房地產市場回暖依賴於居民的收入預期，與宏觀經濟發展息息相關，只有收入預期得到改善，居民改善居住的需求才會持續釋放。
中房報記者 田傲雲 北京報道
「新政後，環比同期來訪及成交數量均成倍增加，其中受新政影響增加資格購買的成交客戶占46%。」位於北京市朝陽區東壩的保利天匯的相關負責人告訴中國房地產報記者，客戶看房情況及購買意願明顯增加，甚至有2組客戶在該計畫復購。
也有計畫負責人表示，新政後市場反應有小幅波動，但整體情況平穩。「東廬計畫多為首置類客戶，受本次政策影響小。」位於北京市通州區的萬科東廬計畫負責人告訴記者。
與新房市場略有松動相比，北京五環外二手房市場相對平淡，但有一定回暖跡象。
「我們五環外門店的咨詢量確實有所提升，但從帶看量及成交情況來看，變化還不是很大。」某大型房產中介機構華北區域負責人告訴記者。
來自北京市住房和城鄉建設委員會的數據顯示，5月6日~5月12日，北京新房住宅網簽840套，環比4月29日~5月5日新房住宅854套的網簽套數略微下跌1.63%。
另據克而瑞北京機構重點監測的計畫表現來看，5月6日~5月10日，「五一」假期中熱度較高計畫的平均來訪量環比下降60%，認購量下降70%。
「當然，本周有6天工作日也是導致來訪量下降的原因之一，不少買房、看房客戶周末才有時間。」克而瑞北京一人士表示。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，目前的情況很大程度上反映了當前市場的情緒，新政有一定提振市場信心的作用，但熱度並不持續。
4月30日，北京最佳化政策，放寬了五環外購買商品住房的限制。
咨詢客戶多了起來
招商璀璨時代售樓處。田傲雲/攝
新政的效應率先傳導至新房市場。
4月30日中午，北京不少樓盤置業顧問接到了一則緊急通知：「今天下午可能出政策，五環外放開限購，涉及計畫先梳理下涉及資格的意向客戶。」
收到訊息後，置業顧問們紛紛行動起來，聯系各自手中的客戶，告知他們北京樓市政策即將發生調整，建議他們抓住「五一」假期機會抓緊看房。
果然，在當天傍晚分時，北京市住建委正式發文，宣布在維持現有住房限購政策不變的基礎上，允許已達到限購套數上限的居民家庭，在五環外可再新購住房。
這是時隔13年後，北京首次對限購政策作出調整，引發市場廣泛關註。新政釋出後，北京不少新房計畫迅速反應，市場氛圍逐漸升溫。
「限購政策放開後，釋放了很大一部份帶資客戶入場，咨詢客戶多了起來。」位於北京市順義區的龍湖禦湖境計畫負責人告訴記者，我們計畫實作了約2成客戶首次到訪即成交的熱銷場景。
「新政之後明顯感覺計畫到訪的人多了起來，預期未來成交還會更好。」招商蛇口北京公司相關負責人表示，公司旗下招商璽、招商璀璨公元、招商元璽3個計畫的來訪量均有小幅上漲，銷售也很可觀，其中招商璀璨公元的預售期房已基本賣完。
位於北京市朝陽區東壩的保利天匯計畫也是新政受益者，其中「五一」期間增加購房資格的成交客戶約占46%。
位於北京市昌平新城的建發·觀棠府計畫是新政後新房周度網簽套數冠軍。該計畫負責人告訴中國房地產報記者，北京「4·30新政」後，觀棠府成交量與4月持平，但客戶咨詢量增加，購房者主要關註計畫價效比及未來市場預期，並對樓市持長線看漲態度。此外，剛需客戶出手決策時間縮短，市區置換養老房客戶增多，「五一」後，計畫熱度仍在持續。
北京潤府開盤當天。田傲雲/攝
有的計畫認籌登記時恰逢新政釋出，如位於北京市亦莊新城的潤府計畫，首期開盤共推出400套房源，前期認籌超過300套，到5月12日該計畫正式開盤便銷售171套，收金14.6億元。
