據上海市人民政府網站4月30日訊息，上海市發展和改革委員會、上海市住房和城鄉建設管理委員會等六部門聯合釋出【市發展改革委等關於印發修訂後的<促進和規範利用存量資源加大養老服務設施供給的工作指引>的通知】。本指引自2024年5月1日起實施，有效期至2029年4月30日。
指引所指的存量資源包括三類：存量的商業、辦公、社群用房或工業、倉儲用房；轉型中的黨政機關和國有企事業單位舉辦的培訓中心等；其他適合用於作為養老服務設施的存量資源。
上海中原地產資深分析師盧文曦向澎湃新聞表示，在新的形勢下，無論是引導存量資源提供租賃住宅還是提供養老設施，都會實質地去庫存，有助於防範、化解風險；另一方面，上海進入老齡化社會，引導存量資源提供養老設施，比較符合目前現實情況，值得鼓勵。
修訂背景：原檔到期，新指引進一步明確工作流程和保障措施
上海市發展改革委對檔解讀時提到，2019年，根據市政府部署，市發展改革委會同市民政局、市規劃資源局、市住房城鄉建設管理委、市應急局等部門制訂印發【促進和規範利用存量資源加大養老服務設施供給的工作指引】（滬發改規範〔2019〕4號，以下簡稱【工作指引】），該檔於2024年5月1日到期。
根據工作安排，上海市發展改革委同相關部門聽取各方意見，研究形成了修訂後的【工作指引】。本次修訂在延續檔總體框架和基本內容的基礎上，進一步明確相應工作流程和保障措施，並根據機構改革職能變化、國家和本市最新政策要求等對檔中的部份表述進行最佳化調整。同時，突出安全底線要求，補充市消防救援總隊作為聯合發文單位，進一步加強規範利用存量資源興辦養老服務設施的行為，確保設施安全。
檔明確工作機制。各區政府是推進本行政區存量資源有效利用的責任主體，在區級層面應當建立存量資源統籌利用協調機制，協調民政、規劃資源、住房建設、應急、消防、環保、衛健、街鎮等各方意見，形成工作合力，根據各層次規劃和養老需求，有序增加養老服務設施供給。區民政部門具體負責收集、匯總、報送有關計畫資訊和意見，主動做好服務工作。
實施路徑明確
路徑一：存量資源納入城市更新。 鼓勵存量資源優先透過城市更新方式轉化為養老服務設施，其中：對於利用存量工業、倉儲用房興辦養老服務設施，原則上采取城市更新的路徑實施。
辦理流程：（1）計畫提出。權利人透過民政部門向區政府提出興辦養老服務設施的計畫申請。
（2）納入更新工作計劃。區政府結合本市養老設施規劃、更新需求，將擬建養老服務設施計畫納入區城市更新（存量工業用地盤活）工作計劃，明確計畫主體。
（3）計畫評估和規劃調整。組織實施部門對擬建計畫進行評估並形成評估報告，報區政府批準後，納入區級城市更新計畫庫。區政府按照城市更新相關規定推進規劃完善工作。
（4）簽訂土地出讓補充合約。權利人按規定補繳存量土地出讓金，各區規劃資源部門將民政部門提出的養老服務設施建設、營運等管理要求，納入土地出讓合約。
（5）計畫建設。計畫法人按照基本建設程式組織實施。
上海市發展改革委表示，對照城市更新最新政策檔，根據相關部門反饋意見，對路徑一相關表述進行了最佳化完善，將辦理流程第三點中的「組織實施部門對擬建計畫進行評估並形成評估報告，報區政府批準。編制更新實施計劃，按規定辦理規劃調整手續，同步聽取相關部門意見」調整為「組織實施部門對擬建計畫進行評估並形成評估報告，報區政府批準後，納入區級城市更新計畫庫。區政府按照城市更新相關規定推進規劃完善工作」。同時，在保障措施第1條，將「按照本市城市更新實施辦法、盤活存量工業用地實施辦法及養老設施規劃等相關檔規定」，調整為「按照【上海市城市更新條例】及相關配套檔規定，結合養老服務設施布局專項規劃」。
拾爾諾(上海)養老服務有限公司總經理萬承銳表示，從實操方面看，路徑最佳化完善之後，操作路徑更明確、聚焦；刪除「不宜作為養老院等長期住養型服務機構」，實際上是放寬了可以轉化的範圍。
萬承銳同時表示，在日常工作接觸中，有很多的存量工業、倉儲用房等存量資源其實是想轉為經營養老設施的，新的指引明確把存量資源納入城市更新，使得這些資源轉型有據可依且流程清晰。
