◎作者 | 瓜片
震驚！樓市的天還沒晴，老破小居然提前亮了！
廣州、深圳、上海、杭州……總價不到200萬，甚至不到100萬的老破小正在被瘋狂買入，有的掛出來1-2天即賣掉。
一些老破小的租金報酬率已經超過2.5%，居然跑贏了銀行定存利息。抄底的步伐開始加急入場。
萬萬沒想到，這年頭會買房的，是嘴上喊著「不結婚、不買房、不生娃」的年輕人；
更沒想到的是， 年輕人正在拯救老破小，而老破小正在拯救蕭條的樓市。
長期處於樓市鄙視鏈底端的老破小，最近出現了異動。
據【每日經濟新聞】報道，近期廣州多個「老破小」二手房小區成交異常快速，不少房源十幾天就可成交，個別掛牌一兩天就已經被拿下。
貝殼買房成交數據顯示，今年3-4月廣州成交周期在1個月內的房子，樓齡基本都超過了20年。
中心城區的老破小更是「手快有手慢無」，個別房源1天內「秒售」。
稍微猶豫了一點，馬上就被搶走了。
有網友表示，中介給自己推了套119萬的老破小，還沒來得及去看，當天晚上就被人搶跑了，簡直欲哭無淚。
來源：小紅書
杭州徹底放開限購之後，第一波沖進去抄底的外地人，也瞄準了老破小。
他們對杭州各大板塊如數家珍，傾心於傳統市中心地段，在朝暉、建國路、鳳起路、潮鳴、天水、孩兒巷一帶大肆「掃貨」。
杭州我愛我家公布的4月二手房成交月報顯示， 杭州市中心「老破小」集體回春。
年近四旬的朝暉小區榮登「銷冠」，4月成交了72套，僅次於巔峰期的2021年4月（90套），創近3年的新高，
平均一天賣出2套！
要知道，在去年大部份月份裏，朝暉小區的成交量甚至不到20套，這下可算是苦盡甘來了。
深圳客戶一口氣買走12套老破小，一度沖上熱搜。
有網友哭笑不得： 我在深圳的時候，炒房客蜂擁而至，深圳房價巨貴。現在我回杭州了，怎麽在深圳炒房的人，都來杭州了啊！！
深圳人不光在杭州抄底，對自己人也不客氣。
據深圳房地產中介協會統計，3月深圳二手房成交中，小於90平方米的房源占總量63.2%，較2月提升2個百分點，在最近7個月中僅次於去年12月。說明老破小正在變得更吃香。
「抄底」老破小的戰火也燒到了上海灘。
上海300萬以下的房子，基本都是老破小。這部份成交量正在快速增長。
太平洋房屋數據顯示，今年1月份，上海230萬以下的房源成交6489套，3月份成交8760套，增長率近35%。面積段在50㎡以下的房源，也從2107套增至2880套，增速達36%。
【繁花】裏「寶總」發家前住的曹陽一村，掛牌1天就賣掉了。
這波抄底老破小的狂熱中，除了剛剛提到「一口氣買12套」的投資客，還有很大一部份是 年輕人，特別是獨居單身人士。
來自中指院的數據似乎也印證了這一點。近半年來，23-27歲買房的人數占比從15%從提升至19%，並且從家庭結構上來說，獨居買房的占比也提升了4個點。
社交媒體上，不少網友在積極分享自己「抄底老破小」的經驗，很多都是二三十歲的社會人。
有位博主今年3月初釋出第一條關於買下上海老破小的動態，現在已經漲粉1w+。
繼「離職博主」之後，「老破小博主」正在成為冉冉升起的新賽道？
在固有印象裏，這屆年輕人主打一個「不買房、不結婚、不生娃」，那叫一個油鹽不進。
原本被各種嫌棄，長期處於鄙視鏈底端的老破小，為何突然成了「香餑餑」？
原因很簡單： 價格到位了。
一線城市的老破小，最近幾年跌慘了。動輒跌個20%、30%、40%，甚至腰斬也不罕見。
上海易居房地產研究院最近釋出了關於一線城市老破小的成交報告。
據其觀察、測算，一線城市「老破小」型別的二手房價格從2016年初開始拉升，2019年二手房價格泡沫開始不斷「吹大」， 從20%持續擴大到2021年一季度的歷史高點即58% ，隨後該泡沫持續變小。
到了今年一季度該泡沫僅5% ，意味著歷時三年時間，一線城市「老破小」二手房價格泡沫基本消除，二手房價格回歸健康狀態。
「一房一萬」統計了 近一年上海老破小 的相關數據，結果發現：
有7.36萬套房子從「200-300萬」的價格區間跌到「200萬以下」；
超過18萬套房子從「300-400萬級」跌到「200-300萬級」。
超過25萬套老破小，跌出了自己原本的「階層」。
於是，夜裏躺在老破小床上刷手機的小年輕們突然發現， 市中心的房子，好像我也買得起了呀！
不搜不知道，一搜下一跳。
