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在系列政策作用下，經過3年調整的房地產市場已開始築底。我們判斷，10月份的數據將會是一個積極樂觀的結果。
中房報記者 許倩 北京報道
這是一次超強陣容的新聞釋出會，目標很明確，促進房地產市場止跌回穩。
10月17日上午，國務院新聞辦公室，住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人一起出席會議，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，並答記者問。
這次會議上，中央五大部門明確，將打出房地產重磅「組合拳」，提高政策取向的一致性。這成為此次釋出會的最大看點。
「組合拳」怎麽打？倪虹表示，概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。
四個取消，就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施，主要包括限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準。
四個降低，就是降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款首付比例，降低存量貸款利率，降低「賣舊買新」換購住房的稅費負擔。
兩個增加，一是透過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將「白名單」計畫的信貸規模增加到4萬億元。
這是對近期一系列房地產止跌回穩政策的總結，也是對下一階段政策細則進一步落地的部署。
對於當前樓市，倪虹作出重大判斷，「在系列政策作用下，經過3年調整的房地產市場已開始築底。我們判斷，10月份的數據將會是一個積極樂觀的結果。」
「白名單」融資擴圍至4萬億元
在促進樓市止跌回穩中，房地產融資「白名單」擴圍，至關重要。一方面，這是保交房的重要保障；另一方面，這也是幫助房企緩解流動性困局的必要之舉。
此次釋出會上，國家金融監督管理總局副局長肖遠企表示，截至10月16日，「白名單」房地產計畫已審批透過貸款達到2.23萬億元，預計到年底前將「白名單」計畫的信貸規模增加到4萬億元。
肖遠企表示，經過認真研究，將商品住房的房地產開發貸款計畫全部納入「白名單」的條件已經具備，今後符合「白名單」標準條件的房地產計畫，均應該按照「白名單」管理，做到「應進盡進」。
在具體流程上采取稽核與備案兩種形式。在稽核方面，按照目前城市房地產融資協調機制對「白名單」計畫稽核流程繼續發揮作用，繼續保留。同時房地產計畫公司也可以跟銀行商量，銀行按照授信標準對房地產計畫進行融資，透過「白名單」機制進行備案，納入「白名單」管理。
肖遠企指出，進入「白名單」的計畫商業銀行要做到「應貸盡貸」，各城市協調機制也要積極協調相關各方，加大問題計畫的修復力度，落實貸款發放條件，配合金融機構做好貸款的稽核和發放。
同時，最佳化貸款資金的撥付方式，做到「能早盡早」。「只要授信審批透過後，就可以把全部貸款發放到房地產計畫公司的資金監管帳戶，專款專用，封閉管理，就不會被計畫公司挪用。」肖遠企說。
對於此次「白名單」融資擴圍，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，相比之前審批透過的融資金額1.43萬億元，此次釋出的規模翻了不止一倍。這意味著，不僅要擴大「白名單」覆蓋範圍，還要徹底打通從「白名單」到「融資落地」的堵點，加大問題計畫修復力度，確保合規計畫「應進盡進」、「應貸盡貸」。這樣，房企資金鏈緊張得到緩解，風險得到控制，而且「保交房」有了堅實的保障，從而徹底修復居民信心。
貨幣化安置再增加100萬套
「要透過貨幣化安置，再增加100萬套城中村和危舊房改造。」倪虹在此次釋出會上提出。
這意味著，全國範圍內的「大拆遷」工作正式開啟，這對於改善房地產市場供求關系，促進房價止跌回穩，都具有重大影響。
倪虹和大家算了個賬，35個大城市就有170萬套需要改造的城中村房屋，如果把範圍擴大到全國297個地級城市，會有更大的需求。這次，選擇條件比較成熟的100萬套，透過加大政策支持力度，主要采取貨幣化安置方式，提前幹，將會一舉多得。
一是有利於群眾根據自己的需要選擇合適的房子，又不用在外過渡，能夠直接搬入新居。二是有利於消除安全風險隱患，完善城市功能，改善居住條件。三是有利於消化存量商品房。
什麽樣的計畫將獲得政策支持？倪虹表示，一是優先選擇群眾改造意願強烈、安全隱患突出的城中村計畫。二是「一計畫兩方案」比較成熟，每個計畫都要有征收補償方案，確保征收工作順利推進，維護群眾合法權益；要有資金平衡方案，做到計畫收支平衡，避免新增地方政府債務風險。
政策支持主要有哪些? 倪虹表示，一是重點支持地級以上城市；二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款；三是允許發行地方政府專項債券；四是給予稅費優惠政策支持；五是商業銀行可以發放貸款。
「各地還可以結合城市更新，進一步謀劃條件成熟、可以提前實施的城中村和危舊房改造計畫，我們將繼續給予支持。」倪虹說。
