推行樓市「以舊換新」政策的城市又添一個。
4月1日，鄭州市房管局等部門印發【鄭州市促進房產市場「賣舊買新、以舊換新」工作方案（試行）】。根據方案，2024年鄭州全市計劃完成二手住房「賣舊買新、以舊換新」10000套，並將開發建設全市房源資訊共享和釋出綜合服務平台。
為啟用二手房市場、助力改善需求換房，「以舊換新」政策已成為各地工具箱中的「常客」。但與其他城市不同，本次鄭州推出兩種模式，一是市場自行交易；二是透過鄭州城市發展集團有限公司（政府國有平台公司）收購二手住房，促成群眾「賣舊買新」。
「國家隊」下場收購二手房，轉用作保障性住房等，此前僅少數城市有所試水。這種模式有何利弊、能否在各地推行？記者就此采訪了業內人士。
政府國有平台下場
4月1日，鄭州連發兩份樓市檔。其一，鄭州市住房保障和房地產管理局印發2024年工作要點，今年目標完成房地產開發投資1500億元，商品房投放700萬平方米，商品房銷售1200萬平方米；交付保交樓計畫6萬套以上。
同時，為積極貫徹落實【國務院關於印發推動大規模裝置更新和消費品以舊換新行動方案】【關於規劃建設保障性住房的指導意見】，鄭州市房管局等部門印發【鄭州市促進房產市場「賣舊買新、以舊換新」工作方案（試行）】。
根據方案，2024年鄭州全市計劃完成二手住房「賣舊買新、以舊換新」10000套。同時，透過開發建設全市房源資訊共享和釋出綜合服務平台，籌集、釋出市場待售的二手住房房源和用於換房群眾選購的新建商品住房房源，為各方提供全流程綜合資訊服務。
之所以出台上述政策，是因為當下鄭州居民改善性換房鏈條仍待打通。
數據顯示，2023年鄭州全市商品房同比增長11%，二手房交易面積1133萬平方米，全年成交10.2萬套，創近年歷史數據最好水平。但在市場恢復過程中，居民二手房與改善性住房需求釋放不足，群眾賣房難、周期長等，已成為實作改善性換房的最大阻礙之一。
為此，鄭州提出了兩種「以舊換新」方案。一是透過鄭州城市發展集團有限公司（政府國有平台公司）收購二手住房，二是在政府政策鼓勵下，透過市場自行交易實作。2024年內透過「賣舊買新、以舊換新」購買新建商品住房的，現行契稅補貼30%政策延續到年底。
在該項政策中，國資平台收購二手住房，受到業內廣泛關註。
據悉，此次城發集團收購二手住房，將覆蓋鄭州市內八區。在收購流程方面，想換房的群眾透過前述服務平台登記擬出售房源資訊，同時選定意向購買房源，與開發企業簽訂【新房購買意向書】。隨後，由專業房地產評估機構對舊房進行評估後出具評估報告，城發集團和換房群眾進行洽談收購、向金融機構申請貸款等事項。
鄭州城發方面對外表示，若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監管資金帳戶，款項用於購置新建商品房，資金閉環操作，加快群眾換房速度。「收購的二手房源，一般是房齡20年以內的商品房，後續我們將對其進行改造，用於鄭州市的保障性租賃住房。」
後續，鄭州將盡快制定並公開釋出收購計劃，根據市內八區保障性租賃住房需求和缺口，在滿足職住平衡前提下，由城發集團制定並釋出收購計劃、收購房源條件等。同時，明確城發集團、開發企業、中介機構、金融機構、評估機構、擔保機構等參與主體的服務程式。整體堅持「政府支持、職能部門監督、行業組織協調、專業機構參與、市場化運作」原則推進。
「以舊換新對於提升市場活躍度、提升置換效率等都不失為一個有力舉措。」諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴第一財經，在「認房不認貸」、大振幅降息等政策落地下，很多改善型客戶為了實作「賣一買一」，享受首套房的低首付低利率，紛紛將手上房源掛出，但是變首套之路卻並不是那麽順利。基於這樣的現狀，個別城市探索出新的途徑，即地方政府企業下場收房等，助力「以舊換新」加快落地，促進房源流通，打通一二手房市場。
有望啟用市場需求
「以舊換新」在各地並非新提法，此前南京、淄博、南通、揚州、艾寧、濟寧等多地政府鼓勵提倡「以舊換新」活動，甚至部份城市提供官方換房補貼，以啟用市場的改善需求。
但在以往模式中，地方政府直接下場收房的並不多，多為「聯合幫賣」和「房企接手」等方式。
第一種即購房者、開發商、中介簽訂三方協定，購房者確定好新房房源後，向房企交納定金釘選意向房源，中介集中資源優先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌會有3～6個月的期限，期限內若舊房賣出，雙方的購房合約生效，反之開發商則退還購房者定金。
另一種模式中，由房企或者房企尋找的第三方接手購房者的舊房，一般先舊房評估、舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。艾寧市倡導的便是這種模式，鼓勵房企購買意向購房人的存量房。
而地方國資下場的僅少數城市，比如宣城、太倉及如今的鄭州。
今年3月10日，宣城市城建集團與宣城市國控集團釋出了商品房「以舊換新」公告，鼓勵居民以宣城市主城區指定區域內的「舊房」，換取這兩家集團開發建設的多個小區的「新房」。
另一地江蘇省太倉市，去年也開啟了商品房「以舊換新」政策，業主可將名下符合條件的普通商品住房，按照相應規則出售給指定的國資公司，並購買國資公司指定的新建商品住房。
「目前全國約有18個城市推出‘以舊換新’相關政策，但是模式基本為政府牽頭房企、中介經紀以及購房者三方簽訂協定。此次鄭州由官方平台入場且收購用途為保障房，更加符合當下市場商品房+保障房‘雙軌並列’。」克而瑞河南區域表示。
該模式能否更有效啟用市場？克而瑞表示，鄭州城發作為政府官方平台收購二手房，透過專款專項、資金監管以及閉環等操作，預期加快二手房交易流通，釋放現金流，從而提振新房市場。「按照10000套收購計劃，以及戶均100平方米粗算，市場收購完成之後，可有效刺激釋放新房市場約100萬平方米需求，約占2023年鄭州主城區新房成交面積的17%。」
但也有觀點表達了對國資收房的擔憂，比如合理確定價格、如何平衡資金等問題。
關榮雪表示，如果政府需要耗費大量資金來收購舊房源，並提供保障性住房，如何合理調配國資資金、確保政策實施不會對地方財政產生過大負擔需要認真考慮。
「據不完全統計，鄭州主城區二手房掛牌總量將近18萬套，雖然23年二手房成交76879套，規模首超新房，但是依然面臨較大的去化壓力。一方面是價格降低導致賣方虧損，延長售賣周期；另一方面買方對於市場資訊把控不全研判周期較長。因此官方平台透過評估機構給出的交易價格將是政策施行的關鍵點。」克而瑞表示。
對此關榮雪建議稱，政府可以考慮制定相關的政策法規，建立合理的評估體系和價格標準，確保房屋交易的公平公正；同時可以探索多渠道籌集資金，包括引入社會資本、金融機構支持等方式，減輕政府財政壓力。
