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市場膠著之際，更為重磅的「5·17」新政落地，重點城市紛紛跟進，重振房地產市場。「樓市觀察」系列透過對重點城市在產業、人口及房地產交易等方面的調研，展現這一輪的深刻變化與新的生機。
中房報記者 李葉 北京報道
新房市場去化率不佳的南京，拍出了一宗「單價地王」計畫。
6月19日，南京出讓3宗地，均溢價成交，整體溢價率高達15.8%，總成交金額22.82億元。
其中，容積率僅為1.01的河西南地塊最受關註，最終競價47輪，被奧體建設以總價17.4億元拿下，成交樓面價登頂南京樓板價TOP2。
這一「單價地王」計畫的出現被認為是樓市政策頻發對新房市場帶來積極影響。
今年5月以來，南京房地產利好政策頻出。一系列最佳化政策密集出台後，南京樓市如何？
「5月下半個月，我們忙得‘停不下來’，樓盤到訪量和認購量大幅增加，但近期又有所下降。」6月17日，正值「5·17新政」滿月，多位南京房地產從業者在接受中國房地產報記者采訪時表示，也怕政策帶來的熱度像一飆風 吹過後又恢復原狀。
數據也印證著上述人士的觀察。據克而瑞數據，2024年5月，南京新建商品住宅成交面積27萬平方米，環比、同比分別下跌16%、46%。累計來看，今年前5個月，南京新建商品住宅成交面積112萬平方米，同比降幅達61%。南京網上房地產數據亦顯示，5月，南京住宅新房認購3966套，環比漲幅超40%；住宅新房成交2499套，環比下降6.9%。
對於這一情況，南京市房地產學會會長、南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華對中國房地產報記者表示，一方面「5·17」新政對於新房的作用並不算直接，二手房反而影響大些；一方面對於南京市場而言，「以舊換新」政策的影響反而更加實際些，目前「以舊換新」還處於舊房評估過程，新房有認購的增加，還沒有轉為成交，相信後面的成交量會有所放大。
「盡管政策利好，但市場參與者的預期可能並未完全轉變，購房者仍在觀望，以等待更明確的市場訊號或更有利的購房條件。另外，樓市政策的效果存在滯後性，市場反應需要一定時間，短期內的數據無法全面反映政策的長期影響。」 中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為。
南京當地房地產從業者周本華也向記者表示，新房的認購量在5月下旬的確大幅增加，雖還未及時反映在成交數據中，但後期走完流程後應該會陸續轉化。不過，他對6月南京樓市仍持悲觀態度，「6月可能不會好過5月。」
市場仍待修復
「5·17新政」後，南京樓市迎來火熱場面。
據相關媒體報道，位於南京市雨花台區守正路的萬科朗拾雨核計畫，5月18日單日到訪量超過160組，面積139平方米的四房戶型單日成交量比上個周末翻了一番。5月18日~19日，南京開發商亦接連發出紅色喜報，南部新城的招商保利文璟和頌喜報上寫著，到訪人數超500組、銷售額約3個億；江寧嘉和華府紅色喜報上寫著「破億」，周末勁銷約20套、成績金額破1個億。
根據南京網上房地產數據，5月18日，南京市商品房認購349套，成交35套；5月19日，南京全市商品房認購272套，成交42套；5月20日，南京全市商品房認購366套，成交137套。
在二手房市場，南京網上房地產最新數據顯示，最近5天的成交量除6月15日外，每天都在400套以上，最高單日成交達到了503套，超過很多市場人士預期。
不過，火熱並沒有持續。
據克而瑞數據，2024年5月，南京新建商品住宅成交面積27萬平方米，環比、同比分別下跌16%、46%。去化方面，南京今年5月新房去化率僅7%，較今年一季度8%去化率下降1個百分點，較去年5月26%去化率下降19個百分點。
此前，為了穩定市場，南京出台了多項利好政策，5月11日，南京市釋出【關於合法穩定住所落戶有關事項的通知】，在本市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。5月16日，南京市多家銀行宣布，從即日起，南京首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為LPR-50BP，最低利率降至3.45%，創歷史新低。隨後，江蘇省又響應「5·17新政」，全省13個設區市首套和二套房貸最低首付比例分別調整為15%和25%，南京也從5月27日當日開始執行這一政策。
從目前來看，政策效果並未有效推動，市場仍待修復。
戶口吸重力不高
南京推行的一系列政策中，落戶政策被寄予激發樓市需求的厚望。
「落戶新政出來之後，感覺銷售中心的到訪量變化並不大。降首付和降利率之後，日均來訪增加了20%左右。」南京市秦淮區某計畫銷售人員表示。
有意向購房者在接受記者采訪時坦言，「我們是改善型購房，之前就有戶口了，所以‘落戶新政’對我們來說沒影響。現在是看到二套房首付降低，才覺得可以考慮考慮換品質更好的房子，但也並不著急。」
