鄭州樓盤一景 冷萬欣/攝影
中房報記者 冷萬欣 北京 鄭州報道
「以舊換新到底怎麽換，今天一條視訊講清楚，點個關註慢慢看。」王海（化名）架起直播裝置，開始了熟練的開場白，這是鄭州出台住房「以舊換新」政策之後，王海給自己加的短視訊任務。
王海是國內頭部房地產中介連鎖企業在鄭州市二七區某門店的房產中介從業者。每天拍攝短視訊吸引潛在客戶，維護客源是王海和很多房產中介近幾年每天比著做的事情，而最近鄭州市樓市的熱點，就屬「以舊換新」了。
自從鄭州市該這個測試點開始，王海打亂了每天一條短視訊的固有節奏，改為一日兩更或者三更新視訊。
用王海調侃的說法是「接住這波流量的‘潑天富貴’」。
王海的工作變化，只是鄭州市住房「以舊換新」政策影響下房地產領域從業者的縮影。
中房報記者在河南省鄭州市實地走訪過程中了解到，住房「以舊換新」政策從試點到擴圍，確實進一步啟用了鄭州房地產市場的供需匹配，但是政策穩步推進的過程中，也出現了一些待解的問題。
王然（化名）登記收購的正商幸福港灣小區 冷萬欣/攝影
激發樓市活力
4月1日，鄭州市房管局等六部門聯合印發【鄭州市促進房產市場「賣舊買新、以舊換新」工作方案（試行）】。
從具體操作角度來看，鄭州市從政府主導層面出發制定配套支持政策，采取國有保障房營運公司收購和市場化交易兩種方式，推進鄭州市主城區有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達成換房目的。其中，透過鄭州城市發展集團有限公司（以下簡稱「城發集團」）收購二手住房，試點期間完成500套，計劃全年完成5000套；透過市場化自由交易，計劃全年完成5000套。
5月10日，鄭州市二手住房「賣舊買新、以舊換新」公告釋出暨集中簽約儀式在鄭州市房產交易和登記CBD一樓辦事大廳舉行。
根據受訪者向中房報記者提供的現場錄像內容，活動由鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市住宅與房地產業協會主辦，鄭州城發安居有限公司承辦。
5月10日，鄭州市住宅與房地產業協會釋出了，【關於全面開展鄭州市二手住房「賣舊買新、以舊換新」工作的公告】（以下簡稱【公告】）。
【公告】提到，即日起取消試點期限和試點區域，在鄭東新區、高新區、經開區、中原區、二七區、金水區、管城區、惠濟區等市內各區全面開展二手住房「賣舊買新、以舊換新」工作。
同時，根據【公告】內容，調整城發安居公司收購房屋條件，即房屋性質為普通商品住房，已取得房產證或不動產權證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過20年；房屋坐落區域為市內八區，優先收購三環內房屋，三環外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房的使用條件；房屋建築面積不超過120平方米（含）；房屋不存在查封限制狀況；房屋若存在抵押、擔保、按揭或設立居住權等情形，換房群眾應承諾在簽訂【二手房收購協定】前予以解除；房屋若存在租賃關系，換房群眾應承諾在簽訂【二手房收購協定】前予以解除。原承租人如需繼續承租該房屋的，應與城發安居公司重新協商租賃事宜；房屋所在小區有正常物業管理服務。
而在新房選擇方面，原本的試點工作限定為現房，擴圍後放寬到現房和期房。
根據媒體報道，鄭州市試點工作階段，專班同步開通咨詢熱線，截至5月10日，共接聽群眾來電544個，現場接待群眾來訪58人次；符合收購條件的房源255套，經與換房群眾現場洽談，共有104套房源客戶確認換房意向，其中11名已與開發商簽訂購買新建商品房認購協定。
