山雨欲來風滿樓。
近日，高層一改往日的沈穩內斂，直接來了個「大逆轉」。不再只談「高品質發展」，而是旗幟鮮明地提出「促進房地產市場止跌回穩」。這就像是給房地產市場打了一劑強心針，還決定要「回應群眾關切」，調整住房限購政策，降低存量房貸利率。
貨幣政策也不甘示弱，不再是「穩健精準」，而是直接「實施有力度的降息」。仿佛在暗示：「錢袋子松一松，大家趕緊行動吧！」
國慶之前，樓市新政更像是開了掛，四個一線城市集體出台樓市新政，不同程度地放松了限購，而且首付款只要15%。
在隨後第一個交易日，港股的地產股直接股價飆升。很多公司的股價單日漲幅超過了一倍，個別甚至一天之內就漲了3倍。
股市狂歡之後，不禁要問，那些「爆雷」和處在「爆雷」邊緣的房企都有救了？
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地產股上演絕地反擊
在這波房地產市場的「過山車」中，筆者觀察發現了一件有趣的事情：那些業績已經暴雷或是瀕臨暴雷的地產股，竟然漲得比誰都兇。
以融創中國為例，今年上半年的收入直接「跳水」，虧損達到觸目驚心的150億。然而， 10月2日它的股價卻像坐了火箭一樣，單日漲幅高達75%。
而那些業績良好、財務健康的公司，比如龍湖集團，同日的漲幅只有24%。
這種現象背後的邏輯是：股價反映的是對未來的預期。資本看好這些業績不佳的公司能夠「起死回生」。
但是，股價的提升真的能讓這些地產公司迅速「起死回生」嗎？
這可不一定。
股價的上漲可能會給公司帶來一些短期的現金流，幫助它們緩解一些財務壓力。但長期來看，公司的復蘇還需要依賴於穩健的經營策略、有效的成本控制和市場的真正回暖。
所以，對於那些業績不佳的地產公司來說，真正的挑戰還在後面。它們需要找到適合自己的轉型之路，才能真正實作」逆風翻盤」。
畢竟，股價的狂歡過後，能長久支撐股價的只有公司的「基本面」。
2
火熱的樓市並未出現
盡管地產股在股市上「如火如荼」，但樓市的回暖可能並沒有預期的那麽熱烈。
雖然9月30日之後，各地的地產市場似乎都傳來了回暖的訊號。比如上海的「翠湖天地」，那兩個單價15萬的豪宅，一天之內就賣光了，廣州有樓盤看房的人排起了長隊，這場面，簡直比超市大減價還熱鬧。
但是，如果仔細梳理各個媒體的反饋就會發現，樓市的回暖可能並沒有我們想象的那麽熱烈。雖然有個別樓盤出現了熱銷現象，但整體來看，市場仍然處於「以價換量」的狀態，尤其是一些市區的老舊小區，房價幾乎腰斬。
所以說，雖然地產股的股價可能是一個抄底點，但樓市的抄底點可能還有一段距離。無論是在新房市場還是二手住宅交易中，「以價換量」仍將是趨勢。
近年來，中國樓市的行業調整已經持續了一段時間，對市場信心的沖擊也不是一兩個政策就能直接扭轉的。
雖然樓市政策環境不斷最佳化寬松，供需兩側的政策也在發力，但 要真正走出低迷，還需要人口、經濟等宏觀「基本面」的配合改善。
所以說，樓市的復蘇之路，就像是一場馬拉松，需要保持耐心和策略，等待市場的真正回暖。
3
房企處境冰火分明
在這場房地產市場的大洗牌中，房企們的境遇可謂是天壤之別。一邊是那些透過債務重組方案，看到了一線生機的房企，例如旭輝、富力、華夏幸福、佳兆業以及遠洋等。
另一邊則是那些深陷債務泥潭，難以自拔的房企。例如陽光100、藍光發展等房企更是面臨著境內債違約的問題，連一個可行的重組方案都拿不出來。又比如碧桂園這樣的房企，遲遲未能提出境外債務重組方案，股市也一直處於停牌狀態，無緣本次地產股的大反彈。
近日，紹興本土開發商祥生地產集團因未能按規定時間釋出財報，將面臨港交所摘牌的處罰。
據統計，去年共有12家房企從A股和H股退市，其中不乏陽光城、泰禾、新力控股這些曾經千億房企。截止目前，有13家房企股價在2元以下，ST世茂徘徊在1元附近。
對於投資者來說，觀察房企的後市行情，不僅要看房企的股價表現，更要看 其財務狀況、債務水平胡經營策略。還需要密切關註這些企業的融資現金流是否有所好轉，能否有效降低負債，並提升去化能力，即提高房地產計畫的銷售額和銷售速度。
過去一年多的時間裏，地產股的每一次大漲往往都是由政策轉向引發的。以港股萬科企業為例，股價在短時間內的大幅上漲，可能已經超出了公司基本面的改善速度。
在本輪刺激政策之後，那些面臨困境的地產企業需要利用好提高營運效率。對於股民來說，這次大漲可能是難得的投資機會，但也需要謹慎評估風險。
對於內地的房企而言，這可能是他們轉危為安的最後一次機會。他們需要抓住政策的機遇，透過降低負債、提高經營性收入和去化能力，來實作真正的「翻盤」。
