這幾天與一位開發商老總閑聊，他說，去年市場難吧，每個月還能走一二十套，但沒想到翻年到現在，即便優惠力度比去年還大些，就是賣不動，他問我接下來咋弄？
我只能安慰他一番，說現在是黎明前的黑暗，你們遇到的困難不是個別現象，全國情況應該都差不多。由於房地產事關相關產業的發展，不利於嚴峻的就業形勢改善，最終會對現階段經濟經濟發展形成掣肘。所以，國家不可能不管，而且從現實情況看，方方面面確實在動真格，比如一下猛降0.25個百分點的利率，加快對上萬個房地產計畫一對一的資金支持等等，可以說為了促進房地產平穩健康發展，國家已是不遺余力。
但我們都知道，這些措施相繼落地後，當時確實能夠刺激一部份購房釋放，但不能持續讓市場接力回暖，像統計部門公布最新數據顯示，70個代表性大中城市，新房下跌的城市數量仍舊達到近60個，與前兩個月比，實際上多了5-8個。一個最為關鍵的原因是，供需差距太大，哪個城市都是如此，這點需求根本就消化不掉前期的庫存，何況還有一些開發商還想著新加推以變現，這無疑又增加了庫存量，樓市始終處於拉鋸戰中。
一句話，樓市庫存不去掉，就別想市場恢復正常。 那麽，該怎麽辦呢？
關註樓市的應該知道，8年前去樓市庫存，主要依靠的是全國棚改貨幣化安置，當時由國開行主導給需要棚改拆遷的計畫發放貸款，地方上便有了大筆資金啟動拆遷工作，很多城市的棚改貨幣化安置比例超過了80%，手持大量拆遷款的拆遷戶進入樓市購買商品房，樓市庫存快速下降。全國平均去化周期由去庫存前的18個月降至10-12個月以下，一些城市甚至只有4-5個月，所以，樓市出現了前所未有的熱度，量價齊升。
然而，現階段的情況則是完全不一樣，在國家實施「三道紅線」去杠桿的過程中，房地產資金迅速流出，且也不允許新增資金進來，每年的商品房成交量大幅下降，但房子還在不停建，庫存越累積越多。根據機構的數據顯示，截至2024年2月末，全國百城商品房庫存去化周期達到23個月，創造了2010年的新高，自然也是超過8年前的樓市庫存。這麽高的樓市庫存，如果力度太小的話，根本就無法實作住房供需平衡，房地產健康平穩發展的目標更是無從談起。
實際上，國家其實已經在開始實施更為強勁的去庫存措施，相關策略也作為房地產新模式的重要組成部份，從目前看，除了常規地放松各項限購限貸政策，刺激購房者入市買房外，還 有3大直接舉措 。
第一個是城中村改造。作為三大工程的第一項內容，城中村改造對樓市去庫存作用至關重要，此項工作不僅寫進今年大會工作報告，也寫進地方兩會報告，推進力度可想而知。僅在2024年開年這段時間，各城有關城中村改造授信的額度都超萬億元，平均一個計畫超30億，基本都是用於拆遷補償和安置房建設等。
根據機構測算的數據顯示，未來5年，城中村改造每一年帶來的新增住房需求約4400萬平米，占2023年新建商品房銷售面積的近20%，毫無疑問，如果不考慮新供應商品房的話，這部份需求就可以去化庫存約1/5。
第二個是房票安置。根據公開數據統計，全國已經有近60座城市推出房票安置，包括一二三四五線城市都有。房票安置，顧名思義，就是拆遷後發給你房票，然後你拿著房票到當地政府設定好的「房源池」買房，「房源池」其實就是開發商暫時沒賣掉的新建商品房。
當然，從目前各城的房票安置政策看，首先是給予一定的獎勵政策，比如你在約定時間（一般是1年-1年半）內拿房票去買指定商品房，可以給予一定票面的獎勵，一般介於5%-10%之間。其次，不是強制性的，如果約定時間還沒去置換，那麽，可給現金補償，但獎勵部份沒有了。
第三是國家收購房產。
這應該是接下來去樓市庫存最大的看點 ，因為效果直接，而且還是房地產新模式的重要組成部份，決定了國家將要重點持續推進，為什麽這麽說呢？