「我的短視訊平台，每天咨詢（「以舊換新」政策）的資訊量都很大，平均下來每天至少要帶看兩組客戶挑選新房，以舊換新。」王海告訴記者。
「‘以舊換新’政策實際上有效銜接了一級和二級市場，進一步釋放了剛改群人的消費能力。」某頭部房企華中分公司銷售人員告訴記者。
在王海看來，鄭州的二手房市場今年以來觀望者特別多，而有些剛改購房者手裏的二手房因為市場下行壓力和新房政策優勢倒逼，缺少有效的出售途徑。
「‘以舊換新’提供了一個更精準的路徑，對於有改善需求的人來說，政策提供了一個能夠解決當下問題的行之有效的辦法，因為有些房子確實賣不出去，留著也確實沒用，十年以上二十年以內的一些舊房子，看的人少，而且價格往往壓得很低，成交有限。」
記者在實際走訪過程中了解到，部份亟須改善的購房者，是從「以舊換新」的政策中實實在在獲益的。
家住鄭州市正商幸福港灣小區（以下簡稱幸福港灣）的王然（化名），就是剛需使用者，幸福港灣小區地處城東路和航海路的交會處附近，雖然交通便利，配套齊全，但是作為2011年交房的小區來說，房屋的面積已經不能滿足王然目前的居住需求。
「現在從小兩口變成四口人，老人來照顧孩子的時候只能睡客廳，60平方米的房子實在不夠用。」王然告訴記者。
而根據幸福港灣的房齡和地理位置等條件，目前該小區的二手房均價10700元/平方米，王然的置換需求很強烈，但是他的房子面積並不太容易出手，「房子在各個平台掛了一年多，基本無人問津，有來看房的都是拼命砍價的，很多價格都非常離譜，我也沒辦法接受」。
「以舊換新」政策出台後，王然早早登記，約了評估方，最後給出的評估價格很理想，王然手裏60多平方米的老房子，置換出了60多萬元的購房款，置換了步行舉例1公裏外的電建洺悅融園小區。
「央企開發商的小區，年底精裝修交付，99平方米3房兩衛，我每個月房貸4000多元，舊房子能這麽快出手我還是挺滿意的。」王然說。
據記者調查，很多參與「以舊換新」的購房者，此輪置換的目標新房，多集中在三環兩側國央企開發的，今年年內可以交房的新樓盤。
這種情況，王海作為房產中介從業者也是樂見的。
「‘以舊換新’政策對於我的工作開展是有利的，我這個月的收入也變多了，因為成交多了。最主要的就是評估後客戶的二手房順利變現，可以盡快達成新房購買。相當於原本幫忙賣二手房的環節沒有了，我只做幫忙帶看新房的活了」王海說。
年內交房的新建精裝修小區成了「以舊換新」業主們的新目標 冷萬欣/攝影
長期影響有限
不過，鄭州市當地房地產業內人士認為，這一政策的功用更多的是搭建渠道，不會對鄭州房價的走勢產生過多影響，而且對於鄭州的去庫存影響也不大。
在上述業內人士看來，受限於10000套的數量以及資金量，以舊換新鄭州模式的創新意義更大，提供了示範和樣版，僅此而已。
他向中房報記者透露，鄭州城發集團的收購二手房融資來源，系「租賃住房貸款支持計劃」。
據相關報道，「租賃住房貸款支持計劃」是2023年人民銀行專門設立的結構性貨幣政策工具，在濟南、鄭州等城市試點，用於引導工農中建等7家銀行為試點城市住房租賃經營主體收購存量住房提供資金支持，市場化盤活存量房屋、擴大租賃住房供給。
去年1月份，中國人民銀行印發【關於開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知】，設立「租賃住房貸款支持計劃」，額度為1000億元，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發放租賃住房購房貸款。
5月22日，中房報記者致電鄭州市住房保障和房地產管理局設立的以舊換新工作咨詢電話，工作人員在電話中印證了前述資金來源。
