未來關鍵政策並不在需求端刺激，而在於供給端，即將4億人口規模的新市民、年輕人、外來人口、工薪階層人才群體等需求釋放出來，這就是潛在需求。
中房報記者 許倩 北京報道
中央穩定房地產市場的決心非常堅定。
3月22日國務院總理李強主持召開國常會，對最佳化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展作出重要部署。著墨之重，言辭之深，都非常罕見，房地產重要性再次提升。
國常會，全稱國務院常務會議，由總理、副總理、國務委員、國務院秘書長組成，由總理召集和主持，討論決定國務院工作中的重大問題，一般每月召開2～3次，如有需要可隨時召開。
此次國常會指出，房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局。去年以來，各地因城施策最佳化房地產調控，落實保交樓、降低房貸利率等一系列舉措，守住了不發生系統性風險的底線。
「要進一步最佳化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。」
「要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快完善‘市場+保障’的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，著力構建房地產發展新模式。」
從這些措辭中可以看出，基本定調延續了今年全國兩會政府工作報告中關於房地產工作的部署，但又有了一些新的變化。
比如，「改革商品房相關基礎性制度」，而政府工作報告中的措辭是「完善商品房相關基礎性制度」，相比之下，「完善」變成了「改革」。
民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文解讀道，這意味著相關基礎性制度可能需要做更大振幅的變革，而不是修修補補。這裏的制度包括但不限於市場交易制度（預售、現售制度）、土地出讓制度、稅收制度、住房產權制度、監管制度等，預計下一階段可能會有比較大的調整
在「著力構建房地產發展新模式」中，與政府工作報告相比，「加快構建」變成了「著力構建」。王靜文認為，這或意味著相關工作力度將會加大，而新模式的內容應該包括「市場+保障」的住房供應體系、「人、房、地、錢」要素聯動的新機制以及「三大工程」建設等。
再比如，此次國常會提出「進一步最佳化房地產政策」「進一步推動房地產融資協調機制落地見效」。兩個「進一步」的提法，意味著已經實施的紓困政策效應不足，政策力度還需進一步加碼和見效。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，政策方向非常清晰，即二季度各地要繼續最佳化房地產政策，預計二季度各地將再次迎來房地產政策放寬潮，包括地方政府、房企、售樓處、購房者等要意識到這個重要方向和趨勢。同時，強化各類政策統籌，確保同向發力、形成合力。
值得註意的是，此次國常會還新增了「系統謀劃相關支持政策」「有效激發潛在需求」「加大高品質住房供給」的要求。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，挖掘潛在需求，系統謀劃政策，意味著對之前需求端刺激的政策措施效果並不是很滿意，穩定房地產行業和市場必須要重新設計政策體系。未來關鍵政策並不在需求端刺激，而在於供給端，即將4億人口規模的新市民、年輕人、外來人口、工薪階層人才群體等需求釋放出來，這就是潛在需求。
「這就需要系統謀劃供給側改革，需要挖掘潛在需求。比如配售型保障房建設，盡管國家非常重視，但在地方計畫落地上還沒有實作規模供應和挖掘潛在需求的效果，預計未來這方面政策會加大力度。」李宇嘉表示。
「高品質住宅的供給，其重心在於‘高品質’，尤其是在戶型、建材、數位化和低碳節能等方面需要有新的動作。某種程度上，接下來房企要適當圍繞這句話狠抓高品質，誰做的出色，誰就可以在本輪房地產開發中有新的機會。」嚴躍進說。
記者註意到，在此次召開國常會之前，李強總理剛剛從福建、江西調研回來。在福建視察時，他聽取了福建省和福州市住房保障工作情況匯報，要求針對不同群體的需求不斷完善租購並舉的住房體系，加強設施配備，提升居住品質。
而大背景則在於，當前房地產市場預期仍未企穩，甚至每況愈下，這對於防範風險極其不利。
從國家統計局數據來看，1～2月房地產新開工面積、竣工面積、銷售面積、房企資金來源增速等均出現大振幅下滑。進入3月份，市場仍在慣性下滑，萬科等房企「優等生」也陷入資金緊張困境。
對於下一步政策預判，李宇嘉表示，一是熱點城市繼續在需求端紓困，包括松綁限購、非限購區首套房首付比降至20%，降低按揭利率；加快新房和二手房市場迴圈，滿足新市民剛需上車和改善型住房需求實作，止住房價下跌預期；二是加大配售型保障性住房的開工和建設力度，挖掘新市民、年輕人、工薪群體和人才的潛力購房需求；三是國企央企和城投平台將發揮帶頭作用，加快推進城中村改造，相關專項借款、專項債等增加向「三大工程」的投入力度，穩定開發投資；四是加大對企業風險的防範力度，對於部份穩健型企業出險，可能會有托底的資金進場。