「在我接觸的客戶中，降低利率是對他們購房影響最大的因素。落戶南京，並沒有太大吸重力。」 周本華告訴記者，畢竟此前南京的落戶門檻已經很低了。
吳翔華也表示，戶口並不是購房者特別關註的方面，主要因為南京相對而言人口吸重力不如一線城市，同時也有許多例如人才落戶積分落戶等政策原來就有，因此這次戶口新政對房地產市場而言作用不明顯。
2023年9月，南京就宣布降低落戶門檻，35歲以下大專學歷繳納社保即可落戶。
這一年末，南京市常住人口為954.7萬人，與2022年的949.11萬常住人口相比，增加5.59萬人。
不過，5.59萬的人口增量在眾多省會城市中並不突出。2023年，合肥增長了21.9萬人，在長三角41座城中高居榜首。此外，鄭州增長18萬人，杭州增長14.6萬人，成都增長13.5萬人，廣州增加9.29萬人，西安增加了8.23萬人。
老家位於四川的小胡是南京某大學的畢業生，畢業後她選擇來到北京工作。「無論與四川省會的成都比，還是與北京比，南京都不具備優勢。」
「如果我想更多的享受生活，我會選擇成都；如果我想要有更好的職業前景，我會選擇北京。」小胡說，就我的了解，南京的薪資、工作型別其實與成都相差不大，大部份崗位薪資都在4000元~5000元/月，但成都可能比南京要好一點，成都還是有很多大企業或者外企，能提供的工作型別也比南京要多，也有很多崗位能達到8000元~1萬元/月，甚至過萬元月薪，南京好像除了電腦類崗位，很少有企業能給出這樣的薪資。南京在就業方面跟北京比，也不在一個量級，北京的工作機會多，高薪崗位也多，發展前景也比較好。
南京戶口的「含金量」，在年輕人眼中似乎也在打折。
「作為江蘇省會城市，雖然南京的教育品質可能會好一點，但是江蘇高考‘卷’得很厲害，如果小孩在南京上學，可能有很大的升學壓力，這也是一個減分項。」小胡告訴記者，綜合來看，我覺得南京戶口的「含金量」不是很高。
產業、人口與樓市
人隨產業走，產業因人興。
從產業來看，電子、石化、鋼鐵、汽車仍是南京的四大傳統支柱產業。近期受產業調整、國際環境等因素影響，傳統產業大多出現不同程度的下滑，這也直接導致南京經濟2023年增速不及全國平均水平。2023年，全國的GDP增速為 5.2%，南京的GDP增速則僅有4.6%。
值得註意的是，作為江蘇省省會的南京GDP總值僅占全省GDP總量的13.68%，遠低於蘇州市的19.3%。
人口方面，南京也被周邊的蘇州、杭州壓上一頭。截至2023年末，蘇州、杭州城區常住人口都超過了1000萬，躋身超大城市之列。南京常住人口僅為954.7萬，與1000萬人口尚有距離。
「南京在‘新一線城市’的人口爭奪中處於下風，這既與其落戶政策有關，也與當地的產業結構有關。」 吳翔華分析。
吳翔華表示，從產業結構上看，南京不像杭州與合肥那樣，新興產業比較發達，它更傾向於傳統產業，轉型較晚，高端產業發展似乎也並不突出，對人才的吸重力不夠。從落戶政策等方面看，此前的南京又更傾向於吸引高端人才，缺乏對所謂中低端人才的引入。但很多人才是需要從低成長到高的，沒有初級階段怎麽一躍成為高級人才？這就導致了，雖然南京有著僅次於北京的大學文化程度人口占比率，但很多的高校畢業生面臨著在南京找工作難的問題，也有一些大學生在南京的國企過渡一下，獲得經驗後就去往蘇州、杭州等地了。
「任何產業都需要所謂的高、中、低端人口配合才能夠實作轉化，不是只靠高精尖就能‘搞定’所有事。」吳翔華表示，很多城市很早就意識到了這一點，並及時對相關政策進行了調整，在南京還沒有反應過來的時候，實作了「搶跑」。
吳翔華以合肥為例表示，此前，合肥在國內各個城市中，一直都是比較低調的；過去，合肥對江蘇、長三角等地區的依賴也比較嚴重。但是，這幾年，合肥已經走出了自己的獨立行情。先是大力投資半導體顯示龍頭京東方，成為國內先進面板產業基地；後在2016年投資長鑫儲存，打破了海外半導體巨頭長期壟斷的局面；近幾年又投資蔚來，完成新能源汽車產業生態的建設，這些都讓合肥的產業機構和經濟有了質的飛躍。與此同時，這些產業結構的升級也創造了大量工作崗位，合肥市在推出落戶、創業等人口優惠政策的情況下，人才很容易被吸引，最終留下。
或許正是出於對人口結構的重新考慮，南京在5月11日再次放寬落戶政策。這一政策變化的影響目前還未顯現。
柏文喜從幾個方面分析了癥結所在。
「戶口的吸重力與其所附帶的公共服務和福利密切相關。如果南京的公共服務和配套設施不能滿足人們的期望，即使落戶門檻低，人們也不會因此而選擇落戶。不同區域的發展水平胡生活品質也會影響人們對戶口的看法。如果某些區域的發展前景或生活品質不高，那麽即使落戶門檻降低，吸重力也有限。」 柏文喜認為，隨著人口流動的自由化和區域經濟一體化，人們更傾向於選擇經濟發展更好、就業機會更多、生活成本相對較低的地區，而不是僅僅因為落戶政策寬松。如果落戶政策的宣傳不夠廣泛或人們對政策的認知存在偏差，那麽政策的實際效果也會受到影響。
「樓市的表現受多種因素影響，單一因素很難完全解釋市場現象。同時，政策的效果也需要結合長期數據和市場反應來綜合評估。」 柏文喜說。