此外，中房報記者采訪多位鄭州地產圈從業者，他們都認為這一輪國企下場收房的以舊換新，對於鄭州樓市去庫存影響非常有限。
「現在鄭州新房加二手房的交易的交易量大約為每個月1.2萬至1.5萬套，也就是說即便此次‘以舊換新’指標1萬套全部完成，也只有總量不到一成的出清，不足以影響鄭州樓市。」王海認為。
而對於此前有部份業主擔心自己小區的房子被收購之後，影響小區整體的價格和品質的擔心，王海認為是多余的。
「目前城發集團收購的二手房，將來是用來從事租賃的，如果說一定會產生一些影響，也只停留在小區房屋租金價格方面，而且還要參考小區內一共有多少套房被收走，因為此輪政策的收購二手房相對零散，1萬套房用於租賃的話，放到鄭州的樓市內，基本出售價格方面的影響可以忽略。」他說。
而且雖然政策強調優先收購三環內的房屋，但是政策並沒有卡得很緊，三環外一些二手房我也有收到客戶得反饋被收購了。換言之，政策放射線的面積更廣，因為放開的八個區中，高新區和惠濟區本身就是有三環外的內容。
對於評估價，王海更直觀的感受是在5月中旬收到的反饋裏有一些「不那麽滿意」。
「4月份試點的時候評估方給的價格還是比較合適的，比如我的一位粉絲，他們小區成交價格基本上都在8700元~8800元/平方米，掛牌價格的話基本上在9200元~9300元/平方米，當時做‘以舊換新’時，給他的評估價格當時給的是9100元每平方米，他感覺挺滿意。」
但是到了5月中旬政策擴圍的最初幾天，評估價格就沒有那麽「給力」。「粗略來看，要比試點時候下降幾個點」，王海補充說，「但是最近有沒有這方面的聲音了，評估價基本上符合貝殼等網站的實際成交價格。」
中房報記者了解到，目前貝殼已經關閉鄭州市二手房歷史成交價，使用者只能查詢到掛牌價格，看不到其他過往數據。
「現在鄭州市的二手房交易市場，購房者在挑選二手房的時候都會先看一下這個小區的歷史最低成交價，然後再向下探，壓價成交。這就引發了一些小區，二手房出售價格越來越低，一旦超出售房者心理價位，就會阻礙二手房的市場流通，進而影響樓市整體交易行情，雖然‘以舊換新’的總體體量占比不大，但是對於緩解這種局面還是起到作用的。」鄭州市當地某本土開發企業銷售經理告訴中房報記者。
現房「以舊換新」部份走樣
鄭州住房「以舊換新」政策出台，從試點到擴圍，除了後期在房齡和區域上的變化外，流程上也出現了調整。
試點期間，群眾先登記房源，預審透過後做開始評估二手房價格，確定評估價格後選擇新房。
在「以舊換新」政策擴圍後，二手房評估工作量劇增，尤其是一些登記使用者並沒有置換需求，只是希望了解自己手裏房子的市場價格。
所以政策鋪開之後，操作流程變為群眾登記房源透過預審後，先預定新房，拿著預定憑證再聯系評估公司評估自己的二手房價格。
此外，中房報記者在鄭州調查了解到，按照正常的操作規程，想換房的群眾透過平台登記擬出售房源資訊，同時選定意向購買房源，與開發企業簽訂【新房購買意向書】後，由專業房地產評估機構對舊房進行評估後出具評估報告，城發集團和換房群眾進行洽談收購、向金融機構申請貸款等事項。
而且，鄭州城發方面此前也對外表示，若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監管資金帳戶，款項用於購置新建商品房，資金閉環操作。
但是，現在當地出現了部份「以舊換新」的現房可以在扣除首付的基礎上，將多余的二手房出售資金退還給購房者的模式。
經記者與多個房產中介交叉印證，確認了這種模式確實存在，但是只適用部份現房換新樓盤。其中較為知名的是鄭州市金水北地區某知名開發商。
（應受訪者要求，文中王海、王然為化名。）