路徑二：存量資源臨時改變建築使用功能。對於商業、辦公、社群用房等，在確保結構安全、消防安全的基礎上，可暫不改變規劃性質、土地權屬，不得新建和擴建，可臨時改變建築使用功能，興辦符合標準的養老服務設施。在具體工作中，臨時改變建築使用功能的存量資源宜優先用於社群養老服務設施（長者照護之家、日間服務中心、老年人助餐點等），優先保障非營利、普惠性養老服務設施。
辦理流程：
（1）計畫提出。存量設施權利人或受其委托的實施單位透過民政部門向區政府提出興辦養老服務設施的需求，送出相關材料。由民政部門初步匯總後，送出區政府專題研究。
（2）計畫評估。區政府依托存量設施協調推進機制，統籌區域發展需要，綜合民政、規劃資源、住建、應急、消防、環保、衛健以及建築所在街鎮等各方意見，對該存量建築是否用於興辦養老服務設施進行決策。
相關部門按照各自職責提出意見，其中：屬地街鎮主要結合區域內養老服務供需情況，就計畫必要性、對周邊居民的影響及潛在社會穩定風險等提出意見；規劃資源部門主要就計畫所在地是否有土地收儲、規劃適宜性等提出意見；住房建設部門主要就房屋結構安全等提出意見，並落實消防設計審查；消防部門主要就建築使用功能改變的消防安全條件和管理、建築周邊環境對養老設施消防安全的影響提出意見；涉及園區及管委會的，園區及管委會就區域功能布局適宜性提出意見。
（3）計畫實施。經區政府決策同意，民政部門出具工作聯系單，各單位據此做好計畫推進落實工作。
上海市發展改革委表示，鑒於【上海市養老服務條例】和自然資源部【關於加強規劃和用地保障支持養老服務發展的指導意見】等上位依據未對利用存量資源設定養老院等長期住養型服務機構進行限制，結合近年各區實際案例情況，本次修訂刪除「不宜作為養老院等長期住養型服務機構」表述。同時，為確保改建行為符合規範要求，根據【上海市養老服務條例】，在路徑二中，將「可臨時改變建築使用功能用於養老服務」調整為「可臨時改變建築使用功能，興辦符合標準的養老服務設施」。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，新的指引提及了兩種路徑，即存量資源納入城市更新、存量資源臨時改變建築使用功能，對於商業、辦公等用房來說，在不改變規劃性質和土地權屬的情況下，可以臨時改變建築使用功能，可以有更加靈活地推進相關工作，減少審批的繁冗程式。
嚴躍進同時表示，此類政策客觀上是對低效用地和用房的再利用，各地今年關於低效用地或閑置用地的利用政策明顯增加。
保障措施
新的指引對保障措施進行了完善。 對此，上海市發展改革委稱，堅守安全底線原則，增加一條綜合監管措施。結合部門意見，從規範日常營運和加強監管等角度出發，在保障措施部份，新增一條「利用存量資源興辦的養老服務設施在日常營運中應嚴格執行本市養老服務設施規範管理的有關規定。各區政府應嚴格落實本行政區域內養老服務設施安全監管屬地責任。民政、住房建設、消防等部門加強對養老服務設施服務營運、建築安全、消防安全等環節的監督檢查」。
具體保障措施共五項：
1.鼓勵存量資源優先透過城市更新轉型為養老服務設施。權利人可按照【上海市城市更新條例】及相關配套檔規定，結合養老服務設施布局專項規劃，在規劃評估和民政部門認定的基礎上，調整規劃土地性質，透過存量補地價方式，簽訂土地出讓補充合約，按新的用地性質開發建設養老服務設施，並可享受城市更新相關支持優惠政策。
2.在規劃評估和民政部門認定的基礎上，臨時改變存量資源建築使用功能的，可暫不變更土地用途和使用權人。其中：利用存量資源（劃撥方式取得土地的）從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價。
3.對營利性養老服務機構臨時利用存量建設用地從事養老服務設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許權利人補繳土地出讓金（租金），辦理協定出讓或租賃手續。
4.利用存量資源興辦的養老服務設施，經民政部門認定，可按照有關規定享受養老服務設施建設補助、營運補貼，以及稅費減免、水電氣與有線電視費用優惠等。
5.利用存量資源興辦的養老服務設施在日常營運中應嚴格執行本市養老服務設施規範管理的有關規定。各區政府應嚴格落實本行政區域內養老服務設施安全監管屬地責任。民政、住房建設、消防等部門加強對養老服務設施服務營運、建築安全、消防安全等環節的監督檢查。
