距離517國務院政策例行吹風會過去20余天後,會上提及的「政府收儲」進度如何,一直是市場關註的焦點。
據藍鯨新聞了解,目前僅杭州市臨安區、昆明、重慶、大理、廣州等位數不多的地方出台了相應政策。
其中,5月14日,杭州市臨安區釋出公告稱,在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房,房源要求為現房或一年內具備交付條件的期房,以整幢作為基本收購單位,同時單套建築面積不超過70平方米;收購房源還需搭配一定比例的車位,房源待售車位數量滿足配比條件。
13天後,5月27日,昆明市住房和城鄉建設局釋出征集商品住房用作保障性住房公告,在五華區、盤龍區、官渡區、西山區、呈貢區行政區域內,已建成未出售的商品住房計畫,房源為單套建築面積120平方米及以下的商品住房,優先選取整棟或整單元未售、可實作封閉管理的樓棟或整院等。
隨後5月底,廣州市增城區政府掛出「關於廣州(新塘)至汕尾鐵路計畫(新塘段)征集符合條件商品性安置房源報名的公告」,公開征集廣州(新塘)至汕尾鐵路計畫(新塘段)符合條件商品性安置房源報名。
綜上來看,目前明確提出收儲需求的城市並不多,規模也不大,而之所以政策落實相應較慢,藍鯨新聞在采訪中得知,主要是存在多方面因素。
其中,收益不匹配、需求錯位等,是制約當前「政府收儲存量房」開展的難點之一。
粵開證券首席經濟學家、研究院院長羅誌恒認為,部份城市的成本與收益不匹配,導致計畫推進有一定難度。部份城市的租金報酬率偏低,租金可能無法覆蓋計畫前期投入的利息支出及後期的營運維護成本。
同時,羅誌恒還表示,保障性住房需求與商品房庫存之間往往存在錯位的情況。
「政府收儲將以存量新房、小戶型為主,且集中於高庫存且保障性住房缺口較大的城市,而保障性住房缺口較大的是一二線城市,但商品房去庫存緊迫性較高的卻是三四線城市。」羅誌恒稱。
從以上述明確釋出收儲公告的城市來看,收儲後房源用途不同,但兩地公告對征集的房源要求相似,市區內、小戶型、現房準現房、整棟或優先整棟。
「市場上符合這樣標準的庫存並不多。」杭州某房企相關負責人稱,計畫為加速回款,能賣的房源大部份已經銷售,有些單元可能只賣出去四五套房子,但也不滿足整棟這一收儲條件。
各地細則對房源有如此要求,與中國人民銀行釋出相關要求有關,即所收購的商品房嚴格限定為房地產企業已建成未出售的商品房,對不同所有制房地產企業一視同仁。按照保障性住房是用於滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則,嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。
「作為保障性租賃住房,考慮到租戶更多以公共交通為主,位置確實不能過於偏,也應以小戶型為主。」某長租公寓相關負責人告訴藍鯨新聞,在租賃物業中,集中式物業更好管理、營運成本也更低。
除需求錯位外,收購的評估標準如何確定,收購資金來源等,都是影響收儲進度的關鍵性因素。
「政府收儲如何確定一個原產權方和政府都接受的價格是難題。」中原地產首席分析師張大偉稱。
根據廣州增城釋出的收儲公告,對於此次收購的價格,通知明確,房源交易單價以評估方式確定,本次評估選用的評估方法為成本法,原則上為「土地成本+建安成本」。
據華南某房企相關業務負責人介紹,除土地成本、建安成本外,計畫開發過程中,還有資金成本、稅費成本等。
資金來源方面,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,除銀行貸款,可以用拆遷安置補償費、保障性安居工程、預算內投資專項借款、專項債等,由財政投資、國家財政補貼、中央預算內投資、土地出讓、國企城投借債等等來解決。
「短期看,存量盤活只是一種籌建渠道。關鍵是,如何建立公共住房需求與存量房的對接渠道,包括房源標準、計畫申報、審查和收購等,形成閉環。目前,這些還未具備。」李宇嘉預計,未來,公租房、安置房由籌建,轉向存量盤活將成為常態。