購房者應對開發商的宣傳和合約具有證據意識。
呂穎雅/發自廣州
過去一年，房地產市場亂象頻出，房價「跳水」、深陷「品質門」、虛假宣傳「套路深」等問題層出不窮，不少購房者走上了漫漫維權路。
適逢「3·15國際消費者權益日」的到來，中房君梳理了一些案例，一定程度上代表了購房維權的普遍問題，希望為購房者「避坑」、維權提供參考意見。
01
樓盤降價，可以維權嗎？
在最近的一起案例中，黃埔區黃陂某樓盤推出了一批85折特惠單位，引發了廣泛關註。建面約99平方米單位原來總價410萬~450萬元，特惠後總價僅380萬元左右，最便宜的甚至350萬元左右。不少前期購入的業主一夜之間損失了幾十萬元，因此要求開發商退房或退差價。
事實上，如今價格大幅下降的樓盤並不在少數，一些前兩三年開盤的計畫，如今促銷房源價格比高峰期便宜了20%~50%，導致購房者損失慘重。
面對樓盤降價問題，購房者往往會產生疑慮：是否可以維權呢？
中房君在人民網「領導留言板」查詢發現，去年12月有購房者反映稱，南沙鳳鳴山近期大降價，導致前期購買業主損失近百萬元，要求相應賠償，並希望勒令鳳鳴山停止無底線降價行為。
官方回復表示， 房屋交易屬於市場行為，房地產企業對於自身開發建設的商品房享有自主定價權 ，房屋最終的銷售價格由買賣雙方在已備案的銷售價格下自行約定。
來源：人民網「領導留言板」
在法律層面上，廣東合邦律師事務所合夥人楊登基律師指出，開發商有權根據市場經濟供求關系以及自身情況等決定商品房價格，市場經濟應允許自由競爭。因此， 開發商在同個樓盤大振幅降價，並不違法或違約，購房者難以憑借價格降低本身要求開發商退房或退錢 。但如果開發商交付的房屋存在無法辦證或品質瑕疵問題，購房者則有權主張維權。
「在目前的市場環境下，基本沒有不降價的樓盤。」某品牌房企行銷負責人表示，影響價格的是供求關系，目前市場還沒完全復蘇，一些板塊競爭激烈，降價促銷是房企回籠資金的重要手段。購房者應 理性看待房價漲跌，以平常心對待，靜待市場回暖 。
02
交付貨不對板，可以退房嗎？
除了房子降價問題外，交付品質、交付延期也是「領導留言板」上的高頻詞。近年來，不少房企先後出險，資金鏈緊張導致工程停滯、交付延遲、交付品質下降等問題屢見不鮮。
例如，從去年開始至今，「領導留言板」上多位購房者反映，位於黃埔區的合生中央城存在品質差問題。一位購房者表示，計畫未能達到國家政策法規及合約規定的商品房交付標準，無法保證房屋品質。此外，房屋內的入戶門為木質防火門，而不是合約規定的鋼制防火門；入戶花園陽台沒有護欄、漏水嚴重等。購房者要求開發商加快整改房屋品質問題，並按合約約定給予業主經濟賠償。
來源：人民網「領導留言板」
針對這些問題，楊登基律師指出， 如果開發商未能提供法定的交付檔 ，如【建設工程竣工驗收備案表】和【房屋面積測繪報告】，則向業主發出的【收樓通知書】可被視為無效通知。 業主有權拒絕收樓，並要求開發商賠償逾期交房的違約金等 。
「開發商在逾期交付的同時房屋存在漏水滲水等品質問題，購房者有權要求開發商進行整改。」 楊登基律師進一步表示，如果開發商拖延整改或多次整改無效，如已到交樓日期，購房者有權以開發商構成根本違約，購房合約目的無法實作為由，要求解除合約退房退款。如果購房者不希望解除合約，則有權在通知開發商後，自行委托有資質的第三方公司修復房屋，相關合理費用由開發商承擔。
03
虛假宣傳，如何追討賠償？
在商品房預售制度下，購房者主要透過樓盤的樣板間和宣傳廣告來判斷是否購買，但開發商為了實作快速銷售，虛假宣傳時有發生。目前市場上常見的開發商虛假宣傳包括以下幾個方面：
1.透過 對公區、配套設施的誇大渲染 來吸引購房者。例如，開發商宣稱小區配備了高標準的會所、覆蓋率高的園林綠化以及豪華大堂等，但實際交付可能減配嚴重。
2.學區房行銷 也是開發商常用的手段。一些樓盤聲稱毗鄰「名校」，但實際上這些學校可能並不在招生範圍內；還有一些承諾引進「名校」，但最終只是普通小學；此外，符合學校條件的學生過多時被統籌安排入學等現象也時有發生。
3.利用高大上的樣板間和效果圖， 誇大對交樓標準的宣傳 ，實際交付時往往與樣板間存在出入。最典型的是對廚衛三件套、家電的品牌或型號進行調整。
4. 給購房者「畫餅」 ，描繪未來發展前景也是開發商常見手段之一。在郊區樓盤中尤其常見，如地鐵遠期規劃、產業發展、人口紅利等，實際兌現時間很長，甚至無法兌現。
對於這些情況，楊登基律師建議，對於有特別要求的購房者，應當要求開發商在購房合約或補充協定的空白處增加業主的特別要求，例如要求有兩個開放式陽台、要求學校配套具體的省一級學校、明確裝修的材料品牌等。購房者不應該單純相信開發商的宣傳海報或手冊， 特別要求應該明確寫入合約條款中 ，否則開發商可能會以「房屋實際交付以合約約定為準」來脫責。
楊登基律師補充，在購買商品房時， 購房者應對開發商的宣傳和合約具有證據意識 ，即簽訂合約時要保留一份原件。對於無法確定內容，要反復透過微信文字等與開發商核實，不應匆忙簽訂合約與交付定金（購房款）。如果發生糾紛，購房者除了要及時與開發商協商並保留證據外，還可以向當地住建局、12345服務熱線等求助，或及時向法院提起訴訟維護權益。