北京市大興區的熱銷計畫曉月和風，在新政後來訪量也增加了數倍；成交量方面，有3成客戶是受新政影響而新增加的。「‘五一’期間賣了近100套，節後熱度雖稍有下降，但一天也要接待好幾組客戶，忙得不停。」該計畫置業顧問告訴記者，新政第二周平均每天能賣4套房。
值得註意的是，北京在限購限售政策上的適度放寬，短時間內對新房市場產生了積極推動作用，然而這種影響主要局限於部份細分市場，反觀一些位置相對偏遠、缺乏學區等增值因素加持的樓盤，即便新政帶來了一定刺激，成交量依舊不盡如人意。
對於市場走勢，合碩機構首席分析師郭毅認為，從當前市場板塊來看，首先享受到政策紅利的無疑是位於北京五環周邊、產業發展前景良好、配套設施完善的區域，如順義後沙峪、亦莊台湖、通州物資學院、大興黃村、昌平南以及石景山首鋼園等板塊，這些區域的計畫去化速度較之前有了顯著提升，其中，剛改類計畫尤為突出，成交拉動作用強勁。不過，因居民信心以及購買力仍處於修復周期內，更多購房家庭仍會相對謹慎。
關榮雪認為，中長期來看，房地產市場回暖依賴於居民的收入預期，與宏觀經濟發展息息相關，只有收入預期得到改善，居民改善居住的需求才會持續釋放。
二手房「大放價」
大興中建興城售樓處。田傲雲/攝
從數據上來看，新政第二周北京二手房成交「很有成色」。
北京市住建委數據顯示，5月6日~5月12日，北京二手房網簽3313套，環比上上周（4月29日~5月5日）二手住宅1520套的網簽套數大漲117.9%。
「從目前成交及市場情緒變化來看，北京新政對二手房影響暫不明顯。」 關榮雪表示，雖然上周二手房成交量有所回升，但並不是因為新政刺激，而是因為之前受到假期影響成交量有所減少。假期結束後，市場開始恢復正常，成交量也隨之回升，但仍略低於假期前水平，大約低了9%左右。
關榮雪認為，這說明市場還沒有完全恢復到之前水平，可能還存在一些不確定因素或市場觀望情緒。
「五環外門店的咨詢量確實有所提升，但從之後的帶看量及成交情況來看，變化還不是很大。」某大型房產中介機構華北區域負責人向記者透露。
在北京市區核心地段，二手房市場在以價格調整作為催化劑，逐步顯現出回暖跡象，不少房東趁此時機紛紛將手中二手房進行降價銷售，以實作資產的快速變現。
2019年11月，何立（化名）為了孩子能夠就讀優質學校，以635萬元價格在北京太陽宮區域購入一套約95平方米的次新兩居室，單價達6.7萬元/平方米。
當時，太陽宮區域因其優質的教育資源和完善的配套設施，備受購房者青睞。隨後的幾年裏，這套房產確實為何立帶來了可觀的賬面收益，當市場達到頂峰時，每平方米價格甚至上漲了2萬元。然而，隨著市場逐漸回歸理性，泡沫也迅速顯現。
何立註意到，小區內與他同面積的房子最近以706萬元的價格在降價出售，這讓他意識到市場正在發生變化。
「希望盡快將房產脫手。」 何立告訴記者，新政實施後，他房子的價格一降再降，但看房者依然寥寥。
與何立抱有同樣想法的業主不在少數，然而，他們發現賣房的過程遠比買房要難得多。對於購房者而言，利好政策讓部份購房者對於市場有了預期，但仍有大部份人打算「再等等」。
吳越（化名）便是其中的一員，他原本計劃在2023年7月購房，由於戶口問題一直未能如願。他向記者坦言，這一年來的看房經歷讓他心情復雜。
「等等不會輸。」回顧這一年的看房經歷吳越感慨道。他提到，同戶型的房源成交價從去年462萬元跌至285萬元，且房屋朝向和裝修都更為優越，這一年的等待讓他避免了巨大經濟損失，但也消磨了他最初購房的熱情。
吳越表示，作為一名普通的「北漂」，即使掏空家底也只能購買到條件較差的老舊房屋。在當前的市場環境下，這類房屋的價格跌幅最大，這反映了一線城市房地產市場的高風險性。
即使他並沒有在高位入市，但吳越的內心依然充滿了迷茫和焦慮。
