中新經緯7月25日電 (薛宇飛)「外面醜，關我裏面什麽事！」近來，多地網友在社交媒體上曬出他們購買的「老破小」房源，這些曾被忽視的二手房再次受到一部份購房人的青睞。
根據相關房產機構的數據，一些一二線城市「老破小」房源的成交量有所活躍，例如，今年上半年杭州市總價在200萬元以內的二手房房源的成交占比，較去年同期高出了近10個百分點。
「老破小」，真的值得買嗎？
「價效比是不錯的」
社交媒體上，對「老破小」房源的討論。 來源：小紅書
「老破小」，是用來形容那些建成時間長、社群及房間內設施老舊、居住空間偏小的房源，這些住宅廣泛存在於各個城市，尤其是老城區。北京市朝陽區的金台路、呼家樓片區內就聚集著大量「老破小」房源，樓齡在20年、30年及以上的房子隨處可見，由於該片區位置較好並且毗鄰國貿CBD商務區，一直是熱門的置業區域之一。
中新經緯於近日走訪了金台路片區一些小區。在某社群，地面上停滿私家車，每棟單元樓門口都被電動車包圍，進入樓道，墻面貼有各類小廣告，樓道和走廊處還有一些居民擺放的雜物。
「現在這一片區的房價，已經比幾年前便宜不少，很多之前觀望的年輕人都可以上車了，價效比是不錯的。」該片區的房產經紀人李乘(化名)對中新經緯稱，自北京6月底出台降低首付比例等政策後，市場表現有所回暖，在上周日，他們公司團結湖大區成交了11套房源，而往常只能成交6、7套。他稱，現在有些客戶覺得價格調整到位了，已經開始入手。
李乘舉例道，金台路片區某二手房房源當前的掛牌價是336萬元，而在去年，同戶型、同樓層的房源成交價為420萬元。李乘稱，即便該片區的房源已經下降，但業主為了防止有些客戶大幅砍價，會把掛牌價報得虛高一些，留足與買家的議價空間，實際成交價仍能下調。
中原地產首席分析師張大偉對中新經緯稱，北京此前出台的樓市調整政策更多是釋放改善型需求，而近期降低首套房首付比例、降低住房貸款利率等政策，則是釋放剛性需求，讓剛需的購房門檻降低，加上二手房房源的價格下降，共同促使購房者的首付款及還款壓力降低，使得「老破小」房源出現一波行情。
不止北京，多個一二線城市均出現類似情況。杭州貝殼研究院院長上官劍對中新經緯稱，根據統計，在2024年上半年，杭州市總價在200萬元以內的二手房房源成交比例占整個二手房成交量的約45%，成交比例較2023年上半年高出近10個百分點，成交量明顯放大。他稱，經過近段時間的交易，位置好、配套好、總價在130萬元至150萬元的二手房源已經消化得差不多了。
上海中原地產市場分析師盧文曦對中新經緯稱，各家機構對「老破小」的定義有所不同，但觀察下來，6月份，上海市內環內的成交占比較上個月有提升，300萬元至500萬元的二手房源占比較5月提升了9個百分點。他稱，成交房源的樓齡不易統計，但在300萬元至500萬元的產品段中，面積小於70平方米的房源占比是比較多的，面積小、總價低的二手房房源成交活躍度有所提升。
深圳中原研究中心釋出數據顯示，在今年上半年，深圳市350萬元-500萬元價段的二手房為成交主力，占比21.5%；其次是250萬元-350萬元價段，占比19.2%。從占比變化看，350萬元以下價段成交占比顯著上升。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，「老破小」房源成交相對活躍的地方主要是超大、特大城市，這些城市在過去幾年湧入大量年輕人，他們目前的支付能力相對有限，「老破小」是短期內可以支付的選擇。 他說：「‘老破小’房源在這輪市場調整中跌幅較大，跌到了一部份購房者的可支付水平。」
「老破小」價值仍在
北京市朝陽區金台路某小區住宅樓。中新經緯 薛宇飛 攝
2023年，柳君(化名)開始在北京看房，她當時糾結於是在五環外購買新房，還是購置一套位置相對較好的二手房。對比後發現，新房的位置一般都比較遠，而且首付及月供壓力更大，一番比較後，她最終選擇了西四環玉泉路地鐵站附近的一套建成於20世紀90年代的二手房，總價近400萬元。
目前，柳君正在裝修房子。她對中新經緯稱，那些「遠大新」的樓盤位置較遠，日常的社交出行可能就要一個半小時，她無法為了「遠大新」而犧牲通勤時間。盡管近期房價有所下跌，但她對這套房子依然滿意，小區物業比較負責，環境也比一般的「老破小」房源要整潔。同時，周邊配套成熟，這是新房在短期內無法比擬的。
