5月30日，上海市黃浦區復興中路565弄21-22號、23號、24-25號舊住房綜合改造計畫二輪簽約啟動首日，迎來了100%簽約生效。
復興中路565弄21-22號、23號、24-25號舊住房綜合改造計畫二輪簽約首日生效。澎湃新聞記者 李菁 攝
當日，澎湃新聞（thepaper.cn）記者從黃浦區獲悉，該計畫系【黃浦區舊住房成套改造和拆除重建操作規程(試行)】（以下簡稱【操作規程】）出台後的第一個計畫，同時也是黃浦第一個在歷史風貌區推進的舊住房改造計畫。
在黃浦區房管局、瑞金二路街道、永業集團的共同努力下，該計畫創造了上海市舊住房成套改造「三項新紀錄」，分別是：居民參與度達到一輪意願征詢和二輪簽約兩個100%同意、舊住房改造計畫一輪征詢生效至二輪簽約生效僅用52天、二輪簽約首日即實作100%。
簽因數據。黃浦區 供圖
復興中路565弄21-22號、23號、24-25號位於瑞金二路以東，復興中路以南，思南路以西，瑞金醫院以北，屬於野花園小區內的3幢4-5層的不成套職工住宅。該批房屋建造於上世紀五六十年代，戶均使用面積在10-15平方米，房屋結構較差，居住空間擁擠，內部廚衛合用，小區配套不完善，整體居住品質較低。
改造方案將運用填平建築凹處、局部東擴、南擴的方式，「一戶不抽」，家家戶戶全部成套後原地安置，還將增加獨立廚衛空間。
住了30多年的「家」要煥新
屋裏曬不到太陽、老鼠蒼蠅經常出沒、黃梅天家裏潮濕到能滴水……這是21號樓居民潘阿姨30多年的生活日常。
「盼了很多年，今年終於盼到了。」得知要改造後，潘阿姨開心得都睡不著覺，「這樣的苦日子終於熬到頭了。改造後，我們不僅環境好了，生活品質也更高了。」二輪生效後，潘阿姨和老鄰居們也早早地開始了家裏的整理和打包事宜，「有些舊的家具，能扔的就扔了，新生活就要有新的樣子。」
「真心感謝政府，」24號樓的徐阿姨激動地表示，「老伴患有高血壓多年，樓裏還在用公用的蹲坑廁所，每次用，就怕他出事，站不起來。」改造後，不僅廚衛獨用了，上上下下還有了電梯，「我們都盼著回遷那一天，幸福指數肯定比現在高很多。」
該小區內像潘阿姨、徐阿姨這樣的改造居民一共142戶，大部份居住空間在10-15平方米左右，沒有獨用的廚房和衛生間，屬於典型的「老破小」。雖然該地塊地理位置優越，周邊配套成熟，但人口結構老年化嚴重，居住空間非常局促，居民們盼改善的意願非常迫切。
計畫內的房屋。黃浦區 供圖
2023年，黃浦區房管局牽頭啟動了「復興中路565弄計畫」的前期研究工作。經第三方專業單位及區內各相關部門評估認定，擬采取原址改建方式實施改造。改造後，將在原居住面積不減少的前提下，透過局部加層、擴建的方式為每戶居民配備獨用的廚衛設施，實作套內成套；同時，將加裝電梯、增設地下非機動車庫，完善相關配套。
「量體裁衣」，原地安置「一戶不抽」
「在前期意願征詢過程中，不少居民表示，老房交通、就醫方便，不願意抽戶後異地安置，只願意接受改造後回搬。」負責實施此次改造的永業集團相關負責人表示，因為空間有限，又要滿足所有居民原地安置，做到一戶不抽，還要增加獨立廚衛空間，增量面積哪裏來？復興中路565弄綜合改造難度可不小。
黃浦區規劃資源部門提前介入，反復研究，在房屋間距已近乎規範極限的現狀下，巧妙運用填平建築凹處、局部東擴、南擴的方式，最終實作了「一戶不抽」，家家戶戶全部成套後原地安置。改造後，142戶居民中有103戶實作了原位安置，其余32戶為同幢同層安置，2戶為同幢異層，僅有5戶為異幢，且均為最佳化安置，保障了居民的權益。
同時，黃浦區規劃資源部門還積極與市規資部門協調透過詳細規劃實施深化方式提高審批效率，較常規調整控規縮短了三到四個月時間。
「我們盡力為每戶居民提供設計方案的‘最優解’。」設計方介紹，比如，23號樓內原先的走廊兩側為合用廚衛和居民房間，兩端分別連著墻體和入戶門，不僅采光差，通風也不佳。於是，設計師將提升整幢樓的通風效能作為一個重要的因素進行同步考慮，最終在確保房屋外輪廓滿足規劃條件的基礎上，巧妙透過樓內部的布局設計，將走廊的部份與外墻相連，並在北側開窗，解決了樓內的通風問題，改善了居民的室內外居住環境。
又如，一戶居民原為一證兩室戶，但兩個房間原本處在同層斜對角的位置，空間逼仄。按照政策，一證居民只能配備一套獨用廚衛，為了最大程度提高居民的居住體驗，對口該戶居民的工作小組主動對接設計團隊，透過同層的協調移位和巧妙的空間設計，將改造後的兩間房間整合為一套帶有獨用廚衛的「南北通」兩室戶，為一家人創造了舒適與開闊的居住環境。「我們在滿足政策詳規的基礎上，盡最大努力地完善方案，提升居民的獲得感。」
首次實踐「同一地塊，兩種模式」
由於計畫位於衡復歷史風貌保護區內，永業集團堅持改善民生和保護發展並重的原則，制定了施工保護方案，確保不破壞周圍的歷史建築。
針對北側的一幢優秀歷史建築，為更好地實作居民獲益度均衡，永業集團在全市首次實踐「同一地塊，兩種模式」的成套改造路徑：一方面，針對老舊房屋設施老化、漏水等問題進行改造，在有條件的樓層增設獨用廚衛，提高居住環境和品質；另一方面，對歷史建築進行修繕，聯合瑞金二路街道推進社群微更新、美麗家園等計畫落地，讓街道煥新顏。
黃浦房管局、永業集團會同區規劃資源局，還邀請市規資部門對計畫進行了方案咨詢，明確外立面采取真石漆和塗料相組合的材質，局部使用仿磚塗料，與周邊歷史建築的紅色面磚相呼應，實作了保護與利用的統一，既滿足了現代化需求，又兼顧了歷史，還保持了整體風貌的一致。
作為2024年黃浦區第一個小梁薄板房改造計畫，也是第一個在封閉小區有限空間內原址改建的舊住房綜合改造計畫，復興中路565弄21-22號、23號、24-25號舊住房綜合改造計畫在跑出「加速度」的同時，也為黃浦正在全力以赴的「兩舊改造」提供了新「樣板」。