易居房地產研究院副院長嚴躍進解讀道，政策明確提及「重點支持地級以上城市」城中村和危舊房改造，意味著城市推進面發生重大變化。過去房地產三大工程中提及的城中村，主要指的是大城市，和地級市關系不大，這次明確提及地級市的概念，意味著覆蓋面更廣。
從中也可以看出，在新一輪新型城鎮化發展背後，地級市的潛力較大。此前2014年，三四線城市扛起了棚改貨幣化安置大旗，這次三四線城市將又一次扛起棚改貨幣化安置大旗。且此次旗幟更為鮮明，是融合房地產市場止跌回穩、防範化解金融風險和房屋安全3個目標下的拆遷工作，意義重大。隨著一批新拆遷戶的入市，市場購買力大增，有助於持續推進房地產市場回暖。
抓緊研究調整房地產相關稅收政策
房地產稅收減免，是房地產去庫存的又一「大招」。
此次釋出會上，財政部部長助理宋其超表示，允許有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準。目前，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅。
據宋其超介紹，現行政策是這樣的，在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市對個人銷售購買2年以上的住宅，不區分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收增值稅。
在土地增值稅方面，對建造銷售增值率低於20%的普通標準住宅，免征土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實施細則的有關規定，普通住宅標準由各省明確。
據其透露，近期，財政部正在對上述相關稅收政策做進一步的調整。總的考慮有三個方面：
一是統籌把握相關城市房地產調控的節奏和地方財政收入形勢，作出科學合理的安排；二是賦予地方一定的自主權，保持政策的穩定性和公平性；三是有效降低房地產企業和購房人負擔，促進房地產市場止跌回穩。
「具體政策我們正在抓緊履行相關程式，經批準後會及時向社會公告。」宋其超說。
此前，財政部明確提出，允許地方政府發行專項債支持土地儲備，以及收購存量房用作保障性住房。如何細化落地，備受關註。
此次釋出會上，財政部明確了發行專項債用於這項工作的大原則是，市場化、法制化和自主自願，資金平衡。
宋其超表示，在具體操作上，關於專項債用於土地儲備，主要是支持各地結合實際情況，與存量土地的業主企業合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關系，合理確定專項債券計畫內容和地塊範圍，及時安排債券發行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。
關於支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自願實施，遵循法治化原則，按照市場化運作，在確保計畫融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。這一政策將與其他相關支持政策協同發力，進一步拓寬地方的資金來源渠道，既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利於最佳化增量，多渠道籌集保障性住房。
「下一步，我們將會同相關部門抓緊明確政策的細則和要求，推動政策盡快落地。」宋其超說。
多個部門形成政策組合拳效應，提高政策取向一致性，這是當前最為關鍵的。李宇嘉表示，以專項債券收回閑置土地為例，既要求自然資源部門加大對閑置土地的認定和處置，盡力降低收回成本，也要求財政部門對專項債發行在資金平衡和嚴控地方政府隱性債務上的考核要強化，還要求住建部門在推動房地產市場止跌企穩被土地收儲以後，為土地的二次出讓創造良好的市場環境。
打贏「保交房」攻堅戰
「保交房」是穩民心、穩預期的重要根基。
據倪虹介紹，目前看「保交房」攻堅戰推進有力，已經交付了246萬套，成效很明顯，「保交房」攻堅戰給購房人可以說是吃下一顆「定心丸」，對市場的預期也是巨大的改變。
倪虹表示，下一步，我們聯合有關部門和單位，強化信貸、土地、司法等措施聯動，緊緊圍繞交付目標,繼續狠抓各項工作落實。
一是抓進度。透過全國「保交房」資訊系統對每一套交付任務都做到建檔立卡，交付一套、銷號一套。
二是抓品質。把保交房計畫作為加強房屋品質監管的重點，既要把房子建成，又要把房子建好，把驗收合格的房子交到購房人手上。
三是抓協調。用好國家、省、市三級專班聯動工作機制，協調解決計畫跨區域的資金抽逃、涉法涉訴、資產處置等方面困難和問題。
對資不抵債的計畫，要按照法治化、市場化的原則，加快破產重整或清算，切實維護好購房人合法權益。這裏還要強調，對那些違法違規、坑害群眾利益的,要堅決查處,決不能讓他們「金蟬脫殼」、蒙混過關。
「我們相信，有‘白名單’的信貸資金支持,各部門通力合作，地方政府行動堅決，房地產企業積極努力，一定能打贏這場‘保交房’攻堅戰,完成好黨中央、國務院交給我們的任務，讓廣大購房人拿到房子。」倪虹強調。
其實，從9月底到當前，從中央到地方，房地產紓困政策一直沒有停過。房地產政策發力方向已經明確，未來推動各項政策落地落實將是關鍵。
