圖片來源@視覺中國
近一周以來，萬科遭遇了2024年以來首次「股債雙殺」：3月1日（周五），萬科多只境內債券價格出現大幅下跌。其中，「22萬科05」全周跌幅逾9%，為該券歷史最大單周跌幅。同時，「21萬科02」本周跌幅達9.4%，周五跌5.3%至68元的最大新低。「22萬科01」跌5%至85.7元；「20萬科06」跌3.2%至76.7元，均創新低。
3月4日（周一），萬科多只境內債券價格持續大跌，其中「22萬科06」跌幅接近36.1%，一度觸發臨時停牌，「20萬科08」盤中最多跌超10%，「21萬科02」一度跌逾6%。
股價方面，3月4日，萬科A股價低開後一路下挫，午後跌超5%，最低報9.38元/股，截至收盤報下跌4.65%，報9.43元/股，港股萬科企業下跌近8%，最低報5.56港元/股。
3月5日，有投資者關註萬科3月11日到期的美元債是否能到期償付。萬科方面回應稱，美元債VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）所有資金已經到位，償債工作在有序鋪排中。
3月8日晚間，萬科釋出公告稱，2018年12月11日，萬科全資子公司萬科地產（香港）有限公司在香港聯合交易所披露了關於發行於2024年到期6.3億美元的5.35%中期票據(ISIN:XS1917548247)的公告，,該票據將於2024年3月11日到期。
公告進一步表示，2024年3月8日，公司已按票據尚未償還本金金額連同累計至到期日的利息資金合計約6.47億美元存入於代理行指定銀行帳戶，以全數償付到期票據本息。
圖片來源@萬科公告
從市場面表現來看，萬科此輪「股債雙殺」或暫時告一段落。
3月8日，萬科多只債券上漲， 其中，「22萬科06」一度因大幅上漲觸發臨停。據深交所午後公告，「22萬科06」盤中成交價較前收盤價首次上漲達到或超過20%，根據【深圳證券交易所債券交易規則】和【關於對債券匹配成交實施盤中臨時停牌有關事項的通知】等有關規定，自今日14時44分43秒起對該債券實施臨時停牌，於15時14分44秒復牌。
圖片來源@深圳證券交易所公告
截至3月8日債券市場收盤，「20萬科08」漲幅23.11%，「22萬科06」漲幅15.97%，「21萬科02」漲幅12.92%，「20萬科06」漲幅9.76%，「21萬科04」漲幅8.5%，「20萬科04」漲幅8.42%，此外，「22萬科01」、「20萬科02」的漲幅均超5%。
股價方面也有所企穩。 3月8日，萬科A一度跌超1%，但隨後跌幅收窄，截至收盤微跌0.33%，港股萬科企業今日則收漲1.47%。
此前在2023年10月底，萬科美元債也曾出現大幅波動，部份境外美元債5日內跌幅達14%-28%，債券價格下跌，同時，收益率大幅上升，特別是24年到期的兩支美元債，到期收益率飆到48%、53%。此外，當時股價也創下了2014年12月以來的新低。（詳見： 市場情緒波及萬科，債券違約可能性低 ）
當時，深圳國資委公開表態支持萬科，稱萬科具備足夠的安全性，如遇極端情況將幫助萬科積極應對。同時，深鐵集團也表示將為萬科註入新流動性，預計超百億，擇機購買萬科公開債，不會減持。因此，資本市場信心被極大提振，萬科度過了一輪「股債雙殺」。（詳見： 萬科獲深圳國資委、深鐵力挺 ）
根據最新數據，截至2023年3季度末，萬科貨幣資金為1036.8億元；截至目前，萬科的境內債券余額約為640億元，未來12個月內到期的規模為240.8億元；今年上半年內，萬科到期的境內債余額約為63.3億元，加上6億美元的境外債券，合計約106.4億元債券到期。如果資金不受限，中短期償債壓力不算很大。
在銷售額持續下滑，樓市未得到全面回暖，市場信心修復緩慢的情況下，房企現金流萎縮、償債壓力巨大。針對整個地產行業都面臨的問題，萬科接下來的可做的動作有哪些？
1 、債務展期或重組：
最新訊息顯示，萬科正尋求一筆離岸無抵押俱樂部貸款，中國銀行（香港）作為這筆貸款的牽頭行，已獲得15億港元額度的批準。不過，相關資金籌集能否落實，仍取決於萬科是否有足夠能力按時兌付。
