（作者：孫夢凡）樓市調控的重要手段之一「限購」，正在逐步結束歷史舞台。
5月9日，杭州、西安兩城相繼宣布，全面取消樓市限購政策，引起市場強烈反響。其中西安表示，為促進房地產市場平穩健康發展，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市購買新建商品住房、二手住房不再稽核購房資格。
至此，全國範圍內，僅北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及海南省、天津市共六地仍保留一定的限購政策。徹底放開限購，已成為多地主流選擇。
「西安和杭州同日取消限購，意味著全國取消限購政策是大趨勢。」易居研究院研究總監嚴躍進表示，目前全國省會城市幾乎均取消限購，意味著各地執行多年的限購政策正從政策工具箱中剔除，也意味著「市場歸市場、保障歸保障」思路進一步落實。
經歷多年調控後，如今房地產行業已發生轉折性變化，從取消限購、「消化存量」到調整供地模式，都意味著行業正步入新階段，啟用需求、穩定市場已成為當務之急。
兩大城市徹底松綁樓市
西安、杭州，都曾是屢次誕生「萬人搖」、樓市頻現高溫之地，如今政策形勢正在發生變化。
5月9日，西安市官方釋出【關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知】（簡稱【通知】），宣布全面取消住房限購措施，購買新建商品住房、二手住房不再稽核購房資格。同日杭州也宣布，在杭州市範圍內購買住房，不再稽核購房資格。
相較全國其他城市，西安樓市本身表現並不差。2024年以來，各地房價「跌聲不斷」，3月份全國70個大中城市中，共有57個城市環比下降。就在房價一片普降之際，西安卻是少見的「幸存者」，新房價格已環比13個月上漲，走出了獨立行情。
不過，西安新房價格持續上漲，主要原因在於結構性上升，高品質樓盤占比提升，帶動了價格上升。從二手房市場看，西安樓市同樣面臨壓力，3月西安二手房環比下跌0.3%，同比下跌4.2%，各面積段房價價格都出現下滑，「以價換量」明顯。
杭州樓市也是如此，新政出台背後，本質都是樓市需求有待啟用。中指研究院表示，2024年1～4月，杭州市區新房成交量188.3萬方，新房熱度持續下降。基於此，杭州新房時隔近八年再度放開限購，目的就在於激發更多的潛在需求。
從兩地刺激樓市的方式看，一是放開限購增加「房票」，另一方面給予信貸支持。
「西安全面取消住房限購，其實就是取消二環內限購政策。」鏡鑒咨詢創始人張宏偉稱，新政對二環外需求將產生虹吸效應，樓市需求將進一步向二環內一二手房集聚，尤其是有優質學區資源的一二手房，市場關註度會提升，外圍區域或面臨更大的競爭壓力。
在信貸支持方面，西安表示，首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低於20%；結清首次再次使用公積金貸款購房的，比例不低於25%。購買二手住房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現行政策基礎上提高至1.2倍。
此外，西安還提及最佳化商品住房計畫停車位規劃配比、最佳化公證搖號政策、支持「以舊換新」、鼓勵各方購買二手房改造、推動「白名單制度」常態化等。
杭州則在首套認定方面，邁出了更大的步子。新政表示，購房人在所購住房城區範圍內無住房的，或在所購住房城區範圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。
對此杭州方面解釋稱，在本市範圍內購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在區、縣（市）的住房情況，若無住房便可按首套住房認定。例如，某家庭在西湖區有一套住房但在上城區無住房，在上城區新購住房時，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。
此外，如果住房所在區、縣（市）僅有一套住房且正在掛牌出售，新購住房也按首套認定。例如，某家庭在余杭區僅有一套住房，將該住房在杭州市二手房監管服務平台辦理掛牌出售手續後，在余杭區新購住房時可按首套住房認定。
中指研究院表示，限購全面放開，疊加其他配套政策，將有利於有效需求積極釋放。一方面，購房即可申請落戶，吸納更多省內或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速釋放。購房區域內無房或有一套掛牌的情況可以按首套住房認定，降低了改善客戶的購房成本，促進其釋放，賣舊買新鏈條將大大通暢。
樓市政策寬松潮已來
從「五一」前的成都，到節後的杭州、西安，樓市政策正步入新一輪寬松期。
在杭州和西安之前，成都市出台通知，明確全市範圍內住房交易不再稽核購房資格，即全市範圍內住房交易不再稽核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數。同時，商品住房計畫不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售。
核心二線城市接連放開限購，標誌著樓市調控進入了新階段。
國金證券表示，4 月 30 日，中央政治局會議指出要「繼續堅持因城施策」，持續釋放政策寬松的暖意。市場對核心城市進一步最佳化各類限制性措施存在較強的政策預期。
但值得註意的是，國金證券認為，一線城市調控最佳化難以實作「一步到位」，未來或逐步從取消改善性住房限購、取消遠郊區域限購、降低社保年限、最佳化城中村改造計畫（歷史風貌計畫等）限購等方面落地，而二線城市有望全面取消限制性政策。
近期，北京和深圳兩大一線城市，均局部小節奏地松綁了政策，未大振幅放開。其中，4月30日北京宣布，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，在五環外新購一套住房。
深圳方面，5月6日該地宣布，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整為1年，在其他範圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求仍為3年。
「深圳政策的核心在於，降低外圍區域的社保年限、多孩家庭在外圍區域可多買一套房。」國金證券表示，深圳新政對釋放潛在需求、去化庫存起到積極作用。
在天風證券看來，中央政治局會議提出「消化存量、最佳化增量」，地產工作重點有向「去庫存」和「重改善」傾斜的可能。不同於15年棚改拆遷及2008年增發貨幣的去庫存方式，當下政策訴求或為「軟著陸、早著陸」，而非「再拉動」，後續增量政策落地層面，應具有更強的穩需求效應。
除了刺激需求端，房地產供給模式也在生變。日前自然資源部釋出【關於做好2024 年住宅用地供應有關工作的通知】，提出商品住宅去化周期超過 36 個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量。
數據顯示，截至24 年 3 月，全國重點 80 城中，一線、二線、三線城市的庫存去化周期分別為 25.47、31.65、38.22 個月，較去年同期分別上升 9.77、14.03、20.17 個月。截至 24 年 3 月，重點 88 城中有 45 個城市商品住宅去化周期超過 36 個月。
天風證券表示，透過從「被動式」轉向「主動式」的供應調節，該政策將加速各地供需關系平衡的行程，推動本輪周期調整盡早著陸，但短期也面臨平衡土地財政收入的壓力。
整體而言，當下調控「政策底」正在顯現，而樓市是否已到底部，仍需持續觀察。嚴躍進認為，多地相繼取消限購，意味著高能階城市也在政策上持續調整和最佳化，對仍然有限購政策的城市具有啟發意義，也有助於促進房地產市場復蘇節奏進一步加快。
