隨著美元走強，一些想在美國擁有房產的國際買家開始猶豫了。
根據全美房地產經紀人協會（NAR）7月17日釋出的最新【2024年美國住宅房地產國際交易報告】， 2023年4月至2024年3月期間，國際買家在美國購置的房產總額和數量分別下降了21.2%以及36%。
其中，國際買家共購買了價值420億美元的美國現房，購房數量為5.43萬套，是自2009年開始跟蹤數據以來數量最少的一年。與2017~18年的鼎盛時期相比，外國買家的購買量大幅下降，2018年，外國買家購買了約26.7萬套住宅。2023年，美國現房銷售數量總體上也有所下降，但降幅為18.7%，小於國際買家的回落程度。
NAR首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）解釋稱：「美元走強正使得美國人的國際旅行更加便宜，但對外國人來說，美國的房子更加昂貴了。因此，看到來自外國買家的美國房屋銷售減少並不奇怪。」
全球房產科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯合創始人兼執行長安薩里（Kashif Ansari）對第一財經記者表示，目前，美國經濟表現具有韌性，勞工時薪高企，合法與非法移民不斷湧入。預計短期內美國樓市難以「退熱」。「據經紀人反映，許多美國潛在購房者正選擇租房等待按揭利率下調至可承受水平，但可以預見，一旦利率下調，眾多買家將會集中入市，房價將再度攀升。」他稱。
買房數量少了，但價格上漲
報告發現，作為新移民居住在美國或持有允許在美國居住的簽證的外國買家購買了價值226億美元的美國現房，比上一年下降了3.4%，占購買金額的54%。居住在美國之外的外國買家購買了價值194億美元的現房，比前12個月下降了35%，占購買金額的46%。報告期間，國際買家占美國現房銷售總額2.1萬億美元的2%。
這一下滑趨勢很大程度上是由於美元走強。例如，截至2024年3月，與一年前相比，購買1美元需要更多的歐元（增幅3.7%）和加元（增幅3.6%），這意味著美國房產在外國買家本幣計價下變得更昂貴。
盡管總額和數量下降了，但國際買家現房銷售價格的平均值和中位數卻創下了歷史紀錄，分別高達78萬美元和47.5萬美元，比上一年高出21.9%和19.8%。報告期間，共有18%的國際買家購買了價值超過100萬美元的房產。
高房價和美元走強的雙重影響，使得部份外國買家無法找到合適的房產，或因為成本過高而放棄購房。報告顯示，有36%的外國客戶因找不到合適的房產而放棄購買，另有32%因為房價過高而放棄。
「歷史上較低的房屋庫存和不斷攀升的價格仍然是制約美國和國際買家房屋銷售的重要因素。」勞倫斯·尹表示。
報告稱，2023年，美國房地產市場經歷了自1995年以來最低的年度銷售水平（409萬套）。由於抵押貸款利率上升以應對通貨膨脹，再加上歷史性的低庫存，許多買家保持觀望，導致美國國內買家活動保持低迷。截至2024年4月，現有房屋銷售的年化率為414萬套，同比下降1.9%。
與此同時，盡管抵押貸款利率較高，但由於需求積壓和低可用房屋庫存，美國中位數房價依然保持強勁。截至2024年3月底，市場上未售出的房屋比一年前增加了14%，但相當於3.2個月的銷售速度，遠低於理想的6個月水平。2024年4月，現有房屋銷售的中位數價格達到40.76萬美元，同比上漲5.7%。
一半的外國買家用現金買房
報告稱，在購買美國現房的外國買家中，加拿大以13%的比例位居所有來源國之首，墨西哥和印度各占11%和10%。從購房總額看，加拿大（59億美元）、印度（41億美元）、墨西哥（28億美元）和哥倫比亞（7億美元）是排名靠前的經濟體。
在美國，佛羅裏達州連續第16年成為外國買家的首選目的地，占國際購房總量的20%。德克薩斯州（13%）和加利福尼亞州（11%）分別位居第二和第三，亞利桑那州（5%）、喬治亞州、紐澤西州、紐約州和北卡羅來納州（各占4%）緊隨其後。
報告還稱，由於市場上的可售房屋庫存較低，外國買家面臨的競爭激烈，特別是在購房融資難度增加和匯率波動的情況下，許多外國買家選擇全現金購房，以避免匯率風險和融資困難。目前，國際買家的交易中全現金購買占一半，高於美國整體全現金買家的占比（28%）。非居民外國買家（68%）比居民外國買家（36%）更傾向於全現金購房。從國別看，超過三分之二的加拿大買家（69%）以全現金方式購房。
從購房目的來看，許多外國買家傾向於購買度假屋或投資出租物業。報告表示，45%的外國買家購買房產用於度假、出租或兩者兼有，但在全美所有現房買家中，這一比例僅占16%。非居民外國買家中，有68%的人購買房產用於度假或出租，而居住在美國的外國買家中這一比例為27%。分國別看，加拿大買家最有可能購買度假屋，而印度買家則更多地購買用於主要居住的房產。
