檢多依賴人工檢測，效率和成本有待最佳化。此外在房屋維護資金來源上，中國已建立了住宅專項維修資金制度，但主要覆蓋普通商品住宅，大量安全隱患高的自建房、老舊小區缺乏維修資金覆蓋。
對此，梁浩建議，構建房屋定期體檢制度，借助新技術為老房子設定「健康碼」；完善房屋養老金、房屋保險制度，打通多渠道為老房子建立「養老金」。