房地產新模式中有一項重要的內容就是加大、加快保障房的供應，這是住建部部署的2030年住房發展規劃的重點內容，其目的就是實作政府保障工薪族的住房問題。按照最新的規劃，保障房供應計劃超過200萬套/年，按照2023年商品房銷售量測算，差不多占到後者的1/5左右，這個數據就比較龐大了。
但我們知道，現在的庫存本身就多，如果再大量建設保障房的話，顯然不利於樓市去庫存，怎麽辦？
從明確的資訊看，中央財政收購存量房用作保障房的試點工作已進入落實階段，計劃對成都、青島、重慶、天津、福州、長春、鄭州、濟南試點8座城市投入1000億，其中已投放福州4.88億，濟南4.6億，天津12.88億，青島18.5億等城市首筆貸款支持，想必第二批以及其他城市應該也在跟進中。
以青島為例，該城首筆貸款收購了7個樓盤的2319套房源，都是去化難的計畫。從央行青島分行的表態來看，基本能讀出2點訊號：
下一步，人民銀行青島市分行將深入貫徹落實黨中央關於構建房地產發展新模式有關決策部署，指導金融機構用足用好國家優惠金融試點政策，切實降低住房租賃經營主體融資成本，促進金融與房地產良性迴圈，助力青島市房地產市場平穩健康執行。
1.這是按照中央的部署，而且是作為房地產新模式來推動的，正如前面所言，供應保障房是房地產新模式「三大工程」內容之一，而收購存量房，則是適應供求關系發生重大轉變新形勢，助力房地產平穩健康發展，同樣也是房地產新模式的要求之一。由此可見，收購存量房用作保障房應是接下來支持樓市恢復的重要抓手之一。
2.有人說，這點錢用來幹啥？需要說明的是這僅僅是首筆試點貸款，如果效果不錯的話，意味著其他城市很快就會推廣開來，收購住房的量就會快速跟上。更為重要的是，中央財政撥款收購存量房只是其中一部份，更多的是帶動地方加入收購大軍，共同完成去庫存和供應保障房計劃。從已知的資訊看：
全國多城已開始推出商品房「以舊換新」，目前已有南京、南通、揚州、徐州、寧波、連雲港、濟南、青島、濟寧等數十個城市執行以舊換新政策。從實施的情況看，具有3個明顯的特征：一是無一例外的都是由地方國資收購二手房，二是房子也不能都攢在政府手中，所以政府與房產中介機構合作，由中介機構幫助出售舊房；三是多地還發放以舊換新補貼，這是額外的，一般是幾萬到一二十萬不等。
毫無疑問，國資收購舊房，能釋放更多的住房需求，有利於樓市去庫存。 當然，作為去樓市庫存的閉環，那就是不要再輕易新增庫存。
對此，住建部已做相關安排，要求地方上報2024年和2025年住房發展規劃，以及提前謀劃2026年-2030年住房發展規劃，其中重要的一條就是「以人定房，以房定地」，說白了，庫存很多的地方就不要供地了，庫存相對較多的地方就減少供地，確保不輕易形成新的庫存。
鑒於以上分析，這兩類房子或通通迎來收購機會。
一是實在賣不出去的新房。這個不展開太多，目前已經開展的所有城市都是這麽做的，中央財政貸款收購的新建商品房一般都來源於樓市庫存較多的區域，其中，總是賣不掉的新房肯定是作為優先收購的物件。
二是用作置換的舊房。以安徽宣城為例，要求老房子建築面積144平米以內、房貸已經結清、不是違建房等正常房源就可以，而且還不限制套數，有幾套可換幾套，如果舊房帶有車位的話，還可以用來置換成新小區的車位，有幾個換幾個，考慮非常周到。不過，這裏要加一個前置條件是，置換購買的新房必須是政府指定「房源池」的房子。
最後總結一下
需要註意一點的是，各地對收購房源都不同程度打了一定折扣，比如有的按照市場評估價的「88折」收購，甚至還有6折收購的，之所以有折扣，應該是確保收購方不虧損，否則就沒辦法持續推進下去了。而業主呢，如果不是急於置換，最好要評估一下自己的房子是不是還有潛力？如果有必要的話，建議還是先以高於收購價掛到市場上賣一賣，哪個劃算就用哪種方式處置自己的房產。
不管怎麽說吧，收購商品房或者二手舊房，雖然是國家有意推動樓市去庫存，但確實也是資金困難的開發商，以及急需改善置換居民所盼的，起碼給大家提供了更多的選擇，可謂是雙贏，各方樂見。
