前百房企權益銷售10577.17億元，100-300億區間房企環比增加4家
觀點指數 「2024年1-5月房地產企業銷售表現」研究成果顯示，5月份前100房企實作權益總銷售金額2410.24億元，同比下降34.15%，環比上升10%。1-5月份，前100房企累計實作權益銷售金額10577.17億元，同比下降45.3%，同比上月收窄兩個百分點。
政策全面鋪排，樂觀成分預期增加
據觀點指數不完全統計，近期有35個地級市釋出政策動態，可以看到近期首付比例、房貸利率、限購放松等多個熱點引發關註。
主要是由於5月17日國家各部門聯合釋出通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低於15%和不低於25%。中國人民銀行還宣布，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，並下調個人住房公積金貸款利率。
此次調整首付比例適當降低居民購房門檻，同時利率下調也可以減輕居民的住房負擔。
中原統計數據顯示，全國明確釋出政策檔執行15%首套房首付比例的城市超過200個，超過250個城市明確取消了房貸利率下限。全國超過80%的城市開始落地執行「517」樓市新政。
不少城市在首付比例方面，首套最低達15%，二套最低達25%。此前首套最低20%、25%、30%，二套最低30%、35%、40%。
房貸利率方面，不同城市之間的差別較大。少數城市部份銀行首套商貸利率已低至3.1%。
而廣州是一線城市裏首套和二套住房取消利率下限的城市。
5月24日，廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，對珠海市、汕頭市、佛山市、韶關市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、東莞市、中山市、江門市、陽江市、湛江市、茂名市、肇慶市、清遠市、潮州市、揭陽市、雲浮市共19個城市的差別化住房信貸政策做出調整。首套首付調整為不低於15%，二套最低首付款比例為不低於25%，取消利率下限。即首套房和二套房商業性個人住房貸款利率下限取消，19城實作房貸利率市場化。
據觀點指數整理近期一線城市的房地產政策，可以看到僅有北京未調整房貸首付比例。
北京當前的首付比例：購買首套住房的，首付款比例不低於30%；購買房屋位於城六區(東城、西城、朝陽、海澱、豐台、石景山區)且為二套住房的，首付款比例不低於50%；購買房屋位於城六區以外且為二套住房的，首付款比例不低於40%。
不過，廣州釋出新政後不久，深圳便推出相關政策。不排除北京可能會緊隨其後，也推出相應的寬松措施。
限購方面，一線城市均放松了限購。期內，西安和杭州全面放開限購，現今僅有北京、上海、廣州、深圳、天津和海南6城實行限購。
隨著5月各地政策的落地實施，預計房地產市場信心修復可期，成交的樂觀成分增加。
廣義庫存面積達76.21億平方米，支持地方收儲
1-4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。
按地區來看銷售情況，東部地區16790億元，同比下降29.4%；中部地區5131億元，同比下降29.3%；西部地區5456億元，同比下降24.5%；東北地區690億元，同比下降21.3%。
觀點指數認為，1-4月商品房累計銷售數值均為同比下降，市場還在底部徘徊。4-5月受季節性影響，房地產市場也相比3月呈現回落趨勢。不過，4月單月新建商品房銷售額28067億元，同比下降17.49%，同比降幅環比上月收窄17個百分點。
4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。（商品房待售面積64487萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長15.4%。）
可以看到，今年商品房庫存量的漲幅與去年同期相比基本保持一致，並且住宅待售面積漲幅超過去年近10個百分點，升至歷史高位。
如果考慮在建商品房，估計房地產廣義庫存水平要更高。即加上商品房施工面積68.7544億平方米，施工面積和待售面積之和約76.21億平方米。
期內，自然資源部提到城市商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。就是從土地端控制新房供應。另外，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是解決了庫存商品房的問題，也為剛需住房人群提供更為優惠的住房產品。
國家統計局數據顯示，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上漲0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.5%和0.6%，降幅均比上月擴大0.2個百分點。
一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.5%，降幅比上月擴大1.0個百分點。其中，北京、廣州和深圳同比分別下降0.5%、6.9%和6.7%，上海上漲4.2%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.9%和4.2%，降幅比上月分別擴大0.9個和0.8個百分點。
值得關註的是，4月上海新房房價指數環比漲幅位列全國第一。從前4個月來看，上海已經三度領漲全國。安居客數據顯示，上海144平方米以上新房房價環比上漲0.7%。正如上個報告期提及，上海高端住宅大量入市對市場的價格支撐明顯。
4月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.9%，降幅均比上月擴大0.4個百分點。
一線城市二手住宅銷售價格同比下降8.5%，降幅比上月擴大1.2個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降6.8%和6.6%，降幅均比上月擴大0.9個百分點。
觀點指數認為，二手房房價指數環比下降，主要還是延續此前以價換量的趨勢。不少城市最佳化房地產政策，新房市場獲得政策支撐，對二手房跌價預期增加，二手房掛牌量上漲，存在沖擊價格的可能。
居民對房產購置持保守態度，一季度超六成傾向於「更多儲蓄」
個人貸款方面，前四個月人民幣貸款增加10.19萬億元。分部門看，住戶貸款增加8134億元。其中，短期貸款增加50億元，中長期貸款增加8084億元（同比下降2.44%）。
從單月來看，4月住戶中長期貸款變動額為下降1666億元，說明貸款買房的人數減少。
2024年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告數據顯示，傾向於「更多消費」的居民占23.4%，與上季基本持平；傾向於「更多儲蓄」的居民占61.8%，相比上季增加 0.7 個百分點。
在問及未來三個月準備增加支出的計畫時，居民選擇比例由高到低排序為：教育（28.6%）、醫療保健 (26.3%)、旅遊（25.4%）、社交文化和娛樂(20.5%)、大額商品(17.7%)、購房(15.0%)和保險(14.0%)。
可以看出，居民更傾向於儲蓄，對房產購置消費支出持保守態度。上述調查指數表亦顯示，收入和就業基本低於50%，指數偏向悲觀或收縮，而對於物價則是認為會上漲，這就導致收入和支出預期的背離加大，在進行大額支出時會更為謹慎和敏感。
國家統計局數據顯示，房地產開發企業到位資金34036億元，同比下降24.9%。
其中，國內貸款5583億元，下降10.1%；利用外資9億元，下降46.7%；自籌資金11736億元，下降10.1%；定金及預收款10002億元，下降37.2%；個人按揭貸款4953億元，下降39.7%。
可以看到，個人按揭貸款、定金及預收款是開發商主要造血的兩個資金渠道，並且是銷售回款的主要組成，而這兩個指標下滑振幅最大，也正說明居民購房意願仍然偏低。
銀行家調查數據顯示，一季度房地產企業貸款需求指數為 50.3%，和上季相比上升 8.2個百分點。反映了房企對資金的渴求，一方面是來自於企業經營壓力的現金需求，另一方面是不少房企逆勢拿地的投資需求。
4月份，企業債券融資新增規模僅493億元，同比少增2447億元，開發商發行地產債依然困難。很多開發商未來一段時間內還有不少的債務需要償還，房企是否穩定經營也會影響購房者的信心。
不過，據調查數據顯示，宏觀經濟熱度指數為35.4%，比上季上升 4.3 個百分點。其中，59.0%的銀行家認為當前宏觀經濟「正常」，35.1%的銀行家認為「偏冷」。對下季度，銀行家宏觀經濟熱度預期指數為39.7%，高於本季4.3個百分點。
結合當前政策的出台，雖然房地產市場積極的影響因子聚集，但要使市場恢復上升的動能，依然要關註房企穩定經營，居民收入和就業預期回升等走勢。
