在5月中旬上海公布的今年第六批次集中供應新房計畫中，均價最高的內環北外灘計畫祥生華邸（備案名）引起市場關註。
【每日經濟新聞】記者註意到（以下簡稱每經記者或記者），祥生華邸是浙系房企祥生控股集團（HK02599，股價0.175港元，市值5.33億港元；以下簡稱祥生）進軍上海的第一個計畫，其開發過程可謂艱難曲折：拿地至今已21年，7次舊改拆遷，開工後不久公司資金鏈斷裂，而後計畫停工爛尾、債務重組以及更改案名。
如今，該計畫終於達到開盤要求，於6月4日順利領取預售授權證，並以「虹口源717」為名推廣銷售。據「北外灘虹口源717」微信公眾號，虹口源717計畫將於6月6日至6月10日進行認購登記，計劃於6月22日開盤銷售。
近日，每經記者實地走訪虹口源717計畫發現，除建築工地上還能看到「祥生建設」等字樣外，該計畫在對外推廣和售樓介紹等方面基本都與祥生做了切割。
該計畫的復工上市，不僅讓購房者在上海虹口新房市場多出一處選擇，也讓手握該計畫超過110億元債務的債權人看到了希望。隨著近期上海樓市新政的落地，均價13.8萬元/平方米的虹口源717計畫能否實作賣房還債，對計畫公司的營運水平仍是考驗。
作為海倫路地鐵上蓋的TOD商辦綜合體，虹口源717計畫約六成為住宅，商業和商辦約占四成。計畫所處的虹口北外灘區域位置優越，可以遠眺北外灘CBD，距外白渡橋、黃浦江和虹口足球場等地標不到兩公裏。交通出行方面，該計畫處於4號和10號兩條地鐵線的交會口，另有19號地鐵線規劃在建中。
據記者了解，虹口源717計畫首次開盤計劃推售4幢高層住宅，總價在1283萬—7660萬元，共228套，戶型面積為101—356平方米，總高為9—31層。
「整個計畫在資金監管流程方面很安全，可以放心買。」5月底的一個工作日，每經記者在虹口區慶陽路的虹口源717售樓處看到，不斷有購房者前來看房，在介紹房源的過程中，置業顧問都會重點提到計畫後續開發的「安全性」。
據現場一位置業顧問介紹，虹口源717的計畫公司為上海聚博房地產開發有限公司（由祥生地產集團有限公司持股82.4%， 以下簡稱聚博房產）。2022年3月，祥生發生債務爆雷後，該計畫被法院裁定重整。
記者註意到，售樓處沙盤的旁邊擺著三個【陽光宣言】的易拉寶十分醒目，分別是「資金安全監管」「虹口源717計畫聲明」和「預重整+重整全過程」。【陽光宣言】內容顯示，虹口源717是經上海市第三中院裁定批準重整計劃的重整成功計畫，是虹口區重點計畫。計畫開發建設過程中，由上海市第三中院指定的管理人嚴密監督重整計劃執行。售房款由平安銀行上海虹口支行進行全封閉監督，監管資金用於計畫開發建設，優先保障計畫順利開發交付。
「目前有三幢樓已全部封頂，另外3號樓建到了31層左右。」上述置業顧問介紹，大戶型的房源均價較高，達到18萬元/平方米；143平方米以下的小戶型均價低至11萬元/平方米左右。
每經記者在售樓處外的建築工地看到，正對海倫路地鐵站的6號樓頂貼著「封頂大吉」四個大字，工地裏不停有工人進出，塔吊上不時傳來施工的聲音。工程進度方面，記者註意到，計畫是從西側四平路的住宅開始建設，東側的住宅地塊還在打地基階段，商辦部份則尚未開工。
結合計畫規劃圖來看，虹口源717計畫的住宅建築較密，1號樓、6 號樓、3號樓與2號樓的樓間距約30公尺，慶陽路北側的小區也是高層建築，處於中間位置的2號樓高度為9層，未來在采光方面或將受到一定影響。
「虹口源717計畫規模不大，建築相對擁擠。」在虹口區一位房產中介人士看來，相對於附近的瑞虹新城的二手房而言，新房都是需要等待交付的期房，未來開發建設仍有不確定性。該中介人士介紹，該區域的新房還有碧雲北外灘和大悅城北外灘計畫準備入市。
計畫債務規模超過110億元熟悉虹口的人大多知道「祥生蝶戀花」和「祥生天境」，這是虹口源717之前所定的計畫名稱。
早在2003年，祥生獲得虹口區四平路171街坊180號地塊，首次落子上海，實施全國化戰略。此後，陸續拿下A、B、C、D四宗地塊，並將該宗地命名「祥生蝶戀花」，計畫地上規劃建築面積約17萬平方米，地下規劃建築面積約4萬平方米，是彼時虹口區最大的舊改計畫之一。
據祥生集團微信公眾號，2016年，「祥生蝶戀花」計畫獲得銀團貸款100億元，成為上海舊城改造規模最大的銀團貸款計畫。一年後（2017年），房地產銷售金額破千億元規模的祥生正式在港交所上市。2020年9月25日，上海祥生中心計畫舉行奠基儀式。
房地產「三道紅線」政策出台後，企業融資規模受限，祥生很快爆發了流動性危機。2022年3月底，祥生首次官宣美元債違約。
上海市第三中級人民法院（以下簡稱上海三中院）釋出的資訊顯示，聚博房產的債務規模超過110億元，其中擔保債權規模逾84.5億元。因受形勢影響，公司資金鏈斷裂，繼而引發一系列訴訟、仲裁及執行案件，計畫地塊被司法查封，難以引入資金進行計畫開發和資產盤活，2022年3月底計畫全面停工後，職工安置、員工薪資及勞務班組農民工薪資欠付等問題相繼發生，產生不穩定情形。
根據祥生蝶戀花計畫停工時的開發進度，聚博房產可處置資產僅為計畫土地使用權和在建工程，變現價值有限。但若能復工續建、盤活資產，預計可售價值將達180多億元，可足額清償全部債務。
聚博房產於2023年2月向上海三中院申請預重整，預重整期間，臨時管理人引入復工續建共益債投資人提供借款7.5億元，並引導協助債務人與擔保債權人、建設工程價款優先權人協商達成一致，約定共益債投資人獲得優先於建設工程價款及擔保債權的債權清償順位，得到程式保障的共益債融資促使聚博房產近百億元資產盤活。2023年5月，債務人申請將預重整轉入正式重整程式，上海三中院裁定予以受理，進入重整程式後在建計畫即實作復工續建。
就市場對該計畫後續交付的疑慮，虹口源717計畫總經理吳名峰6月3晚間在「北外灘虹口源717」微信視訊號直播時回應稱，房地產市場下行趨勢下，當前的確有一些樓盤出現「交付即維權」現象，公司在多重監管保障之下會最終將房子交付到業主手裏。為了增加計畫開發的透明度，會設定工地開放日，定期釋出進度周報，增強與準業主的聯系。
「在全國保交樓的市場大背景下，不管國有企業還是民營企業，交付問題都將是關註的焦點和重點。」吳名峰表示，公司敢於承諾也敢於展示，並且遵循【上海市住宅工程業主房屋品質預看房管理辦法】，「預看房制度是為了房子完整地交付到業主手中，這是開發商應盡的責任，公司也將義無反顧地做好。」
每日經濟新聞
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