相關訊息指出，可能參與貸款的銀行正密切關註萬科與部份保險公司的私募債務回售談判。萬科已獲得一些保險公司的口頭同意，將其未來幾個月內面臨行權的「保險債權計劃」推遲行權，先決條件是萬科保證這些私募債務能夠按時付息，當中就包括新華保險及太平保險。這也是近期市場關心的焦點所在。其中，與新華相關的保險債權計劃規模為30億元，原於2023年12月11日到期，底層資產為萬科多個商業地產計畫；與太平相關的不動產債權投資計劃規模約20億元，於2024年1月到期。以上兩項計劃均已同意將行權時間延長三個月。
也有一些業內人士指出，萬科非標債務達成展期依然道路漫長。因為其債權人也是上市公司，會涉及到上市公司股東利益以及有可能出現的壞賬等問題。此外，房企化債本身就很復雜，真正展期或重組成功較為困難且要花費較長時間。據不完全統計，自2021下半年以來，已有超50家上市房企啟動債務重組，其中，融創也是經歷18個月方完成境外債務重組。
2 、依靠深圳國資委救助：
對於外界寄予厚望的來自深圳國資委的救助，市場上有兩種不同的聲音。
一方面認為，萬科的深圳國資背景，給萬科帶來了更多的底牌。除了2023年11月初深圳國資委和深圳地鐵集團公開表態力挺萬科；2024年1月30日，深圳國資投資平台深圳市投資控股有限公司承接了萬科的全資子公持有的深圳市高新投集團有限公司6.16%的股權；此外，據市場訊息稱，萬科位於深圳蓮花山東面的「三星視界」舊改，以及長租公寓泊寓的部份股權，也正與國資洽談出售事宜。以上交易若能達成，可以緩解萬科流動性壓力。
另一方面認為，背靠深圳國資委的不止萬科一家，還包括平安、金地、華南城等一眾企業。此前華南城陷入危機後，深圳國資委並沒有對特發以及華南城進行特別救助，值得註意的是，華南城的債務規模和體量遠小於萬科。
根據深圳國資委官網的資訊，深鐵集團2022年凈利潤為為8.6億元，比2021年減少70%，負債率提高4.33%至52.91%，2022年底在手資金為229億元。從深鐵集團在萬科上的投入產出情況來看，深鐵兩次受讓股份合計花費660億元左右，累計獲得分紅209億。每股持有成本約20.47元，目前股價9.18元/股，持股浮虧超250億元。
考慮到萬科目前的債務絕對規模，以及深鐵集團在萬科上的投入產出和其目前在手資金的狀況，在市場化原則和法制化原則之下，直接救助的可能性有待討論。
3 、自救：出售資產、降杠桿，資產證券化
2020年以來地產行業進入深幅調整期，經過20年的上漲以後，行業進入高品質發展階段。房企要跨越周期需要進行戰略轉型。
一方面，出售重資產、降低杠桿，把負債降低到安全邊界。 自2023年12月以來，萬科就開啟「賣賣賣」的模式，接連出售旗下優質資產。（詳見： 萬科開啟「賣賣賣」 ）
另一方面，打通資產證券化。 萬科近期加大了商業、物流REITs推進力度。3月1日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT在深交所釋出招募說明書，正式進入發行階段。 這是萬科目前發行的第二只REITs。 公告顯示，該REIT的資產方為萬科旗下萬緯物流，底層資產為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，三個計畫合計建築面積26.77萬，總估值11.49億元。
對於萬科及其他房企來說，面對低迷的銷售市場，預防流動性風險最快速的方法就是資產騰挪，無論是資產交易還是資產證券化，或者剝離非房地產業務，都是目前應該大力推進的方案。中長期來看，透過一系列「組合拳」進行自救，降低財務杠桿，穿越周期，市場才會徹底解除對於流動性風險的擔憂。 （本文先發於鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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