中房網訊 （亞晨/文）5月27日，上海市住建委等四部門聯合出台【關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知】（以下稱【通知】）。從限購、限貸、信貸、土地和住房供應等多方面進行調整，政策最佳化力度達到2011年以來最大。
松綁單身、離異等七類限購
【通知】對現有住房限購政策進行了調整最佳化，以服務人才安居，促進職住平衡，滿足合理住房需求。
一是，縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限。將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從「連續繳納滿5年及以上」調整為「連續繳納滿3年及以上」；新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從「連續繳納滿3年及以上」調整為「連續繳納滿2年及以上」，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行「連續繳納滿1年及以上」規定。
二是，擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域。立足促進區域職住平衡，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。
三是，調整相關政策口徑。取消離異購房合並計算住房套數規定，對夫妻離異後購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數。調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數。
四是，支持企業購房用於職工租住。對企業購買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的二手住房）用於職工租住的，不再限定購買住房套數。
此外，【通知】提出，支持多子女家庭合理住房需求。對二孩及以上的多子女家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房；最佳化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準。
購房首付款比例不低於兩成，提高公積金貸款額度
在最佳化住房信貸政策方面，按照因城施策原則，對新發放商業性個人住房貸款的有關政策也進行了調整。
一是，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），最低首付款比例調整為不低於20%。
二是，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減5個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%），最低首付款比例調整為不低於35%；自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域繼續實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減25個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%），最低首付款比例調整為不低於30%。
同時，最佳化住房公積金個人貸款政策，進一步發揮支持居民合理住房需求的作用。
首先，提高貸款額度。對購買首套住房的職工，個人公積金最高貸款額度調整為80萬元，家庭公積金最高貸款額度調整為160萬元。
對多子女家庭貸款購買首套住房，最高貸款額度在此基礎上上浮20%政策不變，即最高可達192萬元。對購買第二套改善型住房的職工，個人公積金最高貸款額度調整為65萬元，家庭公積金最高貸款額度調整為130萬元。
其次，降低首付款比例。申請公積金貸款購買首套住房的，最低首付款比例調整為20%；申請公積金貸款購買第二套改善型住房的，最低首付款比例調整為35%，所購住房在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區的，最低首付款比例調整為30%。
支持居住困難家庭改善居住條件
【通知】提出，在支持居住困難家庭改善居住條件上，階段性采取給予過渡租房、裝修搬家等適度補貼措施，支持居住困難家庭住房「以舊換新」，促進改善居住條件。
補貼物件為自【通知】施行之日起，在一年內出售外環內2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的唯一住房，並購買外環外一手住房的居民家庭，可以向購入一手住房所在區房地產交易中心申請補貼。
補貼標準按照出售住房建築面積，實行分檔定額補貼：建築面積30平方米以下的，每套補貼標準2萬元；住房建築面積30～50平方米的，每套補貼標準2.5萬元；住房建築面積50～70平方米的，每套補貼標準3萬元。
最佳化土地和住房供應，建立健全住房保障體系
此外，【通知】還要求最佳化土地和住房供應。充分發揮城市總規的統領作用，合理把握區域規劃時序和開發節奏、結構，著力提升土地資源配置效率，根據區域基礎設施、公共配套、產業發展、市場需求等，實作高品質精準供地。完善房地聯動機制，差異化調整最佳化中小套型住房面積標準和比例要求，支持區域統籌、總體平衡，更好促進區域人口、土地、住房協調發展。
根據【通知】規定，上海還將建立健全住房保障體系，探索透過國有平台公司等主體收購、躉租適配房源，最佳化住房保障供給；加快推進「兩舊一村」改造等城市更新，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環境品質；提升住房品質，支持建設綠色、低碳、智慧、安全的好房子；加強監測監管，維護房地產市場秩序。
新政將有效提振市場信心
【丁祖昱評樓市】認為，當前的上海房地產市場已基本實作「房住不炒」，一手房和二手房都相對較為穩定。這次上海新政充分考慮了剛需和改善的購房需求，對非戶籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈予等情況都進行了通盤考量，真正實作了差異化、分區域調整，在全國範圍內也起到一定的表率作用。
克而瑞研究中心表示，上海此次超預期力度的樓市新政將有效提振市場信心，尤其是過往被社保要求限制住的非滬籍居民，以及因首付比及房貸利率而趨於觀望的改善客群，將踴躍入市。預計政策成效將率先體現新房的來訪認購端，以及二手房的帶看量等數據層面。
某研究院指出，此次上海一攬子房地產政策，將發揮積極作用和效應。政策立足房地產市場供求關系新變化、人民群眾對優質住房新期待，同時充分結合近期國家調整最佳化住房信貸政策等精神，充分體現上海因城施策、綜合施策導向。此次政策統籌市場和保障、存量和增量，在提升住房品質、促進職住平衡同時，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。政策落地和實施，將更好引導市場預期和增強市場信心，也將進一步促進上海房地產市場平穩健康發展。