2019年在金台路片區購房的馮博(化名)也對中新經緯稱，金台路的房子大部份都是「老破小」，優點是交通出行便利，周邊配套齊全，超市、飯店、醫院、學校都能在一公裏範圍內解決，到國貿、三裏屯、朝陽公園也很近。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯表示，一些城市「老破小」房源成交量上升，除了價格低以外，交通便利、學區加持、周邊配套成熟等，都是購房者看重的因素。多地推出的帶押過戶政策，讓二手房源的成交速度加快，交易更加便利。此外，還有一些購房者是看到城中村改造的預期，選擇入手這類房源。
在杭州，一些「老破小」房源之所以受到青睞，與「原拆原建」的政策有一定關系。上官劍稱，一些區域低總價二手房房源的快速成交，就是部份購房者受到了自主更新政策的刺激，期待相關政策落地。另外，杭州買房積分落戶分值由此前的30分提升至80分，為了讓子女享受杭州的教育資源，總價低的「老破小」就成為了一些外地客戶的選擇。
張大偉還稱，過去幾年，多地持續推進老舊小區改造，這讓部份社群的基礎設施得到一些提升，老舊小區的居住環境有所改善。
貸款政策也對老舊小區的交易有所支撐。今年4月，北京住房公積金管理中心釋出的【關於最佳化老舊小區改造後住房公積金貸款期限核定標準的通知】提出，對於完成老舊小區改造的住房，房屋可貸年限從低於房屋剩余使用年限減3年(磚混結構50年/鋼混結構60年-房屋使用年限-3年)，最佳化為低於剩余土地使用年限減3年。與原核定標準相比，公積金貸款年限相當於增加10年或20年的時間。李乘表示，受此政策影響，一些改造後的老舊小區的公積金貸款年限都有所增加。
不過，陳舊的基礎設施、過高的建築密度、無法大規模改變的人居環境，仍讓不少人對「老破小」房源望而卻步。馮博稱，這些房子重新裝修後，下水道堵塞、水壓低等問題還是會出現。李乘表示，一些老小區的停車位已經被分配完，新搬來的居民想要停車只能跟居委會協商。
租金收益堪比理財產品？
北京市朝陽區金台路住宅樓。中新經緯 薛宇飛 攝
今年4月份，易居研究院釋出的一份二手房報告稱，2018年底，二手房價格開始拉升，當年四季度為39454元/平方米，而到2021年一季度，已經漲到62284元/平方米，達到歷史最高點。此後，受政策影響和市場自身調整，尤其是2023年上半年二手房掛牌量激增，供求壓力倒逼二手房價格下行，到2024年一季度，價格跌至41622元/平方米，基本回落到2018年底的水平。
「老破小」房源的價格回落，讓這類房源的租金報酬率(年租金/房屋總價)得以回升。上官劍稱，以杭州市朝暉九區的房源為例，該小區兩居室的價格在150萬元左右，年租金在3萬至4萬元左右，粗略計算，朝暉九區兩居室的租金報酬率約在2.5%以上，這一收益率已經與一些理財產品的收益相當。
李乘稱，北京朝陽區金台路片區60平方米左右的兩居室，租金價格在6000元至7000元/月左右，比郊區新交付小區的租金價格高出不少。中新經緯以金台路片區一套面積約58平方米、掛牌價339萬元的兩居室為例，該房源同戶型的年租金約7.8萬元，粗略計算，這套「老破小」的租金報酬率約為2.3%。參考諸葛找房研究中心此前釋出的數據，2023年，北京、杭州兩地的租金報酬率分別約為1.85%、1.69%，對比下來，「老破小」房源的租金報酬較高。
對比理財產收益，根據銀行業理財登記托管中心釋出的【中國銀行業理財市場年度報告(2023年)】顯示，2023年各月度銀行理財產品平均收益率為2.94%。另據中國外匯交易中心披露數據，7月24日，10年期國債收益率為2.2270%。
盡管「老破小」交易出現升溫，但上述受訪業內人士認為，雖然這類房源的價格已大幅回落，跌到一些剛需人群的心理價位，但仍要謹慎、按需購買。上官劍認為，從保值增值角度看，「老破小」未來的空間相對有限，建議購房從實際需求出發謹慎選擇，比如，有教育、醫療等資源的加持。
李宇嘉稱，基於通勤、教育、總價可控等因素，購房者可以選擇「老破小」，但是，這些房源最大的問題是市政設施的老化，未來可能會出現很多意想不到的問題。
