當前的房地產市場，萬科可以說是備受矚目的一家公司，其一舉一動都被市場熱議，就在最近深鐵和南山國資以22億接手萬科超總地塊，萬科當前的舉動到底該咋看？我們又該如何分析？
一、深鐵、南山國資22億接盤萬科超總地塊
據南方都市報的報道，深圳國資、大股東深鐵集團對萬科的支持再次迎來實質性落地。
深圳公共資源交易中心公告顯示，萬科深圳灣超級總部基地T208-0053宗地使用權正式完成轉讓，由深圳地鐵集團和深圳百碩迎海公司以掛牌價22.35億聯合競得。該地塊土地使用年期30年，現剩余23年7個月，主要用途為商業辦公及酒店，且要求自持70%。
對於此次交易，萬科方面回應記者稱，此次交易是公司堅決落地瘦身健體一攬子方案的舉措之一。透過交易完成，有助於減少非主業資產對資金的占用，聚焦資源做好、做強三大主業。深鐵集團參與競得計畫土地使用權，體現了大股東以市場化、法治化的方式真金白銀支持萬科。萬科堅定看好深圳，將為深圳產業發展和城市建設繼續貢獻力量。
5月23日，南都·灣財社記者獲悉，萬科已與招商銀行等頭部金融機構簽訂協定，獲得200億銀團貸款，抵押物為萬科旗下萬緯物流股，截至目前已到賬100億。有分析人士指出，這是2020年以來房地產單筆金額最大的一筆貸款，本次銀團主要是股份制銀行，而此前500億銀團貸款的傳聞，牽頭是國有大行，意味著招行牽頭的這一筆，要麽是額外新增的，要麽只是500億的先頭部隊，後續預計仍有銀團貸款會陸續落地。
二、萬科的舉動該咋看？
在房地產市場經歷深刻調整的背景下，深鐵、南山國資以22億人民幣接盤萬科位於深圳超總地塊的訊息，無疑為市場投下了一顆定心丸，同時也為萬科的戰略轉型與資產最佳化布局提供了有力支持，我們該如何看待這件事呢？
首先，此次出售是萬科資產最佳化的關鍵一步。 對萬科而言，此番地塊轉讓不僅意味著資產結構的進一步最佳化，更是其戰略調整的明確訊號。隨著房地產市場進入新發展階段，萬科正積極向「城鄉建設與生活服務商」轉型，聚焦住宅開發、物業服務、租賃住宅等三大主業。超總地塊的轉讓，讓萬科得以將更多資源集中於核心業務，減少非核心資產占用，加速資金周轉，提高整體營運效率。特別是在當前市場環境下，能夠及時變現並回籠資金，對於維持企業的財務健康和現金流安全至關重要。
其次，出售能夠幫助萬科更好地聚焦主業。 萬科作為該地塊的原始持有者，卻面臨著不同的考量。該地塊主要用途為商業辦公及酒店，且要求自持70%。考慮到超總作為地標片區，對於片區內的計畫建設標準有更高要求，萬科若繼續建設該計畫，不僅要面對後續的巨額投資，還需長期營運來培育市場，這無疑會分散其在主營業務上的精力和資源。在政策雖有回暖跡象但市場全面復蘇尚需時日的情況下，萬科選擇轉讓該地塊，是一種基於現實市場判斷的理性決策，有助於企業更好地應對行業周期波動，保障自身戰略轉型的順利推進。
第三，萬科此次操作無疑將更好地保障其現金流水平。 當前房地產市場正處於深度調整期，房企普遍面臨資金鏈緊張的問題，資產交易成為眾多房企回籠資金的重要途徑。然而，市場上的買方資源相對稀缺，優質資產成交難度大增。萬科能夠在這樣的市場環境下成功出讓超總地塊，不僅彰顯了該地塊自身的價值吸重力，也是萬科在資產處置策略上的成功。此交易不僅為萬科帶來了寶貴的現金流，還為其在市場上的信譽和運作能力加分，為後續可能的資產最佳化動作鋪平道路。
第四，閑置資產的有效盤活才是最大的價值所在。 在當前的市場環境下，房企已經出險了一大片，市場上賣資產的遠比買資產的多。國內大宗商辦地塊已較長時間未有成交案例，之前有的房企連續兩次打折都沒能賣出去。不僅是商辦，就連住宅計畫也有不少打折銷售的情況。在這種背景下，萬科能夠成功轉讓超總地塊，回籠資金去發展主業，無疑是一個值得肯定的成果。對於萬科而言，此次交易的重點並不在於價格的高低，而在於閑置資產得到了盤活，企業回籠了資金。據公開資料顯示，萬科當年獲取該地塊時，原計劃就是自用為主，並不是以收益為目標。然而隨著房地產行業進入深度調整期，萬科也就不再計劃使用該地塊。因此從某種意義上說，這塊地對於萬科而言已經成為了一種閑置資產。透過此次交易，萬科不僅成功地將這塊閑置資產變現，回籠了資金，同時也為深圳超總片區的發展註入了新的活力。
第五，對於深鐵來說也是難得的雙贏局面。 對於接盤方深鐵和南山國資而言，此次收購不僅是對深圳未來城市發展潛力的長期看好，也是深鐵作為地鐵產業營運商業務拓展的自然延伸。深鐵在地鐵上蓋物業開發方面擁有豐富經驗，此地塊的獲取不僅滿足了其業務擴張需求，還可能透過與地鐵網路的高效整合，提升計畫的綜合價值和市場競爭力。此外，以相對合理的價格購得這一戰略位置優越的地塊，也為深鐵帶來了長期增值的潛力。
因此，深鐵和南山國資接盤萬科超總地塊是一次多贏的交易。萬科透過轉讓資產最佳化了資產結構，聚焦了主業發展；深鐵和南山國資則以合適的價格獲得了符合自身業務發展需求的優質地塊。隨著市場環境的逐步改善和風險的逐步出清，瘦身後的萬科有望給市場帶來更多的想象空間和發展機遇。