一線城市的核心區，不僅是千萬豪宅的聚集地，居然也有那麽多便宜房子！
貝殼掛牌數據顯示，廣州核心四區（天河、越秀、海珠、荔灣）總價200萬以內的房子超過1.5萬套。
你敢信？
位於廣州中心城區，地鐵在步行距離，通勤40分鐘以內，樓下有菜市場+醫院+餐飲店+超市的房子，
總價不到100萬就能買到。
遍地10萬+的上海內環，竟然也有不到200萬的房子！
【每日人物】采訪了一個案例：
朱先生，此前租住在閔行區的一室一廳，每月租金在3500元上下。而他買下的老破小，1988年建成，位於5樓，41平方米，總價100萬左右。
刨除首付之後，月供跟租房的租金不相上下。
跟房價相比，老破小租金的下跌振幅相對比較有限。
自從摘下口罩之後，人口回流大城市的趨勢很明顯。2023年，北上廣深的常住人口都恢復了正增長，意味著居住需求還在不斷增加，對租金形成了一定支撐。
特別是大城市核心區，生活配套完善的地鐵小區，租金還是很高。5月臨近畢業季，租房市場又熱起來了。
據克而瑞預計， 在畢業季的影響下，5-6月租金或將上漲1-2%左右， 其中部份城市漲幅相對較高，如北京、上海、深圳、武漢等，平均漲幅或在2%以上。
一邊是急跌的房價，另一邊是穩定的租金，二者之間差距越來越小，價效比漸漸顯示出來了。
既然買房和租房的成本差不多，為啥不幹脆買下來呢？
當然，也有人替他們操心， 如果突然沒了工作，或者收入下降，房貸怎麽辦呢？
這個問題，我特意去問了一個買老破小的朋友。他告訴我，可以把其中一間臥室租出去，招募一個室友「幫自己還貸」。
去年某長租公寓平台被曝出合約上寫有 「超過40周歲無法租住」 ，讓不少一二線打工人瑟瑟發抖，並且早早開始考慮出路。
「老破小」雖然有這樣那樣的缺點，但它畢竟是完完全全屬於自己的房子，不用擔心某一天被趕走。
「從此以後，萬家燈火也有一盞為我而亮。」
在市場看來， 老破小正在從「垃圾資產」變成「有價值的投資品」。
存款利率一降再降，從3字頭到2字頭，估計離1字頭已經不遠了。
但有些超跌的老破小租金報酬率已經超過2.5%，比銀行定存的利息高，重新變得有投資價值。
簡單算一筆賬。
上海內環邊上一套總價120萬的老破小，租金2500塊，年租金3萬元。
租金報酬率=（月租金*12）/購買房屋總價=（3000*12）/120w=2.5%。
穩穩跑贏存款利息。
可是對年輕人來說，老破小雖然跌了，也要花掉幾乎全部積蓄才能上車，還要背上一筆數十年的債務。
激情消費的年輕人，真的想清楚了嗎？
其實沒必要太過擔心。無論是之前的「存款特種兵」，還是最近抄底買黃金，他們都可有主意了。
有一條重要的暗線，顯然被他們敏銳捕捉到了。
去年以來，北京、上海、廣州、杭州等大城市的老房子陸續試點 「原拆原建」。
據「真叫盧俊」統計，近兩年楊浦、黃浦、靜安、徐匯、虹口等拆除重建的老小區計畫，數量已經有9個，涉及的居民戶數近萬戶之多。
比起動輒三四十層、幾乎不存在重建可能的新建樓盤，老破小沒準能「搏一搏，單車變摩托」呢？
什麽樣的老破小值得入手，他們心裏有一桿秤。
隨著年輕人的加入，老破小固有的價值體系也在悄悄發生改變。
本輪地產下行之前，老破小最大的競爭力是學區。不管再老再破，幾乎沒有居住價值的房子，只要與名校學位繫結，永遠不會缺少家長趨之若鶩。
而在年輕人眼裏， 名校不僅不是優點，而且是赤裸裸的大缺點！
很多老破小因為有優質學區加持，價格長期居高不下。即便這兩年已經跌去不少，甚至「腰斬」，依然要比普通老破小貴得多。
舉個例子。北京海澱的蜂鳥家園小區，對口號稱「宇宙第一牛校」的中關村三小，過條斑馬線就能走到。
2021年3月，蜂鳥家園有一套43平的房子，成交總價985萬，單價22.4萬/平。2024年3月，有一套同樣面積的房子，以568萬的總價成交，單價13.2萬/平。房價近乎腰斬。
即便腰斬，坐擁名校學位的學區房，還是太貴了。
一套房子，首先要解決的是最基礎的「居住」問題。
孤身一人在大城市拼搏，養活自己已經很不容易，生娃和雞娃，那是擁有更高收入和更多存款之後才能考慮的進階需求。
就像每日人物的一位采訪物件所說的：「我一定要賺到很多錢才會考慮要孩子」。
「房子是用來住的，不是用來炒的。」
多少調控政策都沒能搞定的事情，居然被這群年輕人實作了。
