5月17日，央行釋出政策三連：
1、下調公積金貸款利率0.25個百分點；
2、首套房最低首付比例不低於15%，因城施策；
3、取消全國層面首套房、二套住房貸款利率下限，因城施策；
5月18日下午，上海公積金釋出【關於調整本市個人住房公積金貸款利率的通知】，宣布自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.775%和3.325%。
首付比例下調，本質上算是給購房者加杠桿的機會，降低當下購房成本，提高未來成本。只不過，以前，房地產投資內容很強的時候，大家巴不得加杠桿。因為一買房子，可以上杠桿，然後房價漲了，回頭一賣還完貸款就可以賺錢。
下調貸款利率，就相當於降低月供，實打實的減少還款利息，對未來的預期會更加樂觀一點，對於購房信心的提升有幫助。
那麽，目前上海公積金存量貸款利率會降嗎？公積金貸款能省多少錢？首付會降嗎？商貸利率會降嗎？
本文將根據上海購房者最關心的問題做出解答。
1、公積金熱點問題
問：上海目前公積金貸款利率是多少？
答： 5月18日起，五年期以上，首套由3.1%調整至2.85%；二套由3.575%調整至3.325%。
問：新的公積金貸款利率何時執行？
答： 對於新發放公積金貸款，5月18日即可執行。
問：存量公積金貸款利率是否同步下調？
答： 存量公積金貸款年內將執行原來的利率，調整後的利率將於2025年1月1日進行調整。
問：上海公積金貸款額度多少？
答： 個人最高可貸60萬，家庭最高可貸144萬；
①個人正常額度50萬，繳納補充公積金的額外多貸10萬，最高可貸60萬；
②多子女家庭再享受20%額度，個人60萬，補充公積金12萬，最高可貸72萬；
③夫妻二人正常可貸120萬，多子女家庭再享受20%額度，最高可貸144萬。
問：上海公積金貸款要求？
答： 至少近6個月正常繳納上海市住房公積金。
①月繳額＞980元，余額＞16667元，最高貸50萬，有補充公積金加10萬即60萬/人。二孩以上個人最高貸60萬、有補充公積金 加12萬，即72萬；
②月繳額＞980元，余額＜16667元，
可貸額度=余額*30；
③月繳額＜980元，余額＞16667元，
可貸額度=月繳額/0.14*4.8*可貸期限（年）；
④月繳額＜980元，余額＜16667元，
以上①和②都計算後取小。
問：公積金貸款利率下調後省多少？
答： 貸款30年，等額本息，根據上海市公積金可貸款額度計算：
首套，利率調整前3.1%，調整後2.85%
貸款60萬可省 2.91 萬， 每月省 80.76 元；
貸款72萬可省 3.49 萬， 每月省 96.91 元；
貸款120萬可省 5.8 1 萬，每月省 161.51 元；
貸款144萬可省 6.98 萬， 每月省 193.81 元；
二套， 利率調整前3.575%，調整後3.325%
貸款50萬可省 2.5 萬， 每月省 69.54 元；
貸款100萬可省 5.01 萬，每月省 139.0 9 元；
2、首付比例熱點問題
問：上海首付比例是否有調整？
答： 根據一城一策原則，上海首付比例暫未做調整，首套最低30%，二套最低40%。
問：如果上海首付比例下降了，會降到多少？
答： 2023年12月14日，上海下調本市購房首付比例，首套房首付由35%下調至30%，二套房五大新城寶山金山首付比例40%，其余區域50%。
上海很大可能不進行調整；如果調整，首套預計不超過5個百分點，即25%。
問：首付降低後，還款會增加多少？
答： 以下均為首付調整至25%，商貸30年，利率3.85%，等額本息情況下假設：
假設一：總價500萬房子：
①首付30%，貸款350萬，
每月應還 16408.29 元，支付利息 240.70 萬；
②首付25%，貸款375萬，
每月應還 17580.31 元，支付利息 257.89 萬；
結論：每月多還1172.02，總計多還17.19萬；
假設二：總價800萬房子：
①首付30%，貸款560萬，
每月應還 26253.26 元，支付利息 385.12 萬；
②首付25%，貸款600萬，
每月應還 28128.49 元，支付利息 412.63 萬；
結論：每月多還1875.23，總計多還27.51萬；
假設三：總價1000萬房子：
①首付30%，貸款700萬，
每月應還 32816.58 元，支付利息 481.40 萬；
②首付25%，貸款750萬，
每月應還 35160.62 元，支付利息 515.78 萬；
結論：每月多還2344.04，總計多還34.38萬；
3、商業貸款熱點問題
商業利率上海是否下降？
答： 目前暫無調整，全市首套房商業貸款利率3.85%，二套房五大新城寶山金山商業貸款利率4.15%，其余區域4.25%。
4、交易稅費熱點問題
交易稅費普通住宅定義從≤140平改為≤144平，並取消對普通住宅價格限制。
契稅： 新房與二手都需要繳納規則暫未改，≤90平買家唯一住宅按1%、不唯一3%征收，辦產證時繳納，滿五唯一的二手普通住宅與新房都只有契稅。
個稅： 二手普通住宅1%，賣家滿五唯一免征，非普通住宅2%。
增值稅： 滿五二手普通住宅免征，非普通住宅按兩次交易的差額*5.3%征收，其他情況（不滿五等）按本次房價成交價全額*5.3%征收。
