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剛剛，樓市再出重磅政策，首套首付比例最低15%，二套最低25%。同時，取消貸款利率下限，從明天起下調公積金貸款利率0.25個百分點。
▲說實話，2024這一年，樓市中最熱鬧的不是漲價，而是不斷的、幾乎剎不住車一樣的出救市政策。
雖然每一次出手，就差那麽一點點就能讓人高潮，但持續不斷的刺激，也是讓人欲仙欲死、欲罷不能！只是這一次，是否觸及到了大家的G點？
要知道，自去年出台最低20%的「史上最低首付」政策後，樓市還是相當紅火了一陣子，而20%的首付，意味著5倍杠桿。
如今，只需要15%的首付、三點幾的按揭利率，可謂建國以來的最低，相比以前， 足足有7倍杠桿！ 對於頭鐵的剛需，尤其是北上深等高房價城市的剛需來說，確實是一大福音！
▲此次新政，最為利好北京上海深圳等高房價城市！圖為北京5月二手房成交曲線圖。
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當然，放松限貸了，但貸的錢總歸要還。
不要看當前鼓勵加杠桿，這個政策背後的深意是， 房價最多還能跌10%—15%。
換句話說，政策認為市場的「鐵底」，就是當前價再跌 10%—15%。因為 再多跌的話，按照這個首付比例，新買的房子就是負資產了。
因此，鼓勵加杠桿，有利也有弊。有利是上車更容易了，弊端則是一旦房價繼續下跌，很容易買到一個負資產，所以對於剛需來說，買房，一定要買抗跌的板塊和樓盤，千萬不要盲目投資！
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另一方面，在首付和貸款利率降低之後，下一步需要解決的就是月供。只有大家對自己未來的收入形成穩定增長的預期了，才能真正解決目前樓市需求不振的問題。
那麽如何解決月供呢？新聞並沒有提，我相信大家自己也心知肚明。
也許這一個政策，本身就是為月供流水良好同時有購房需求的人準備的，對於月供有壓力的朋友，貸款額度越高、還款壓力越大，降首付並不見得是利好。
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慶哥一向說實話，講真話！從4月底以來，一線城市解限購、全國房貸降利率、全國商品房降首付，甚至各城市醞釀回購房產做公租房和保障房，誠意不可謂不足，救市的意誌不可謂不強！
▲5月以來的這一波救市，源於今年1-4月的銷售反彈並不明顯！房地產仍在尋底！（截圖來源：華爾街見聞APP）
然而，我要說的是，救市也要遵循客觀的市場規律。比如昨天網傳的由政府來回購數百萬套未售出的存量住房，就有一個最客觀的疑問：當前財政本就缺錢，回購的錢從哪來？
要知道，房地產本來是一個向買房人收稅的工具，如今想讓財政大規模的送錢給房地產，這種操作我是從來沒見過！現在，很多地方資金捉襟見肘，很多地方在絞盡腦汁如何增加收入來源，哪裏還有錢去給房地產大規模送錢？！
▲就連富裕的上海，也在想辦法創收！
因此，小規模的試水收購，彌補公租房和保障房的不足，這個是可行且有實際案例，但要大規模回購去救樓市，不說效果如何，光是財政估計就吃不消！
真正有實際操作意義的救市，估計還是放開買賣限制、貸款限制，讓月供流水充足的人敢於進場，同時盡量維持房價不跌或少跌（例如暫停土地出讓、放開落戶限制），讓進場的人不虧、形成底部效應！
當然最最重要的是，還是要提高就業收入、普惠各級產業、深化對外改革開放、多多吸引外國人和外資來中國！
