（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）「美的置業走過了一個房地產周期，有得有失，有經驗也有教訓，2024年美的置業要重走新的‘長征路’。」美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恒樂在業績會上表示，2024年作為新「長征路」的起點，要做好城市布局最佳化、負債結構最佳化、業務結構最佳化這幾方面的布局。
3月28日，美的置業召開2023年度業績釋出會，董事會主席兼執行董事兼總裁郝恒樂、執行董事兼副總裁王全輝、執行董事兼財務長林戈出席會議。
會上，美的置業管理層介紹，2023年，美的置業營業收入為735.65億元，毛利為84.84億元，利潤及綜合收益總額為21.25億元；核心凈利潤為22.56億元，公司擁有人應占核心凈利潤為10.3億元。
城市布局最佳化
事實上，美的置業的「換倉策略」於2019年就已經提出。
所謂換倉，指的是拿地重點從三四線城市轉向一二線城市，具體在執行上，分為新增土儲和調節存量兩種方式，前者是僅在一二線城市拿地，後者是透過股權比例的收購、結束實作存量土儲的汰劣存優。
和以往一樣，美的置業在公開市場拿地端十分謹慎，2023年全年僅在廣州、長沙、佛山等一二線城市城市先後獲取5幅地塊，投入成本22.4億元，新增貨值約70.0億元。
此外，自2021年至今，美的置業持續最佳化土儲結構且主動推動低量級城市出清，已累計完成股權歸邊計畫45個，其中，收購21個計畫，新增權益貨值98.4億元；結束24個計畫，減少權益貨值32.7億元。於報告期末，已基本結束大理、柳州、中山、舟山、台州、石家莊、泰州等城市。
調整之後，美的置業2023年在城市布局上有了明顯最佳化，二線及以上城市的土儲面積為1735萬平方米，占比67%；重點布局的城市群長三角和大灣區的土儲面積為1333萬平方米，占比51%。
截至2023年12月31日，集團土地儲備的總建築面積達2816萬平方米，涉及327個物業開發計畫。
談及2024年的投資策略，王全輝表示，還是堅定執行2019年以來的調倉換倉戰略，結構上根據市場的情況和手上的現金把握節奏。
負債結構最佳化
憑借堅守財務紀律、信評機構加持、股東背景等因素，美的置業2023年的融資非常順暢。
公開資料顯示，2023年，美的置業成為首家獲得中債信用增進、交通銀行和中信證券三大權威機構聯合創設信用風險緩釋憑證（CRMW）的民營房企，年度累計發行五期共計46.2億元中期票據。
2024年開局，美的置業順風順水，成功發行本年首期中期票據，規模14.4億元，票面利率4.96%。
得益於此，美的置業融資成本及融資結構有所改善。截止2023年底，美的置業有息負債381億元，較上年同期減少103.9億元。同比下降21%。加權平均融資成本4.80%，融資成本保持低位。
截至報告期末，美的置業凈負債率僅為35.8%，同比下降8.1%，為歷年以來最低，現金短債比1.44，扣預資產負債率67.3%，「三道紅線」保持綠檔。
與此同時，美的置業現金流狀況較好。經營性現金流方面，年度實作合約銷售金額為659億元，含期初應收賬款的回款率81%，且近年基本都在80%以上；籌資性現金流方面，截止2023年的現金總量為201億元，銀行授信額度1501億元，其中尚未動用的額度1198億元。
「美的置業一年內到期的有息負債為122億元，月均還債約10億元。」林戈指出，市場艱難的情況下，美的置業也能夠保證30多億的回款，更何況是月均10億元的債務，對於美的置業而言不足為懼。
林戈進一步表示，即使不考慮回款，美的置業也將未來要兌付的資金作好了預留和充分準備，「我相信2024年的行業不會更差，即使行業有挑戰，美的置業也做好了準備。」
業務結構最佳化
毋庸置疑的是，住宅業態已經無法撐起業績增長的重任，多元化布局至關重要。基於此，美的置業持續發力物業及商業兩大非住業態，打造全生命周期的空間服務強鏈。
年內，美的置業的物業管理服務收入為15.22億元，較2022年的11.42億元上升33.3%，該增幅主要由於合約管理的物業建築面積上升所致。
數據顯示，報告期內，美置服務服務合約面積9032萬平方米，客戶感知滿意度位居行業前列。累計清退36個低質計畫，清退面積合計542萬平方米，堅持穩健獲取優質計畫，實作有品質的經營。
同時，美置服務積極發力產業園、醫院、學校、辦公、城市公服等多元業態，截至2023年，非住宅業態外拓合約面積約900萬平方米，合約金額約1.8億元。其中，在管產業園數量37個，面積603萬平方米，占比10%；在管學校數量10個，面積92萬平方米。
商業物業投資及營運方面，2023年收入3.63億元，較2022年的2.97億元上升22.5%。該增幅主要由於國內疫情結束，物業租賃業務及文化旅遊計畫逐漸復蘇向穩，並進一步發展所致。
數據顯示，截至報告期末，美的置業商業營運面積超70萬平方米，滿鋪率達94%，2023年度銷售額同比增長62%。2023年度日均客流量高達18.4萬人次，同比呈翻倍增長。佛山悅然廣場、貴陽悅然時光、貴陽悅然廣場等標桿計畫品牌效應和經營效應提升，進一步增強商業品牌影響力。
郝恒樂表示，「美的置業在多元化業務加快培育的同時，也強調安全性、強調現金流為導向，寧可砍掉一些現金流不好的業務和客戶，也不會沒有安全策略的進行增長，美的置業還是要打造穩定的底盤，進一步夯實產品力，形成自己的產業化。」
